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Appartement 3 pièces 73 m²

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface73m²
Coût Total131 160€
Loyer Annuel10 810€
Rentabilité8.24%
Cashflow/mois-143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 87 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 191,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 73 m²

DANS COPROPRIETE PROCHE COMMERCES ET ACCES ROCADE, GRAND T3 DE 73 M2:LE COULOIR D'ENTREE DISTRIBUE UNE CUISINE, UN SEJOUR OUVRANT SUR UNE VERANDA FERMEE, DEUX CHAMBRES, SALLE DE BAINS ET TOILETTES SEPAREES. Nombre de lots : 309 Taxe foncière 1196.00euros DPE F 379 ET 84 (correctible en D avec travaux) charges : 260euros mensuels PRIX : 87 000euros HAI * Les risques sur lequel ce bien est soumis est vérifiable sur le site géorisques *Honoraires charges vendeur

Surface : 73 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/11/2025

Consommation énergie primaire : 379 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 379 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 200 € et 3 010 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.583130, 1.404700
Total : 131 160€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 37 200€
Valeur du bien : 124 200€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 901€/mois
Loyer annuel estimé : 10810€/an
Fourchette totale : 705€ - 1151€/mois
Fourchette annuelle : 8463€ - 13808€/an
Rentabilité brute :8.24%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 10.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :645,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :38,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 683,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 465,08€
Coût de l'assurance :11 476,50€
Taxe foncière : 1 196,00€/an
Soit par mois : 99,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 260,00€/mois
Soit par an : 3 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 900,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 043,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-142,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 379 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE explicite mentionné comme classe F avec une consommation de 379 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage ou remplacement de la moquette
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 200 €(510 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 73 m² × 100€/m² = 7300€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:5 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 1500€/m² = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres:6 200€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 80€/m² (revêtement sol) = 1600€, Peinture 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 3600€
  • Salon:600€
    Rafraîchissement salon: Peinture 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 901 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 810 €/an
Calcul : 901 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 325 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 160 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 459 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 196 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 120 €/an
Calcul : 260 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 300 €
Revenus locatifs : +10 810 €
Charges déductibles : -46 300 €
Résultat foncier Année 1 : -35 490 €(Déficit de 35 490 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 090 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 100 €/an
Revenus locatifs : +10 810 €
Charges déductibles : -9 100 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 710 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14089.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 810 €46 304 €4 329 €-35 494 €21 400 €14 094 €14 094 €
211 026 €8 988 €4 213 €2 038 €--12 056 €
311 246 €8 868 €4 093 €2 378 €--9 678 €
411 471 €8 744 €3 969 €2 727 €--6 951 €
511 701 €8 616 €3 841 €3 085 €--3 866 €
611 935 €8 484 €3 709 €3 451 €--415 €
712 174 €8 347 €3 572 €3 827 €---
812 417 €8 205 €3 430 €4 212 €---
912 665 €8 059 €3 284 €4 606 €---
1012 919 €7 908 €3 133 €5 011 €---
1113 177 €7 751 €2 976 €5 426 €---
1213 441 €7 590 €2 815 €5 851 €---
1313 709 €7 422 €2 647 €6 287 €---
1413 984 €7 249 €2 474 €6 734 €---
1514 263 €7 071 €2 296 €7 192 €---
1614 548 €6 886 €2 111 €7 663 €---
1714 839 €6 695 €1 920 €8 145 €---
1815 136 €6 497 €1 722 €8 639 €---
1915 439 €6 293 €1 518 €9 146 €---
2015 748 €6 082 €1 307 €9 666 €---
2116 063 €5 863 €1 088 €10 199 €---
2216 384 €5 638 €863 €10 746 €---
2316 712 €5 404 €629 €11 307 €---
2417 046 €5 163 €388 €11 883 €---
2517 387 €4 913 €138 €12 473 €---
TOTAL346 239 €219 042 €62 465 €127 197 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 197 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 810 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 270 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 270 €-6 420 €+8 690 €
2+2 270 €0 €+2 270 €
3+2 270 €0 €+2 270 €
4+2 270 €0 €+2 270 €
5+2 270 €0 €+2 270 €
6+2 270 €0 €+2 270 €
7+2 270 €+1 023 €+1 247 €
8+2 270 €+1 263 €+1 007 €
9+2 270 €+1 382 €+888 €
10+2 270 €+1 503 €+767 €
11+2 270 €+1 628 €+642 €
12+2 270 €+1 755 €+515 €
13+2 270 €+1 886 €+384 €
14+2 270 €+2 020 €+250 €
15+2 270 €+2 158 €+112 €
16+2 270 €+2 299 €-29 €
17+2 270 €+2 443 €-173 €
18+2 270 €+2 592 €-322 €
19+2 270 €+2 744 €-474 €
20+2 270 €+2 900 €-630 €
21+2 270 €+3 060 €-790 €
22+2 270 €+3 224 €-954 €
23+2 270 €+3 392 €-1 122 €
24+2 270 €+3 565 €-1 295 €
25+2 270 €+3 742 €-1 472 €
Total+56 750 €+38 159 €+18 591 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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