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Authon-du-Perche (28330)

VilleAuthon-du-Perche (28)
Surface215m²
Coût Total242 500€
Loyer Annuel20 729€
Rentabilité8.55%
Cashflow/mois+276€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 215 m²
Prix au m² : 813,95 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au coeur du village d'Authon du Perche , maison de caractère divisée en 4 appartements.

RDC: T2 de 42 m2 chauffage électrique DPE:F T2 bis de 70 m2 sur jardin clos de 345 m2 , chauffage électrique ,DPE : F

1er étage : Appart duplex de 71 m2 chauffage gaz et électrique .DPE: D Studio de 32 m2 chauffage électrique .DPE : E.

Fenêtres PVC double vitrage Tout à l'égout Rentabilité locative : entre 1.500 et 1.800 € /mois. Taxe foncière : 2008 €/an.

Ville : Authon-du-Perche
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28330
Coordonnées : 48.194847, 0.894936
Total : 242 500€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 53 500€
Valeur du bien : 228 500€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 215m²
Loyer prédit : 8.03€/m²/mois
Fourchette : 6.24€ - 10.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1727€/mois
Loyer annuel estimé : 20729€/an
Fourchette totale : 1341€ - 2226€/mois
Fourchette annuelle : 16088€ - 26707€/an
Rentabilité brute :8.55%
Fourchette de rentabilité :6.63% - 11.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 101,74 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :236 874 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-61 874€ (-26.1%)
Marge achat-revente :-5 626€ (-2.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :242 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 211,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :72,75€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 284,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 923,78€
Coût de l'assurance :21 825,00€
Taxe foncière : 2 008,00€/an
Soit par mois : 167,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 727,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 451,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :275,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique dans les T2
Quantité: 2 systèmes pour 112 m² (42 m² + 70 m²)
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 215 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'eau chaude sanitaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en très mauvais état nécessitant une rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 500 €(249 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:21 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 2 systèmes × 10500€/système = 21000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:15 000€
    Rénovation lourde chambres: 75 m² × 200€/m² = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Authon-du-Perche (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 727 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 729 €/an
Calcul : 1 727 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 333 €/an
Base de calcul : Emprunt de 242 500 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 873 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 008 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 714 €
Revenus locatifs : +20 729 €
Charges déductibles : -64 714 €
Résultat foncier Année 1 : -43 985 €(Déficit de 43 985 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 585 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 214 €/an
Revenus locatifs : +20 729 €
Charges déductibles : -11 214 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 515 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22585.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 729 €64 722 €8 341 €-43 993 €21 400 €22 593 €22 593 €
221 143 €11 003 €8 122 €10 140 €--12 453 €
321 566 €10 776 €7 895 €10 790 €--1 663 €
421 997 €10 541 €7 660 €11 456 €---
522 437 €10 298 €7 417 €12 139 €---
622 886 €10 046 €7 165 €12 840 €---
723 344 €9 785 €6 904 €13 558 €---
823 811 €9 515 €6 634 €14 295 €---
924 287 €9 236 €6 355 €15 051 €---
1024 773 €8 947 €6 066 €15 826 €---
1125 268 €8 647 €5 766 €16 621 €---
1225 773 €8 337 €5 456 €17 436 €---
1326 289 €8 016 €5 135 €18 273 €---
1426 815 €7 683 €4 802 €19 131 €---
1527 351 €7 339 €4 458 €20 012 €---
1627 898 €6 983 €4 102 €20 915 €---
1728 456 €6 614 €3 733 €21 842 €---
1829 025 €6 232 €3 351 €22 793 €---
1929 606 €5 836 €2 955 €23 769 €---
2030 198 €5 427 €2 546 €24 771 €---
2130 802 €5 003 €2 122 €25 799 €---
2231 418 €4 564 €1 683 €26 854 €---
2332 046 €4 109 €1 228 €27 937 €---
2432 687 €3 639 €758 €29 048 €---
2533 341 €3 151 €270 €30 189 €---
TOTAL663 942 €246 449 €120 924 €417 494 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 417 494 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 729 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 353 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 353 €-6 420 €+10 773 €
2+4 353 €0 €+4 353 €
3+4 353 €0 €+4 353 €
4+4 353 €+2 938 €+1 415 €
5+4 353 €+3 642 €+711 €
6+4 353 €+3 852 €+501 €
7+4 353 €+4 068 €+285 €
8+4 353 €+4 289 €+64 €
9+4 353 €+4 515 €-162 €
10+4 353 €+4 748 €-395 €
11+4 353 €+4 986 €-633 €
12+4 353 €+5 231 €-878 €
13+4 353 €+5 482 €-1 129 €
14+4 353 €+5 739 €-1 386 €
15+4 353 €+6 003 €-1 650 €
16+4 353 €+6 275 €-1 922 €
17+4 353 €+6 553 €-2 200 €
18+4 353 €+6 838 €-2 485 €
19+4 353 €+7 131 €-2 778 €
20+4 353 €+7 431 €-3 078 €
21+4 353 €+7 740 €-3 387 €
22+4 353 €+8 056 €-3 703 €
23+4 353 €+8 381 €-4 028 €
24+4 353 €+8 714 €-4 361 €
25+4 353 €+9 057 €-4 704 €
Total+108 825 €+125 248 €+-16 423 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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