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Achat : Maison Saint-Marcel-de-Careiret (30330)

VilleSaint-Marcel-de-Careiret (30)
Surface147m²
Coût Total222 700€
Loyer Annuel19 512€
Rentabilité8.76%
Cashflow/mois+313€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 1 088,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 147 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 990 m² de terrain, Cheminée, Toilettes séparées, Structure/extérieur à restaurer

Dans un environnement calme et agréable, découvrez ce mas de caractère offrant un fort potentiel de rénovation. Le bien développe une surface habitable d'environ 140 m², à repenser entièrement selon vos envies, avec en complément deux grandes caves, idéales p...

Ville : Saint-Marcel-de-Careiret
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30330
Coordonnées : 44.143220, 4.487810
Total : 222 700€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 49 900€
Valeur du bien : 209 900€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147m²
Loyer prédit : 11.06€/m²/mois
Fourchette : 8.64€ - 14.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1626€/mois
Loyer annuel estimé : 19512€/an
Fourchette totale : 1270€ - 2082€/mois
Fourchette annuelle : 15240€ - 24982€/an
Rentabilité brute :8.76%
Fourchette de rentabilité :6.84% - 11.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 326,72 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :342 027 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-182 027€ (-53.2%)
Marge achat-revente :119 327€ (34.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 087,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :63,10€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 150,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 582,26€
Coût de l'assurance :18 929,50€
Taxe foncière : 1 951,21€/an
Soit par mois : 162,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 626,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 313,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :312,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 147 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur 147 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris électroménager et carrelage
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec éléments anciens et électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement des finitions
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 900 €(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Marcel-de-Careiret (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 626 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 512 €/an
Calcul : 1 626 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 188 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 700 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 757 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 951 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 796 €
Revenus locatifs : +19 512 €
Charges déductibles : -59 796 €
Résultat foncier Année 1 : -40 284 €(Déficit de 40 284 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 884 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 896 €/an
Revenus locatifs : +19 512 €
Charges déductibles : -9 896 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 616 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18884.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 512 €59 803 €7 195 €-40 291 €21 400 €18 891 €18 891 €
219 902 €9 709 €7 001 €10 193 €--8 698 €
320 300 €9 508 €6 800 €10 792 €---
420 706 €9 301 €6 592 €11 406 €---
521 121 €9 086 €6 378 €12 034 €---
621 543 €8 865 €6 156 €12 678 €---
721 974 €8 636 €5 927 €13 338 €---
822 413 €8 399 €5 691 €14 014 €---
922 862 €8 155 €5 447 €14 706 €---
1023 319 €7 903 €5 194 €15 416 €---
1123 785 €7 642 €4 933 €16 143 €---
1224 261 €7 372 €4 664 €16 888 €---
1324 746 €7 094 €4 386 €17 652 €---
1425 241 €6 806 €4 098 €18 435 €---
1525 746 €6 509 €3 801 €19 237 €---
1626 261 €6 202 €3 494 €20 059 €---
1726 786 €5 885 €3 176 €20 901 €---
1827 322 €5 557 €2 849 €21 765 €---
1927 868 €5 218 €2 510 €22 650 €---
2028 425 €4 868 €2 160 €23 557 €---
2128 994 €4 507 €1 798 €24 487 €---
2229 574 €4 133 €1 425 €25 441 €---
2330 165 €3 747 €1 039 €26 418 €---
2430 769 €3 349 €640 €27 420 €---
2531 384 €2 937 €228 €28 447 €---
TOTAL624 979 €221 192 €103 582 €403 787 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 403 787 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 512 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 098 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 098 €-6 420 €+10 518 €
2+4 098 €0 €+4 098 €
3+4 098 €+628 €+3 470 €
4+4 098 €+3 422 €+676 €
5+4 098 €+3 610 €+488 €
6+4 098 €+3 803 €+295 €
7+4 098 €+4 001 €+97 €
8+4 098 €+4 204 €-106 €
9+4 098 €+4 412 €-314 €
10+4 098 €+4 625 €-527 €
11+4 098 €+4 843 €-745 €
12+4 098 €+5 067 €-969 €
13+4 098 €+5 296 €-1 198 €
14+4 098 €+5 530 €-1 432 €
15+4 098 €+5 771 €-1 673 €
16+4 098 €+6 018 €-1 920 €
17+4 098 €+6 270 €-2 172 €
18+4 098 €+6 529 €-2 431 €
19+4 098 €+6 795 €-2 697 €
20+4 098 €+7 067 €-2 969 €
21+4 098 €+7 346 €-3 248 €
22+4 098 €+7 632 €-3 534 €
23+4 098 €+7 925 €-3 827 €
24+4 098 €+8 226 €-4 128 €
25+4 098 €+8 534 €-4 436 €
Total+102 450 €+121 136 €+-18 686 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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