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Appartement à vendre

VilleTroyes (10)
Surface64.8m²
Coût Total127 960€
Loyer Annuel7 368€
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-127€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 64.8 m²
Prix au m² : 1 342,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Non meublé

Dans le bouchon de Champagne, idéal primo accédant ou investisseur.

Situé au premier étage d'une petite copropriété de 6 lots principaux, appartement de type 3 comprenant une entrée, un beau séjour, deux chambres, une cuisine aménagée avec chaudière gaz récente, une salle d'eau, un WC séparé.

Le bien est complété par une cave. Atout majeur : parking gratuit en face de l'appartement.

Honoraires inclus de 8.7% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 80 040 euros. Dans une copropriété de 12 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 1100.00 et 1540.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller IMMO FRANCE : Gaelle BRIYS Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 910805522

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.291929, 4.079282
Total : 127 960€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 34 000€
Valeur du bien : 121 000€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64.8m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 614€/mois
Loyer annuel estimé : 7368€/an
Fourchette totale : 477€ - 790€/mois
Fourchette annuelle : 5727€ - 9479€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 773,58 €/m²
Basé sur :795 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 928 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-27 928€ (-24.3%)
Marge achat-revente :-13 032€ (-11.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :642,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :37,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 679,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 837,57€
Coût de l'assurance :11 196,50€
Taxe foncière : 736,79€/an
Soit par mois : 61,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 613,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 741,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-127,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer l'ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 64.8 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 000 €(525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 614 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 368 €/an
Calcul : 614 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 461 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 960 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 448 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 737 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 645 €
Revenus locatifs : +7 368 €
Charges déductibles : -39 645 €
Résultat foncier Année 1 : -32 277 €(Déficit de 32 277 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 877 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 645 €/an
Revenus locatifs : +7 368 €
Charges déductibles : -5 645 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 723 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10877.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 368 €39 649 €4 465 €-32 282 €21 400 €10 882 €10 882 €
27 515 €5 533 €4 348 €1 982 €--8 899 €
37 666 €5 412 €4 228 €2 253 €--6 646 €
47 819 €5 287 €4 103 €2 532 €--4 114 €
57 975 €5 158 €3 973 €2 817 €--1 297 €
68 135 €5 024 €3 839 €3 111 €---
78 297 €4 885 €3 700 €3 413 €---
88 463 €4 741 €3 556 €3 723 €---
98 633 €4 592 €3 407 €4 041 €---
108 805 €4 437 €3 253 €4 368 €---
118 981 €4 277 €3 093 €4 704 €---
129 161 €4 111 €2 927 €5 050 €---
139 344 €3 940 €2 755 €5 404 €---
149 531 €3 762 €2 577 €5 769 €---
159 722 €3 578 €2 393 €6 144 €---
169 916 €3 387 €2 202 €6 529 €---
1710 115 €3 189 €2 005 €6 925 €---
1810 317 €2 985 €1 800 €7 332 €---
1910 523 €2 772 €1 588 €7 751 €---
2010 734 €2 553 €1 368 €8 181 €---
2110 948 €2 325 €1 140 €8 623 €---
2211 167 €2 089 €905 €9 078 €---
2311 391 €1 845 €660 €9 545 €---
2411 618 €1 592 €408 €10 026 €---
2511 851 €1 330 €145 €10 521 €---
TOTAL235 996 €128 454 €64 838 €107 542 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 542 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 368 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 547 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 547 €-6 420 €+7 967 €
2+1 547 €0 €+1 547 €
3+1 547 €0 €+1 547 €
4+1 547 €0 €+1 547 €
5+1 547 €0 €+1 547 €
6+1 547 €+544 €+1 003 €
7+1 547 €+1 024 €+523 €
8+1 547 €+1 117 €+430 €
9+1 547 €+1 212 €+335 €
10+1 547 €+1 310 €+237 €
11+1 547 €+1 411 €+136 €
12+1 547 €+1 515 €+32 €
13+1 547 €+1 621 €-74 €
14+1 547 €+1 731 €-184 €
15+1 547 €+1 843 €-296 €
16+1 547 €+1 959 €-412 €
17+1 547 €+2 078 €-531 €
18+1 547 €+2 200 €-653 €
19+1 547 €+2 325 €-778 €
20+1 547 €+2 454 €-907 €
21+1 547 €+2 587 €-1 040 €
22+1 547 €+2 723 €-1 176 €
23+1 547 €+2 864 €-1 317 €
24+1 547 €+3 008 €-1 461 €
25+1 547 €+3 156 €-1 609 €
Total+38 675 €+32 263 €+6 412 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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