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Appartement 2 pièces 39 m²

VilleGrospierres (07)
Surface39m²
Coût Total98 070€
Loyer Annuel5 860€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-285€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 1 461,54 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 39 m²

INVESTISSEMENT LOCATIF SÉCURISÉ

Village LE ROURET, à proximité du parc naturel des Monts d'Ardèche, 80hectares de verdure, 2 espaces aquatiques, terrains de sports et de randonnées Proximité avec les lieux de baignade gorge de l'Ardèche et voie verte ...

Devenez propriétaire dans ce village vacances avec gestion locative professionnelle.

Le bien :

Appartement mitoyen de 39m2 avec loggia, comprenant une chambres 2 couchages, un toilette indépendant, coin cuisine/ salon avec couchage 2 personnes Loggia vue piscine, logement idéalement situé et proximité immédiate avec la réception, supérette, restaurants, piscines ...

Capacité d'accueil : 4 personnes ( configuration PMR) Loyer 01/10/2024 au 30/[Coordonnées masquées] euros TTC Taxe foncière: 186 euros Fond travaux ALUR du 01/01/2025/ au 31/12/2025 : 118 euros

Bail en tacite reconduction

Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 500 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 3000 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 57 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Anne-Sophie LAROCH, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Aubenas sous le numéro 893 293 340

Surface : 39 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 500 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/11/2025

Consommation énergie primaire : 360 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 140 € et 1 610 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Grospierres
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07120
Coordonnées : 44.402885, 4.289681
Total : 98 070€
Prix d'acquisition : 57 000€
Travaux : 36 510€
Valeur du bien : 93 510€
Frais de notaire : 4 560€
Coût estimé : 4 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 12.52€/m²/mois
Fourchette : 10.04€ - 15.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 488€/mois
Loyer annuel estimé : 5860€/an
Fourchette totale : 392€ - 609€/mois
Fourchette annuelle : 4700€ - 7307€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 791,98 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :108 887 €
Prix d'achat :57 000 €
Décote à l'achat :-51 887€ (-47.7%)
Marge achat-revente :10 817€ (9.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :478,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 507,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 614,34€
Coût de l'assurance :8 581,12€
Taxe foncière : 186,00€/an
Soit par mois : 15,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 488,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 773,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-284,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 510 €(936 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:450€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grospierres (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 488 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 860 €/an
Calcul : 488 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 165 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 070 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 186 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 510 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 205 €
Revenus locatifs : +5 860 €
Charges déductibles : -43 205 €
Résultat foncier Année 1 : -37 344 €(Déficit de 37 344 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 944 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 695 €/an
Revenus locatifs : +5 860 €
Charges déductibles : -6 695 €
Résultat foncier Années 2+ : -834 €/an(Déficit de 834 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15944.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050 €(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 860 €43 208 €3 168 €-37 347 €21 400 €15 947 €15 947 €
25 978 €6 612 €3 083 €-634 €634 €-15 947 €
36 097 €6 524 €2 994 €-426 €426 €-15 947 €
46 219 €6 432 €2 903 €-213 €213 €-15 947 €
56 344 €6 338 €2 809 €6 €--15 942 €
66 470 €6 240 €2 711 €230 €--15 712 €
76 600 €6 140 €2 610 €460 €--15 251 €
86 732 €6 035 €2 506 €696 €--14 555 €
96 866 €5 928 €2 399 €939 €--13 616 €
107 004 €5 817 €2 287 €1 187 €--12 429 €
117 144 €5 702 €2 173 €1 442 €--10 987 €
127 287 €5 583 €2 054 €1 704 €---
137 432 €5 461 €1 931 €1 972 €---
147 581 €5 334 €1 805 €2 247 €---
157 733 €5 203 €1 674 €2 530 €---
167 887 €5 068 €1 538 €2 820 €---
178 045 €4 928 €1 399 €3 117 €---
188 206 €4 784 €1 254 €3 422 €---
198 370 €4 635 €1 105 €3 736 €---
208 538 €4 480 €951 €4 057 €---
218 708 €4 321 €792 €4 387 €---
228 882 €4 157 €627 €4 726 €---
239 060 €3 987 €458 €5 073 €---
249 241 €3 811 €282 €5 430 €---
259 426 €3 630 €101 €5 796 €---
TOTAL187 711 €170 355 €45 614 €17 356 €22 674 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 802 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 17 356 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 860 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 231 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 231 €-6 420 €+7 651 €
2+1 231 €-190 €+1 421 €
3+1 231 €-128 €+1 359 €
4+1 231 €-64 €+1 295 €
5+1 231 €0 €+1 231 €
6+1 231 €0 €+1 231 €
7+1 231 €0 €+1 231 €
8+1 231 €0 €+1 231 €
9+1 231 €0 €+1 231 €
10+1 231 €0 €+1 231 €
11+1 231 €0 €+1 231 €
12+1 231 €+511 €+720 €
13+1 231 €+592 €+639 €
14+1 231 €+674 €+557 €
15+1 231 €+759 €+472 €
16+1 231 €+846 €+385 €
17+1 231 €+935 €+296 €
18+1 231 €+1 027 €+204 €
19+1 231 €+1 121 €+110 €
20+1 231 €+1 217 €+14 €
21+1 231 €+1 316 €-85 €
22+1 231 €+1 418 €-187 €
23+1 231 €+1 522 €-291 €
24+1 231 €+1 629 €-398 €
25+1 231 €+1 739 €-508 €
Total+30 775 €+8 503 €+22 272 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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