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vente - appartement

Bien expiré
VilleCarhaix-Plouguer (29)
Surface85m²
Coût Total179 000€
Loyer Annuel12 010€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 023,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Cave, Parking, Salle de bain, Petit prix

************** COMPROMIS EN COURS... VISITES SUSPENDUES !!! **************

CARHAIX-PLOUGUER : appartement de type 3/4 d'environ 85m² situé au 1er étage d'une petite résidence de 8 appartements, comprenant : entrée + couloir avec placard, cuisine, salon/séjour, 2 chambres, salle de bains et WC. Cave en sous-sol et parking.

LES + : centre ville, surface de 85m², dalle béton, parking, petite résidence, ...

TRAVAUX A PREVOIR (menuiseries, électricité, ...)

Honoraires de 8.75 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur (80 000 € hors honoraires) Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Julien ROCABOY inscrit au RSAC de LORIENT n° 484 983 572 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Carhaix-Plouguer
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29270
Coordonnées : 48.280000, -3.570000
Total : 179 000€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 85 040€
Valeur du bien : 172 040€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 11.77€/m²/mois
Fourchette : 9.21€ - 15.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1001€/mois
Loyer annuel estimé : 12010€/an
Fourchette totale : 783€ - 1280€/mois
Fourchette annuelle : 9393€ - 15356€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 533,14 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 317 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-43 317€ (-33.2%)
Marge achat-revente :-48 683€ (-37.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :886,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 938,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 963,47€
Coût de l'assurance :15 662,50€
Taxe foncière : 1 201,02€/an
Soit par mois : 100,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 000,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 038,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 1 couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 040 €(1 000 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:23 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système: 10000€ + Main d'œuvre: 3000€ = 13000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (pose comprise)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:6 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 2500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 3500€
  • Cuisine - Rénovation complète:33 000€
    Cuisine complète: 15000€ + Main d'œuvre: 3000€ = 18000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 500€
    Rénovation salle de bain: 4500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):3 240€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ + Main d'œuvre: 360€ = 1800€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres (environ 40 m²) × 30€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon (environ 25 m²) × 30€/m² = 750€
  • Couloir - Peinture:150€
    Peinture murs et plafonds: 1 couloir (environ 5 m²) × 30€/m² = 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carhaix-Plouguer (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 001 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 010 €/an
Calcul : 1 001 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 009 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 626 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 201 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 876 €
Revenus locatifs : +12 010 €
Charges déductibles : -92 876 €
Résultat foncier Année 1 : -80 866 €(Déficit de 80 866 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 59 466 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 836 €/an
Revenus locatifs : +12 010 €
Charges déductibles : -7 836 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 174 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 59465.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 010 €92 882 €6 014 €-80 872 €21 400 €59 472 €59 472 €
212 250 €7 682 €5 855 €4 568 €--54 904 €
312 495 €7 517 €5 689 €4 978 €--49 925 €
412 745 €7 346 €5 519 €5 399 €--44 526 €
513 000 €7 169 €5 342 €5 831 €--38 695 €
613 260 €6 986 €5 159 €6 274 €--32 421 €
713 525 €6 797 €4 970 €6 728 €--25 693 €
813 796 €6 601 €4 774 €7 195 €--18 498 €
914 072 €6 399 €4 571 €7 673 €--10 825 €
1014 353 €6 189 €4 362 €8 164 €--2 661 €
1114 640 €5 972 €4 145 €8 668 €---
1214 933 €5 748 €3 921 €9 185 €---
1315 232 €5 516 €3 689 €9 716 €---
1415 536 €5 276 €3 449 €10 260 €---
1515 847 €5 028 €3 200 €10 819 €---
1616 164 €4 771 €2 944 €11 393 €---
1716 487 €4 505 €2 678 €11 982 €---
1816 817 €4 230 €2 403 €12 587 €---
1917 154 €3 946 €2 118 €13 208 €---
2017 497 €3 652 €1 824 €13 845 €---
2117 847 €3 347 €1 520 €14 499 €---
2218 203 €3 032 €1 205 €15 171 €---
2318 568 €2 707 €879 €15 861 €---
2418 939 €2 370 €542 €16 569 €---
2519 318 €2 021 €193 €17 297 €---
TOTAL384 690 €217 691 €86 963 €166 999 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 999 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 010 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 522 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 522 €-6 420 €+8 942 €
2+2 522 €0 €+2 522 €
3+2 522 €0 €+2 522 €
4+2 522 €0 €+2 522 €
5+2 522 €0 €+2 522 €
6+2 522 €0 €+2 522 €
7+2 522 €0 €+2 522 €
8+2 522 €0 €+2 522 €
9+2 522 €0 €+2 522 €
10+2 522 €0 €+2 522 €
11+2 522 €+1 802 €+720 €
12+2 522 €+2 755 €-233 €
13+2 522 €+2 915 €-393 €
14+2 522 €+3 078 €-556 €
15+2 522 €+3 246 €-724 €
16+2 522 €+3 418 €-896 €
17+2 522 €+3 595 €-1 073 €
18+2 522 €+3 776 €-1 254 €
19+2 522 €+3 962 €-1 440 €
20+2 522 €+4 153 €-1 631 €
21+2 522 €+4 350 €-1 828 €
22+2 522 €+4 551 €-2 029 €
23+2 522 €+4 758 €-2 236 €
24+2 522 €+4 971 €-2 449 €
25+2 522 €+5 189 €-2 667 €
Total+63 050 €+50 100 €+12 950 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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