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Maison - 3 pièce(s) - 96 m²

VilleSaint-Vaury (23)
Surface96m²
Coût Total115 812€
Loyer Annuel7 491€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 900 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 571,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Votre agence UDI immobilier vous présente à la vente sur la commune de Saint Vaury, cette maison mitoyenne.

Au rez-de-chaussée : un salon, une salle à manger, une cuisine, une salle de bains avec un Wc et une buanderie,

A l'étage : un palier (bureau), deux chambres et un accès à un grenier aménageable.

En face, un terrain avec une terrasse et plusieurs cabanons.

Le bien possède un chauffage central Bois et le double vitrage récent.

DPE réalisé le 17 octobre 2025. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard. Entre 1 320 € et 1 830€ par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnements compris) " Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr "

Référence agence : 490

Nom du négociateur : SABOURDY Fabien

Ville : Saint-Vaury
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23320
Total : 115 812€
Prix d'acquisition : 54 900€
Travaux : 56 520€
Valeur du bien : 111 420€
Frais de notaire : 4 392€
Coût estimé : 4 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 6.50€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 624€/mois
Loyer annuel estimé : 7491€/an
Fourchette totale : 494€ - 788€/mois
Fourchette annuelle : 5930€ - 9462€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :708,33 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 000 €
Prix d'achat :54 900 €
Décote à l'achat :-13 100€ (-19.3%)
Marge achat-revente :-47 812€ (-70.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 812€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :581,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 615,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 682,16€
Coût de l'assurance :10 133,55€
Taxe foncière : 749,07€/an
Soit par mois : 62,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 624,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 677,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central bois
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour de l'électroménager et des finitions
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimé 6 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale
Quantité: 1 installation pour 96 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 520 €(589 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 720€
    Isolation combles: 96 m² × 70€/m² = 6720€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant pose)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:9 600€
    Mise aux normes électricité: 96 m² × 100€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Vaury (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 624 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 491 €/an
Calcul : 624 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 037 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 812 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 405 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 749 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 712 €
Revenus locatifs : +7 491 €
Charges déductibles : -61 712 €
Résultat foncier Année 1 : -54 221 €(Déficit de 54 221 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 821 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 192 €/an
Revenus locatifs : +7 491 €
Charges déductibles : -5 192 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 299 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32820.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 685 €(65% de 54 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 298 €/an
Calcul : 35 685 € × 3,636% = 1 298 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 491 €61 715 €4 041 €-54 225 €21 400 €32 825 €32 825 €
27 641 €5 090 €3 935 €2 551 €--30 274 €
37 793 €4 981 €3 826 €2 813 €--27 461 €
47 949 €4 868 €3 713 €3 082 €--24 380 €
58 108 €4 750 €3 596 €3 358 €--21 022 €
68 270 €4 629 €3 475 €3 641 €--17 380 €
78 436 €4 503 €3 349 €3 933 €--13 448 €
88 604 €4 373 €3 219 €4 232 €--9 216 €
98 777 €4 238 €3 084 €4 539 €--4 678 €
108 952 €4 098 €2 944 €4 854 €---
119 131 €3 953 €2 799 €5 178 €---
129 314 €3 803 €2 649 €5 510 €---
139 500 €3 648 €2 494 €5 852 €---
149 690 €3 487 €2 333 €6 203 €---
159 884 €3 320 €2 166 €6 563 €---
1610 082 €3 148 €1 993 €6 934 €---
1710 283 €2 969 €1 814 €7 314 €---
1810 489 €2 783 €1 629 €7 705 €---
1910 699 €2 591 €1 437 €8 107 €---
2010 913 €2 393 €1 238 €8 520 €---
2111 131 €2 187 €1 032 €8 944 €---
2211 353 €1 973 €819 €9 380 €---
2311 580 €1 752 €598 €9 828 €---
2411 812 €1 523 €369 €10 289 €---
2512 048 €1 286 €132 €10 762 €---
TOTAL239 930 €144 062 €58 682 €95 867 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 867 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 491 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 573 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 573 €-6 420 €+7 993 €
2+1 573 €0 €+1 573 €
3+1 573 €0 €+1 573 €
4+1 573 €0 €+1 573 €
5+1 573 €0 €+1 573 €
6+1 573 €0 €+1 573 €
7+1 573 €0 €+1 573 €
8+1 573 €0 €+1 573 €
9+1 573 €0 €+1 573 €
10+1 573 €+53 €+1 520 €
11+1 573 €+1 553 €+20 €
12+1 573 €+1 653 €-80 €
13+1 573 €+1 756 €-183 €
14+1 573 €+1 861 €-288 €
15+1 573 €+1 969 €-396 €
16+1 573 €+2 080 €-507 €
17+1 573 €+2 194 €-621 €
18+1 573 €+2 312 €-739 €
19+1 573 €+2 432 €-859 €
20+1 573 €+2 556 €-983 €
21+1 573 €+2 683 €-1 110 €
22+1 573 €+2 814 €-1 241 €
23+1 573 €+2 948 €-1 375 €
24+1 573 €+3 087 €-1 514 €
25+1 573 €+3 229 €-1 656 €
Total+39 325 €+28 760 €+10 565 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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