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Appartement 2 pièces 45 m²

Bien expiré
VilleBrest (29)
Surface45
Coût Total121 132
Loyer Annuel7 321
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-93
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 59 400 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 320 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 45 m²

EXCLUSIVITÉ À BREST ! Au coeur de la résidence seniors Les Jardins d'Avalon, laissez-vous séduire par ce charmant T2 situé au 3ème étage avec ascenseur. Il se compose d'une cuisine aménagée et équipée, un séjour lumineux prolongé par un balcon, une chambre confortable et une salle de bains fonctionnelle. Vivre aux Jardins d'Avalon, c'est profiter d'un cadre de vie convivial avec de nombreux services : restauration sur place, salle de sport, bibliothèque et programme d'activités et de sorties. Un bien clé en main, idéal pour un investissement serein ou pour profiter pleinement d'une résidence alliant confort, sécurité et vie sociale.

Energie: D Réf: T5578

Surface : 45 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 131 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/08/2021

Consommation énergie primaire : 187 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 910 € et 1 280 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.405037, -4.474911
Total : 121 132
Prix d'acquisition : 59 400
Travaux : 56 980
Valeur du bien : 116 380
Frais de notaire : 4 752
Coût estimé : 4 752
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45
Loyer prédit : 13.56€/m²/mois
Fourchette : 11.13€ - 16.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 610€/mois
Loyer annuel estimé : 7321€/an
Fourchette totale : 501€ - 744€/mois
Fourchette annuelle : 6008€ - 8922€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 132
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :606,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :35,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 641,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 792,60
Coût de l'assurance :10 599,05
Taxe foncière : 732,13€/an
Soit par mois : 61,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 610,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 702,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine aménagée et équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement du carrelage et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - carrelage un peu daté nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - peinture propre, rafraîchissement léger possible
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la buanderie
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - propreté correcte, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 980(1 266 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système à 10500€ (9000€ pour l'équipement + 1500€ pour la main d'œuvre) = 10500€
  • Cuisine:40 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Plomberie mise aux normes: 3000€, Électricité mise aux normes: 2000€, Main d'œuvre: 2000€ = 20000€
  • Salle de bain:1 300
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 130€/m² = 650€ (inclus main d'œuvre) = 650€
  • Chambres - Peinture:840
    Peinture chambre: 12 m² × 35€/m² = 420€ (inclus main d'œuvre) = 420€
  • Salon - Peinture:3 500
    Peinture salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (inclus main d'œuvre) = 1750€
  • Autres pièces - Peinture:840
    Peinture buanderie: 6 m² × 70€/m² = 420€ (inclus main d'œuvre) = 420€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne. Les prix incluent la main d'œuvre et sont adaptés à la région de Brest.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 610 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 321 €/an
Calcul : 610 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 186 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 132 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 424 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 732 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 980
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 323
Revenus locatifs : +7 321
Charges déductibles : -62 323
Résultat foncier Année 1 : -55 001(Déficit de 55 001 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 601
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 343 €/an
Revenus locatifs : +7 321
Charges déductibles : -5 343
Résultat foncier Années 2+ : 1 979 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33601.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 610(65% de 59 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 404 €/an
Calcul : 38 610 € × 3,636% = 1 404
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 32162 3274 190-55 00521 400 €33 605 €33 605 €
27 4685 2374 0812 231--31 374 €
37 6175 1233 9672 494--28 880 €
47 7695 0053 8492 764--26 116 €
57 9254 8833 7273 041--23 075 €
68 0834 7573 6013 326--19 749 €
78 2454 6263 4703 619--16 130 €
88 4104 4913 3353 919--12 211 €
98 5784 3513 1954 227--7 984 €
108 7504 2063 0504 544--3 440 €
118 9254 0552 8994 869---
129 1033 9002 7435 204---
139 2853 7382 5825 547---
149 4713 5712 4155 900---
159 6603 3982 2426 262---
169 8533 2192 0636 634---
1710 0513 0341 8787 017---
1810 2522 8421 6867 410---
1910 4572 6431 4877 814---
2010 6662 4371 2818 229---
2110 8792 2241 0688 655---
2211 0972 0038479 094---
2311 3191 7746189 544---
2411 5451 53738110 007---
2511 7761 29213610 484---
TOTAL234 503146 67560 79387 82821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 828
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 321 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 537 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 537-6 420+7 957
2+1 5370+1 537
3+1 5370+1 537
4+1 5370+1 537
5+1 5370+1 537
6+1 5370+1 537
7+1 5370+1 537
8+1 5370+1 537
9+1 5370+1 537
10+1 5370+1 537
11+1 537+429+1 108
12+1 537+1 561-24
13+1 537+1 664-127
14+1 537+1 770-233
15+1 537+1 879-342
16+1 537+1 990-453
17+1 537+2 105-568
18+1 537+2 223-686
19+1 537+2 344-807
20+1 537+2 469-932
21+1 537+2 597-1 060
22+1 537+2 728-1 191
23+1 537+2 863-1 326
24+1 537+3 002-1 465
25+1 537+3 145-1 608
Total+38 425+26 348+12 077
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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