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Maison de ville 4 pièces 110 m²

Bien expiré
VilleSaint-Dolay (56)
Surface110m²
Coût Total222 392€
Loyer Annuel11 119€
Rentabilité5.00%
Cashflow/mois-331€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 900 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 180,91 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison Saint Dolay

SAINT DOLAY - Centre bourg

Située en plein coeur de bourg, cette maison de ville offre un beau potentiel après rénovation. Les 1er et 2ème étages ont été rénovés, tandis que le rez-de-chaussée reste à rénover, permettant de personnaliser les espaces selon vos goûts et vos besoins.

Une fois les travaux achevés, la maison disposera d'environ 110m² habitables comprenant au rez-de-chaussée ; une pièce de vie principale avec cuisine et des toilettes. Le premier étage permet d'accéder à un palier, un coin dressing, une chambre et une salle d'eau avec toilettes et le deuxième étage se compose d'un palier, deux chambres et une salle d'eau avec toilettes. A l'arrière de la maison, une petite cour privative permet de profiter d'un extérieur.

Idéal investisseur ou premier achat avec fort potentiel de valorisation Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : AV-PON-ES74240 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Saint-Dolay
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56130
Coordonnées : 47.542198, -2.156646
Total : 222 392€
Prix d'acquisition : 129 900€
Travaux : 82 100€
Valeur du bien : 212 000€
Frais de notaire : 10 392€
Coût estimé : 10 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 8.42€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 10.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 927€/mois
Loyer annuel estimé : 11119€/an
Fourchette totale : 734€ - 1169€/mois
Fourchette annuelle : 8810€ - 14033€/an
Rentabilité brute :5.00%
Fourchette de rentabilité :3.96% - 6.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 392€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 097,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :66,72€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 164,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 978,52€
Coût de l'assurance :20 015,28€
Taxe foncière : 1 111,92€/an
Soit par mois : 92,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 926,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 257,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-330,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible - sol en bois brut nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible - murs non finis nécessitant finition
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la pièce de vie (plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 100 €(746 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Isolation:6 600€
    Isolation toiture/combles: 110 m² × 60€/m² = 6600€
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:900€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Salon:18 000€
    Rénovation complète salon: 18000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dolay (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 927 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 119 €/an
Calcul : 927 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 399 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 392 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 801 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 112 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 411 €
Revenus locatifs : +11 119 €
Charges déductibles : -91 411 €
Résultat foncier Année 1 : -80 292 €(Déficit de 80 292 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 892 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 311 €/an
Revenus locatifs : +11 119 €
Charges déductibles : -9 311 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 808 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58892.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 435 €(65% de 129 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 070 €/an
Calcul : 84 435 € × 3,636% = 3 070 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 119 €91 419 €7 406 €-80 299 €21 400 €58 899 €58 899 €
211 342 €9 121 €7 209 €2 220 €--56 679 €
311 568 €8 917 €7 004 €2 651 €--54 028 €
411 800 €8 706 €6 793 €3 094 €--50 934 €
512 036 €8 487 €6 575 €3 548 €--47 385 €
612 276 €8 261 €6 349 €4 015 €--43 370 €
712 522 €8 028 €6 115 €4 494 €--38 876 €
812 772 €7 786 €5 874 €4 986 €--33 890 €
913 028 €7 536 €5 624 €5 492 €--28 398 €
1013 288 €7 278 €5 365 €6 011 €--22 388 €
1113 554 €7 011 €5 098 €6 544 €--15 844 €
1213 825 €6 734 €4 822 €7 091 €---
1314 102 €6 448 €4 536 €7 653 €---
1414 384 €6 153 €4 240 €8 231 €---
1514 671 €5 847 €3 934 €8 825 €---
1614 965 €5 531 €3 618 €9 434 €---
1715 264 €5 203 €3 291 €10 061 €---
1815 569 €4 865 €2 953 €10 704 €---
1915 881 €4 515 €2 603 €11 366 €---
2016 199 €4 154 €2 241 €12 045 €---
2116 522 €3 779 €1 867 €12 743 €---
2216 853 €3 392 €1 480 €13 461 €---
2317 190 €2 992 €1 079 €14 198 €---
2417 534 €2 578 €666 €14 956 €---
2517 884 €2 150 €237 €15 735 €---
TOTAL356 150 €236 892 €106 979 €119 258 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 258 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 119 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 335 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 335 €-6 420 €+8 755 €
2+2 335 €0 €+2 335 €
3+2 335 €0 €+2 335 €
4+2 335 €0 €+2 335 €
5+2 335 €0 €+2 335 €
6+2 335 €0 €+2 335 €
7+2 335 €0 €+2 335 €
8+2 335 €0 €+2 335 €
9+2 335 €0 €+2 335 €
10+2 335 €0 €+2 335 €
11+2 335 €0 €+2 335 €
12+2 335 €+2 127 €+208 €
13+2 335 €+2 296 €+39 €
14+2 335 €+2 469 €-134 €
15+2 335 €+2 647 €-312 €
16+2 335 €+2 830 €-495 €
17+2 335 €+3 018 €-683 €
18+2 335 €+3 211 €-876 €
19+2 335 €+3 410 €-1 075 €
20+2 335 €+3 613 €-1 278 €
21+2 335 €+3 823 €-1 488 €
22+2 335 €+4 038 €-1 703 €
23+2 335 €+4 259 €-1 924 €
24+2 335 €+4 487 €-2 152 €
25+2 335 €+4 720 €-2 385 €
Total+58 375 €+40 531 €+17 844 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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