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Maison à vendre

VilleVille-la-Grand (74)
Surface407
Coût Total1 097 690
Loyer Annuel84 819
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois+546
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 990 000 €
Surface : 407 m²
Prix au m² : 2 432,43 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 8 chambres, Entrée séparée, 7 parkings: 7 parkings, Balcon, Terrasse, calme, Exposition sud-ouest, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Maison 10 pièces de 407m² sur 953m² de terrain Ville la Grand sur une parcelle de 953 m2 offrant deux appartements de type F4 et T5 d'une surface de 130 m2 chacun . Ils comprennent respectivement un hall d'entrée avec placards, une cuisine indépendante, une spacieuse pièce de vie avec balcon, quatres chambres, une salle de bains et un wc. Le chauffage est électrique par radiateur. Les combles du bâtiment d'une surface au sol de 147m2, pour une surface utile de 554m², les combles sont accessibles par un escalier intérieur et offrent un beau potentiel d'aménagement avec la possibilité de créer un ou deux appartements. Le sous-sol complet d'une surface de 147m² ,comprend 3 places de stationnement, quatres caves et une salle d'eau et buanderie. A l'extérieur, des espaces verts, ou annexe de rangement ainsi qu'une cour pouvant accueillir quatres places de parking sécurisées par un portail motorisé. Situation dans un quartier résidentiel calme à proximité de Genève Suisse , à 10 minutes à pied des douanes Suisse, et de la gare ferrovière (CEVA) et du Tram..

Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Richard CHANTELLY Honoraires à la charge du vendeur Prix de vente 990 000 euros Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Richard CHANTELLY agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au Ville du greffe : THONON-LES-BAINS sous le numéro RSAC N° 808 981 898 auprès de la SAS IMMO RESEAU au capital de 10 000 euros - Réseau national immobilier sur internet, 44 Allée des Cinq Continents - 44120 VERTOU - RNE NANTES 519 718 886. Carte professionnelle T et G n° CPI 3002 2018 000 024 971 CCI de Nantes-Saint-Nazaire (44) ; Garantie par GALIAN – 89 rue de la Boétie - 75008 Paris N°171379G pour 120 000 euros pour T. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN n° de police 120 137 405 (réf. 38994) - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier Prix de vente 0 euros Honoraires à la charge du vendeur. Surface CARREZ : 290 m²(surface utile 430m²) Prix de vente 990 000 euros Honoraires à la charge du vendeur.

Ville : Ville-la-Grand
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74100
Coordonnées : 46.203177, 6.241677
Total : 1 097 690
Prix d'acquisition : 990 000
Travaux : 28 490
Valeur du bien : 1 018 490
Frais de notaire : 79 200
Coût estimé : 79 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 407
Loyer prédit : 17.37€/m²/mois
Fourchette : 11.37€ - 26.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 7068€/mois
Loyer annuel estimé : 84819€/an
Fourchette totale : 4628€ - 10795€/mois
Fourchette annuelle : 55535€ - 129544€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 11.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 979,14 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :2 026 508
Prix d'achat :990 000
Décote à l'achat :-1 036 508 (-51.1%)
Marge achat-revente :928 818€ (45.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 097 690
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 495,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :320,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 5 815,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :550 898,46
Coût de l'assurance :96 047,87
Taxe foncière : 8 481,89€/an
Soit par mois : 706,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 7 068,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 6 522,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :545,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 302 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 407 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 407 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 51 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 407 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 490(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:28 490
    Isolation combles: 407 m² × 70€/m² = 28490€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 490✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 7 068 €/mois
Revenus locatifs annuels : 84 819 €/an
Calcul : 7 068 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 37 937 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 097 690 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 842 €/an
Calcul : 320 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 8 482 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 490
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 751
Revenus locatifs : +84 819
Charges déductibles : -78 751
Résultat foncier Année 1 : 6 068

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 50 261 €/an
Revenus locatifs : +84 819
Charges déductibles : -50 261
Résultat foncier Années 2+ : 34 558 €/an
Prix d'achat du bien : 990 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 643 500(65% de 990 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 23 400 €/an
Calcul : 643 500 € × 3,636% = 23 400
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
184 81978 78737 9736 032---
286 51549 30236 97837 213---
388 24648 27235 94839 974---
490 01147 20534 88142 805---
591 81146 10033 77745 710---
693 64744 95632 63348 691---
795 52043 77231 44851 748---
897 43042 54530 22154 886---
999 37941 27428 95058 105---
10101 36639 95827 63561 408---
11103 39438 59626 27264 798---
12105 46237 18524 86168 277---
13107 57135 72423 40071 847---
14109 72234 21121 88775 512---
15111 91732 64420 32079 273---
16114 15531 02118 69783 134---
17116 43829 34117 01787 098---
18118 76727 60015 27791 167---
19121 14225 79813 47495 344---
20123 56523 93211 60899 633---
21126 03622 0009 676104 037---
22128 55719 9987 674108 559---
23131 12817 9265 602113 203---
24133 75115 7803 456117 971---
25136 42613 5571 233122 869---
TOTAL2 716 776887 484550 8981 829 2920Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 829 292
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 84 819 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +17 812 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+17 812+1 810+16 002
2+17 812+11 164+6 648
3+17 812+11 992+5 820
4+17 812+12 842+4 970
5+17 812+13 713+4 099
6+17 812+14 607+3 205
7+17 812+15 524+2 288
8+17 812+16 466+1 346
9+17 812+17 431+381
10+17 812+18 422-610
11+17 812+19 439-1 627
12+17 812+20 483-2 671
13+17 812+21 554-3 742
14+17 812+22 654-4 842
15+17 812+23 782-5 970
16+17 812+24 940-7 128
17+17 812+26 129-8 317
18+17 812+27 350-9 538
19+17 812+28 603-10 791
20+17 812+29 890-12 078
21+17 812+31 211-13 399
22+17 812+32 568-14 756
23+17 812+33 961-16 149
24+17 812+35 391-17 579
25+17 812+36 861-19 049
Total+445 300+548 788+-103 488
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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