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Détails du bien

Bien expiré
VilleBlois (41)
Surface77m²
Coût Total105 040€
Loyer Annuel8 927€
Rentabilité8.50%
Cashflow/mois-45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 012,99 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

BLOIS - Appartement T3 de 77 m²

Située dans un immeuble d'une dizaine de logement, cet appartement lumineux de 77 m² situé au 2ème étage se compose d'une entrée, un débarras, une cuisine aménagée et équipée et sa loggia, un séjour - salle à manger, 2 chambres, une salle d'eau, wc séparés. Un balcon accessible depuis le séjour. En complément une cave.

A propos de la copropriété:

La copropriété se compose de 184 logements répartis sur une dizaine d'immeubles. Les charges de copropriété annuelles sont de 2058 euros incluant le chauffage, l'eau froide et chaude.

Les honoraires sont à la charge de l'acquéreur.

Honoraires inclus de 4% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 75 000 euros. Dans une copropriété de 1 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 2 058 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat A Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1260.00 euros et 1750.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Total : 105 040€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 20 800€
Valeur du bien : 98 800€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 744€/mois
Loyer annuel estimé : 8927€/an
Fourchette totale : 598€ - 926€/mois
Fourchette annuelle : 7170€ - 11114€/an
Rentabilité brute :8.50%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 10.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :512,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :30,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 543,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 689,60€
Coût de l'assurance :9 191,00€
Taxe foncière : 892,69€/an
Soit par mois : 74,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 171,50€/mois
Soit par an : 2 058,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 743,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 788,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage existant, si nécessaire, installation d'un système de chauffage plus performant.
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'état des fenêtres et remplacement si nécessaire par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune intervention nécessaire
Cuisine en bon état, pas de travaux nécessaires.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne et bien entretenue
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune intervention nécessaire
Salle de bain en bon état, pas de travaux nécessaires.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne et bien entretenue
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et du sol dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour le salon sans photos - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 800 €(270 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:0€
    Aucune intervention nécessaire: cuisine complète en bon état.
  • Salle de bain:0€
    Aucune intervention nécessaire: salle de bain complète en bon état.
  • Chambres:1 600€
    Revêtement sol et peinture: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 600€
    Revêtement sol et peinture: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 744 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 927 €/an
Calcul : 744 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 380 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 040 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 368 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 893 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 058 €/an
Calcul : 172 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 498 €
Revenus locatifs : +8 927 €
Charges déductibles : -27 498 €
Résultat foncier Année 1 : -18 571 €(Déficit de 18 571 €)
Imputable sur revenu global : 18 571 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 698 €/an
Revenus locatifs : +8 927 €
Charges déductibles : -6 698 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 229 €/an
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 927 €27 502 €3 383 €-18 575 €18 575 €--
29 105 €6 610 €3 292 €2 495 €---
39 288 €6 515 €3 197 €2 772 €---
49 473 €6 418 €3 099 €3 056 €---
59 663 €6 317 €2 999 €3 346 €---
69 856 €6 213 €2 894 €3 643 €---
710 053 €6 105 €2 787 €3 948 €---
810 254 €5 994 €2 675 €4 261 €---
910 459 €5 879 €2 560 €4 581 €---
1010 668 €5 760 €2 442 €4 909 €---
1110 882 €5 637 €2 319 €5 245 €---
1211 099 €5 510 €2 192 €5 589 €---
1311 321 €5 379 €2 061 €5 942 €---
1411 548 €5 244 €1 926 €6 304 €---
1511 779 €5 104 €1 786 €6 674 €---
1612 014 €4 960 €1 642 €7 054 €---
1712 255 €4 811 €1 493 €7 444 €---
1812 500 €4 657 €1 339 €7 843 €---
1912 750 €4 498 €1 179 €8 252 €---
2013 005 €4 333 €1 015 €8 672 €---
2113 265 €4 163 €845 €9 102 €---
2213 530 €3 988 €669 €9 542 €---
2313 801 €3 806 €488 €9 994 €---
2414 077 €3 619 €301 €10 458 €---
2514 358 €3 426 €107 €10 933 €---
TOTAL285 931 €152 448 €48 690 €133 483 €18 575 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 572 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 483 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 927 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 875 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 875 €-5 572 €+7 447 €
2+1 875 €+749 €+1 126 €
3+1 875 €+832 €+1 043 €
4+1 875 €+917 €+958 €
5+1 875 €+1 004 €+871 €
6+1 875 €+1 093 €+782 €
7+1 875 €+1 184 €+691 €
8+1 875 €+1 278 €+597 €
9+1 875 €+1 374 €+501 €
10+1 875 €+1 473 €+402 €
11+1 875 €+1 573 €+302 €
12+1 875 €+1 677 €+198 €
13+1 875 €+1 783 €+92 €
14+1 875 €+1 891 €-16 €
15+1 875 €+2 002 €-127 €
16+1 875 €+2 116 €-241 €
17+1 875 €+2 233 €-358 €
18+1 875 €+2 353 €-478 €
19+1 875 €+2 476 €-601 €
20+1 875 €+2 601 €-726 €
21+1 875 €+2 730 €-855 €
22+1 875 €+2 863 €-988 €
23+1 875 €+2 998 €-1 123 €
24+1 875 €+3 137 €-1 262 €
25+1 875 €+3 280 €-1 405 €
Total+46 875 €+40 045 €+6 830 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 232 jours
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