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Quartier Vésone

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface169m²
Coût Total272 250€
Loyer Annuel18 960€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 169 m²
Prix au m² : 1 153,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Quartier Vésone - Secteur recherché proche de la voie verte - Mieux qu'un appartement - Cette villa vous offre 168 M2 habitables. Vous y trouverez en rez de chaussée : une belle entrée, 3 chambres, salle d'eau avec WC. Au 1er étage : dégagement, séjour de 39 M2, 2 chambres, salle d'eau, WC. Garage

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 750 € et 3 770 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.198270, 0.696372
Total : 272 250€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 61 650€
Valeur du bien : 256 650€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 169m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1580€/mois
Loyer annuel estimé : 18960€/an
Fourchette totale : 1251€ - 1996€/mois
Fourchette annuelle : 15007€ - 23956€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :272 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 348,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :79,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 427,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 267,06€
Coût de l'assurance :23 821,87€
Taxe foncière : 1 896,04€/an
Soit par mois : 158,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 580,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 585,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 169 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur 169 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des meubles de cuisine et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 650 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:15 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:18 750€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€ = 15750€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine - Rafraîchissement important:10 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 580 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 960 €/an
Calcul : 1 580 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 139 €/an
Base de calcul : Emprunt de 272 250 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 953 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 896 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 638 €
Revenus locatifs : +18 960 €
Charges déductibles : -73 638 €
Résultat foncier Année 1 : -54 677 €(Déficit de 54 677 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 277 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 988 €/an
Revenus locatifs : +18 960 €
Charges déductibles : -11 988 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 973 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33277.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 960 €73 646 €9 148 €-54 686 €21 400 €33 286 €33 286 €
219 340 €11 754 €8 905 €7 586 €--25 700 €
319 726 €11 502 €8 653 €8 224 €--17 476 €
420 121 €11 242 €8 393 €8 879 €--8 597 €
520 523 €10 973 €8 125 €9 550 €---
620 934 €10 695 €7 846 €10 239 €---
721 353 €10 407 €7 558 €10 945 €---
821 780 €10 110 €7 261 €11 670 €---
922 215 €9 802 €6 953 €12 414 €---
1022 659 €9 483 €6 634 €13 177 €---
1123 113 €9 153 €6 304 €13 959 €---
1223 575 €8 812 €5 963 €14 763 €---
1324 046 €8 459 €5 610 €15 587 €---
1424 527 €8 094 €5 245 €16 433 €---
1525 018 €7 717 €4 868 €17 301 €---
1625 518 €7 326 €4 477 €18 192 €---
1726 029 €6 922 €4 073 €19 107 €---
1826 549 €6 504 €3 655 €20 046 €---
1927 080 €6 071 €3 222 €21 009 €---
2027 622 €5 623 €2 775 €21 998 €---
2128 174 €5 160 €2 312 €23 014 €---
2228 738 €4 681 €1 833 €24 056 €---
2329 312 €4 186 €1 337 €25 126 €---
2429 899 €3 673 €824 €26 225 €---
2530 497 €3 143 €294 €27 354 €---
TOTAL607 308 €265 140 €132 267 €342 168 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 342 168 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 960 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 982 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 982 €-6 420 €+10 402 €
2+3 982 €0 €+3 982 €
3+3 982 €0 €+3 982 €
4+3 982 €0 €+3 982 €
5+3 982 €+286 €+3 696 €
6+3 982 €+3 072 €+910 €
7+3 982 €+3 284 €+698 €
8+3 982 €+3 501 €+481 €
9+3 982 €+3 724 €+258 €
10+3 982 €+3 953 €+29 €
11+3 982 €+4 188 €-206 €
12+3 982 €+4 429 €-447 €
13+3 982 €+4 676 €-694 €
14+3 982 €+4 930 €-948 €
15+3 982 €+5 190 €-1 208 €
16+3 982 €+5 458 €-1 476 €
17+3 982 €+5 732 €-1 750 €
18+3 982 €+6 014 €-2 032 €
19+3 982 €+6 303 €-2 321 €
20+3 982 €+6 600 €-2 618 €
21+3 982 €+6 904 €-2 922 €
22+3 982 €+7 217 €-3 235 €
23+3 982 €+7 538 €-3 556 €
24+3 982 €+7 868 €-3 886 €
25+3 982 €+8 206 €-4 224 €
Total+99 550 €+102 650 €+-3 100 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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