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Terrain avec maison neuf à vendre

Bien expiré
VilleHerblay (95)
Surface120
Coût Total361 400
Loyer Annuel23 876
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-96
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 2 458,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres

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Ville : Herblay
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95220
Coordonnées : 48.990260, 2.145337
Total : 361 400
Prix d'acquisition : 295 000
Travaux : 42 800
Valeur du bien : 337 800
Frais de notaire : 23 600
Coût estimé : 23 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 16.58€/m²/mois
Fourchette : 14.03€ - 19.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1990€/mois
Loyer annuel estimé : 23876€/an
Fourchette totale : 1684€ - 2351€/mois
Fourchette annuelle : 20208€ - 28210€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :361 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 778,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :108,42€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 886,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :172 117,10
Coût de l'assurance :32 526,00
Taxe foncière : 2 387,62€/an
Soit par mois : 198,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 989,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 085,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-96,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 70 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité aux normes.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 800(357 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 15000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:13 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 64 m² × 60€/m² = 3840€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:3 200
    Peinture murs et plafonds: 64 m² × 40€/m² = 2560€, Main d'œuvre: 640€
  • Salon - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Herblay (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 990 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 876 €/an
Calcul : 1 990 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 916 €/an
Base de calcul : Emprunt de 361 400 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 301 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 388 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 405
Revenus locatifs : +23 876
Charges déductibles : -58 405
Résultat foncier Année 1 : -34 528(Déficit de 34 528 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 23 828
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 605 €/an
Revenus locatifs : +23 876
Charges déductibles : -15 605
Résultat foncier Années 2+ : 8 272 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 23828.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 295 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 87658 41611 928-34 54010 700 €23 840 €23 840 €
224 35415 29711 6089 057--14 783 €
324 84114 96711 2789 874--4 909 €
425 33814 62610 93710 712---
525 84414 27310 58411 572---
626 36113 90810 21912 453---
726 88813 5319 84213 358---
827 42613 1419 45214 286---
927 97512 7379 04915 237---
1028 53412 3218 63216 214---
1129 10511 8908 20117 215---
1229 68711 4447 75518 243---
1330 28110 9837 29419 298---
1430 88610 5076 81820 380---
1531 50410 0146 32621 490---
1632 1349 5055 81622 629---
1732 7778 9785 29023 798---
1833 4328 4344 74524 998---
1934 1017 8714 18326 230---
2034 7837 2893 60127 494---
2135 4796 6882 99928 791---
2236 1886 0662 37730 123---
2336 9125 4221 73431 490---
2437 6504 7571 06932 893---
2538 4034 07038134 334---
TOTAL764 762307 134172 117457 62810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 457 628
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 876 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 014 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 014-3 210+8 224
2+5 0140+5 014
3+5 0140+5 014
4+5 014+1 741+3 273
5+5 014+3 471+1 543
6+5 014+3 736+1 278
7+5 014+4 007+1 007
8+5 014+4 286+728
9+5 014+4 571+443
10+5 014+4 864+150
11+5 014+5 165-151
12+5 014+5 473-459
13+5 014+5 789-775
14+5 014+6 114-1 100
15+5 014+6 447-1 433
16+5 014+6 789-1 775
17+5 014+7 140-2 126
18+5 014+7 500-2 486
19+5 014+7 869-2 855
20+5 014+8 248-3 234
21+5 014+8 637-3 623
22+5 014+9 037-4 023
23+5 014+9 447-4 433
24+5 014+9 868-4 854
25+5 014+10 300-5 286
Total+125 350+137 288+-11 938
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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