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Maison 4 pièces 98 m²

VilleAntran (86)
Surface98m²
Coût Total147 400€
Loyer Annuel8 053€
Rentabilité5.46%
Cashflow/mois-189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 959,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 98 m² - Maison Antran 4 pièce(s) 98m²

Laurine vous propose sur le secteur d'Antran de découvrir cette maison avec ses nombreuses dépendances. Elle se compose d'une entrée, un séjour, une cuisine aménagée, un wc, une salle d'eau et une chaufferie au RDC. Au premier étage, vous retrouverez 2 chambres et un bureau. Un hangar et des box complètent le bien sur une parcelle d'environ 2300m² . A savoir : Assainissement individuel à refaire, chauffage fuel et bois, climatisation, TF 1212 euros. Ne perdez pas de temps, contactez moi ! Nous sommes joignables du lundi au samedi de 8h à 19h. Visite virtuelle disponible. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : TPO-CHATE-95469 Date de réalisation du diagnostic : 23/03/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 710 € et 2 330 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Antran
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.894475, 0.531839
Total : 147 400€
Prix d'acquisition : 94 000€
Travaux : 45 880€
Valeur du bien : 139 880€
Frais de notaire : 7 520€
Coût estimé : 7 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 6.85€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 8.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 671€/mois
Loyer annuel estimé : 8053€/an
Fourchette totale : 544€ - 828€/mois
Fourchette annuelle : 6529€ - 9932€/an
Rentabilité brute :5.46%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 6.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 695,85 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :166 193 €
Prix d'achat :94 000 €
Décote à l'achat :-72 193€ (-43.4%)
Marge achat-revente :18 793€ (11.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :722,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :36,85€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 759,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 261,00€
Coût de l'assurance :11 055,00€
Taxe foncière : 1 212,00€/an
Soit par mois : 101,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 671,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 860,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-188,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 269 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 98 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fuel et bois
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des meubles et peinture
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 880 €(468 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 380€
    Isolation toiture/combles: 98 m² × 60€/m² = 5880€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Rénovation légère:2 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Électricité mise aux normes: 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 300€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 200€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Rafraîchissement:1 400€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Antran (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 671 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 053 €/an
Calcul : 671 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 801 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 400 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 442 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 212 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 336 €
Revenus locatifs : +8 053 €
Charges déductibles : -52 336 €
Résultat foncier Année 1 : -44 283 €(Déficit de 44 283 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 883 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 456 €/an
Revenus locatifs : +8 053 €
Charges déductibles : -6 456 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 597 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22882.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 100 €(65% de 94 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 222 €/an
Calcul : 61 100 € × 3,636% = 2 222 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 053 €52 340 €4 806 €-44 287 €21 400 €22 887 €22 887 €
28 214 €6 331 €4 677 €1 883 €--21 005 €
38 378 €6 197 €4 543 €2 181 €--18 824 €
48 546 €6 059 €4 405 €2 487 €--16 337 €
58 717 €5 916 €4 262 €2 800 €--13 537 €
68 891 €5 769 €4 115 €3 122 €--10 415 €
79 069 €5 616 €3 962 €3 452 €--6 962 €
89 250 €5 459 €3 805 €3 791 €--3 171 €
99 435 €5 296 €3 642 €4 139 €---
109 624 €5 128 €3 473 €4 496 €---
119 816 €4 954 €3 299 €4 863 €---
1210 013 €4 774 €3 120 €5 239 €---
1310 213 €4 588 €2 934 €5 625 €---
1410 417 €4 396 €2 742 €6 021 €---
1510 626 €4 197 €2 543 €6 428 €---
1610 838 €3 992 €2 338 €6 846 €---
1711 055 €3 780 €2 126 €7 275 €---
1811 276 €3 561 €1 907 €7 715 €---
1911 502 €3 335 €1 680 €8 167 €---
2011 732 €3 100 €1 446 €8 631 €---
2111 966 €2 859 €1 204 €9 108 €---
2212 205 €2 609 €954 €9 597 €---
2312 450 €2 350 €696 €10 099 €---
2412 699 €2 083 €429 €10 615 €---
2512 953 €1 807 €153 €11 145 €---
TOTAL257 936 €156 496 €69 261 €101 440 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 440 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 053 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 691 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 691 €-6 420 €+8 111 €
2+1 691 €0 €+1 691 €
3+1 691 €0 €+1 691 €
4+1 691 €0 €+1 691 €
5+1 691 €0 €+1 691 €
6+1 691 €0 €+1 691 €
7+1 691 €0 €+1 691 €
8+1 691 €0 €+1 691 €
9+1 691 €+291 €+1 400 €
10+1 691 €+1 349 €+342 €
11+1 691 €+1 459 €+232 €
12+1 691 €+1 572 €+119 €
13+1 691 €+1 688 €+3 €
14+1 691 €+1 806 €-115 €
15+1 691 €+1 928 €-237 €
16+1 691 €+2 054 €-363 €
17+1 691 €+2 182 €-491 €
18+1 691 €+2 314 €-623 €
19+1 691 €+2 450 €-759 €
20+1 691 €+2 589 €-898 €
21+1 691 €+2 732 €-1 041 €
22+1 691 €+2 879 €-1 188 €
23+1 691 €+3 030 €-1 339 €
24+1 691 €+3 185 €-1 494 €
25+1 691 €+3 344 €-1 653 €
Total+42 275 €+30 432 €+11 843 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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