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Achat : Maison (43200)

VilleBeaux (43)
Surface90m²
Coût Total118 900€
Loyer Annuel7 418€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 555,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 90 m², 5 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Mandat exclusif, 1 garage, Structure/extérieur à restaurer

EN EXCLUSIVITÉ Maison à rénover avec vue dégagée Secteur de Beaux Elle se compose : Au rez-de-chaussée : une cuisine, un salon et un WC. À l'étage : deux chambres, une salle d'eau ainsi qu'un grand salon situé au-dessus du garage, offrant de belles possibilités d'aménagement. Un garage complète le bien. Assainissement collectif. Une rénovation totale est à prévoir, offrant l'opportunité de repenser les espaces, de moderniser l'ensemble et de créer un intérieur à votre image. Que vous souhaitiez réaliser votre future résidence principale, créer un pied-à-terre ou développer un projet d'investissement, cette maison constitue une belle opportunité pour donner vie à vos envies et valoriser pleinement son potentiel. Les atouts du bien Maison proposée en exclusivité Vue dégagée et agréable Garage Deux chambres Grand espace à l'étage Assainissement collectif Beau potentiel après rénovation Idéal pour un projet personnalisé ou un investissement Une belle opportunité pour les amateurs de rénovation : laissez libre cours à votre imagination et révélez tout le potentiel de cette maison !

Ville : Beaux
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43200
Coordonnées : 45.186274, 4.094543
Total : 118 900€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 64 900€
Valeur du bien : 114 900€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 4.93€ - 9.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 618€/mois
Loyer annuel estimé : 7418€/an
Fourchette totale : 444€ - 861€/mois
Fourchette annuelle : 5327€ - 10328€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 8.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 428,57 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :128 571 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-78 571€ (-61.1%)
Marge achat-revente :9 671€ (7.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :590,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :34,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 625,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 336,11€
Coût de l'assurance :10 403,75€
Taxe foncière : 741,75€/an
Soit par mois : 61,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 618,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 687,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres avec papier peint usé et traces d'humidité
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage)
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique aux normes, ajout de prises et mise à la terre
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques nécessaires pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: 90 m²
Raison: Assurer la conformité et la sécurité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 900 €(721 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 13000€ (moyenne), Main d'œuvre: 500€
  • Isolation - Isolation toiture/combles:5 400€
    Isolation combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (moyenne), Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€/fenêtre = 8800€ (moyenne), Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ (moyenne), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (moyenne), Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Salle de bain complète: 1 unité: 5000€ (moyenne), Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation chambres: 24 m² × 250€/m² = 6000€ (moyenne), Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rénovation lourde:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (moyenne), Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale - Mise à jour tableau électrique:1 200€
    Tableau électrique: 1 unité: 1000€ (moyenne), Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale - Vérification et mise à jour:4 500€
    Plomberie générale: 90 m² × 50€/m² = 4500€ (moyenne), Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 618 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 418 €/an
Calcul : 618 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 027 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 900 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 416 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 742 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 085 €
Revenus locatifs : +7 418 €
Charges déductibles : -70 085 €
Résultat foncier Année 1 : -62 667 €(Déficit de 62 667 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 267 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 185 €/an
Revenus locatifs : +7 418 €
Charges déductibles : -5 185 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 233 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41266.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 418 €70 088 €4 030 €-62 671 €21 400 €41 271 €41 271 €
27 566 €5 082 €3 924 €2 484 €--38 787 €
37 717 €4 971 €3 814 €2 746 €--36 041 €
47 872 €4 857 €3 699 €3 014 €--33 027 €
58 029 €4 739 €3 581 €3 290 €--29 737 €
68 190 €4 617 €3 459 €3 573 €--26 164 €
78 353 €4 490 €3 333 €3 863 €--22 302 €
88 520 €4 360 €3 202 €4 161 €--18 141 €
98 691 €4 224 €3 066 €4 467 €--13 674 €
108 865 €4 084 €2 926 €4 781 €--8 893 €
119 042 €3 939 €2 781 €5 103 €--3 790 €
129 223 €3 789 €2 631 €5 434 €---
139 407 €3 633 €2 475 €5 774 €---
149 595 €3 473 €2 315 €6 123 €---
159 787 €3 306 €2 148 €6 481 €---
169 983 €3 134 €1 976 €6 849 €---
1710 183 €2 956 €1 798 €7 227 €---
1810 386 €2 772 €1 614 €7 615 €---
1910 594 €2 581 €1 423 €8 013 €---
2010 806 €2 383 €1 225 €8 423 €---
2111 022 €2 179 €1 021 €8 843 €---
2211 243 €1 967 €810 €9 275 €---
2311 467 €1 749 €591 €9 719 €---
2411 697 €1 522 €364 €10 174 €---
2511 931 €1 288 €130 €10 643 €---
TOTAL237 586 €152 184 €58 336 €85 402 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 402 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 418 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 558 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 558 €-6 420 €+7 978 €
2+1 558 €0 €+1 558 €
3+1 558 €0 €+1 558 €
4+1 558 €0 €+1 558 €
5+1 558 €0 €+1 558 €
6+1 558 €0 €+1 558 €
7+1 558 €0 €+1 558 €
8+1 558 €0 €+1 558 €
9+1 558 €0 €+1 558 €
10+1 558 €0 €+1 558 €
11+1 558 €0 €+1 558 €
12+1 558 €+1 630 €-72 €
13+1 558 €+1 732 €-174 €
14+1 558 €+1 837 €-279 €
15+1 558 €+1 944 €-386 €
16+1 558 €+2 055 €-497 €
17+1 558 €+2 168 €-610 €
18+1 558 €+2 284 €-726 €
19+1 558 €+2 404 €-846 €
20+1 558 €+2 527 €-969 €
21+1 558 €+2 653 €-1 095 €
22+1 558 €+2 783 €-1 225 €
23+1 558 €+2 916 €-1 358 €
24+1 558 €+3 052 €-1 494 €
25+1 558 €+3 193 €-1 635 €
Total+38 950 €+26 758 €+12 192 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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