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Secteur audincourt valentigney

VilleAudincourt (25)
Surface62m²
Coût Total118 132€
Loyer Annuel6 648€
Rentabilité5.63%
Cashflow/mois-112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 900 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 256,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 62 m², 3 pièces, 1 balcon, 1 garage, 1 place de parking

Secteur Audincourt Valentigney, au dernier étage, bel appartement entièrement rénové avec des matériaux de qualité, composé d'un hall d'entrée, séjour et cuisine accès balcon orienté ouest avec vue dégagée, 2 chambres, salle de bains avec douche, wc séparé. 1 cave, 1 cellier et une place privée de parking dans une copropriété sécurisée. Venez le visiter au plus tôt !

Ville : Audincourt
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25400
Coordonnées : 47.476560, 6.843120
Total : 118 132€
Prix d'acquisition : 77 900€
Travaux : 34 000€
Valeur du bien : 111 900€
Frais de notaire : 6 232€
Coût estimé : 6 232€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 8.94€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 554€/mois
Loyer annuel estimé : 6648€/an
Fourchette totale : 435€ - 706€/mois
Fourchette annuelle : 5217€ - 8473€/an
Rentabilité brute :5.63%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 7.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 041,67 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 584 €
Prix d'achat :77 900 €
Décote à l'achat :+13 316€ (+20.6%)
Marge achat-revente :-53 548€ (-82.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 132€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :576,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,47€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 610,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 945,58€
Coût de l'assurance :10 041,22€
Taxe foncière : 664,84€/an
Soit par mois : 55,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 554,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 665,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-111,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif actuel
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 000 €(548 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Audincourt (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 554 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 648 €/an
Calcul : 554 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 813 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 132 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 402 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 665 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 879 €
Revenus locatifs : +6 648 €
Charges déductibles : -38 879 €
Résultat foncier Année 1 : -32 231 €(Déficit de 32 231 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 831 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 879 €/an
Revenus locatifs : +6 648 €
Charges déductibles : -4 879 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 769 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10830.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 635 €(65% de 77 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 841 €/an
Calcul : 50 635 € × 3,636% = 1 841 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 648 €38 883 €3 817 €-32 235 €21 400 €10 835 €10 835 €
26 781 €4 780 €3 714 €2 001 €--8 833 €
36 917 €4 673 €3 607 €2 244 €--6 590 €
47 055 €4 563 €3 497 €2 492 €--4 098 €
57 196 €4 450 €3 383 €2 747 €--1 351 €
67 340 €4 332 €3 266 €3 008 €---
77 487 €4 211 €3 144 €3 276 €---
87 637 €4 085 €3 019 €3 552 €---
97 790 €3 956 €2 889 €3 834 €---
107 945 €3 822 €2 755 €4 124 €---
118 104 €3 683 €2 617 €4 421 €---
128 266 €3 541 €2 474 €4 726 €---
138 432 €3 393 €2 326 €5 039 €---
148 600 €3 240 €2 174 €5 360 €---
158 772 €3 083 €2 016 €5 690 €---
168 948 €2 920 €1 853 €6 028 €---
179 127 €2 751 €1 685 €6 375 €---
189 309 €2 578 €1 511 €6 732 €---
199 496 €2 398 €1 331 €7 098 €---
209 685 €2 212 €1 146 €7 473 €---
219 879 €2 020 €954 €7 859 €---
2210 077 €1 822 €756 €8 254 €---
2310 278 €1 618 €551 €8 661 €---
2410 484 €1 406 €340 €9 078 €---
2510 694 €1 188 €121 €9 506 €---
TOTAL212 951 €115 608 €54 946 €97 343 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 343 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 648 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 396 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 396 €-6 420 €+7 816 €
2+1 396 €0 €+1 396 €
3+1 396 €0 €+1 396 €
4+1 396 €0 €+1 396 €
5+1 396 €0 €+1 396 €
6+1 396 €+497 €+899 €
7+1 396 €+983 €+413 €
8+1 396 €+1 065 €+331 €
9+1 396 €+1 150 €+246 €
10+1 396 €+1 237 €+159 €
11+1 396 €+1 326 €+70 €
12+1 396 €+1 418 €-22 €
13+1 396 €+1 512 €-116 €
14+1 396 €+1 608 €-212 €
15+1 396 €+1 707 €-311 €
16+1 396 €+1 808 €-412 €
17+1 396 €+1 913 €-517 €
18+1 396 €+2 020 €-624 €
19+1 396 €+2 129 €-733 €
20+1 396 €+2 242 €-846 €
21+1 396 €+2 358 €-962 €
22+1 396 €+2 476 €-1 080 €
23+1 396 €+2 598 €-1 202 €
24+1 396 €+2 723 €-1 327 €
25+1 396 €+2 852 €-1 456 €
Total+34 900 €+29 203 €+5 697 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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