Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 25 pièces 650 m²

VilleCamps-sur-l'Agly (11)
Surface650
Coût Total632 700
Loyer Annuel56 340
Rentabilité8.90%
Cashflow/mois+875
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 485 000 €
Surface : 650 m²
Prix au m² : 746,15 €/m²
Chambres : 18
Pièces : 25
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 25 pièces 650 m²

À Camps-sur-l'Agly, au pied du Pic de Bugarach, belle demeure en pierres d'environ 650 m² habitables sur un terrain de 3 000 m² environ, proche de la rivière. Ancien relais templier, offrant 25 pièces dont 18 chambres avec de beaux volumes, configuration idéale pour une activité de chambres d'hôtes avec partie privative distincte. Présence d'un garage et d'une salle dédiée au yoga, atouts complémentaires pour une exploitation touristique ou un projet bien?être. Une Rénovation est à prévoir sur une partie du bien.

Le bien bénéficie d'un cadre naturel remarquable avec vue sur le Pic de Bugarach et un accès direct aux sentiers de randonnée (sentiers cathares), aux parcours VTT et aux sites d'escalade. Environnement rural authentique, calme et lumineux, propice aux activités de plein air et à la détente.

Dossier et visites sur demande.

Votre conseiller Châteaux Cathares Immobilier : Patrick GIMENO Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 751262924

Surface : 650 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Camps-sur-l'Agly
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11190
Coordonnées : 42.859430, 2.435092
Total : 632 700
Prix d'acquisition : 485 000
Travaux : 108 900
Valeur du bien : 593 900
Frais de notaire : 38 800
Coût estimé : 38 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 650
Loyer prédit : 7.22€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 9.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 4695€/mois
Loyer annuel estimé : 56340€/an
Fourchette totale : 3592€ - 6137€/mois
Fourchette annuelle : 43101€ - 73645€/an
Rentabilité brute :8.90%
Fourchette de rentabilité :6.81% - 11.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :769,23 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :500 000
Prix d'achat :485 000
Décote à l'achat :-15 000 (-3.0%)
Marge achat-revente :-132 700€ (-26.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :632 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 160,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :189,81€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 3 350,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :315 498,86
Coût de l'assurance :56 943,00
Taxe foncière : 5 634,02€/an
Soit par mois : 469,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 695,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 819,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :875,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 650 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 650 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 81 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 650 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 650 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: VMC
Installation d'une VMC double flux
Quantité: 1 système pour 650 m²
Raison: DPE F - Maison - Améliore le confort et l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la cuisine (peinture si nécessaire)
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 2 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des 18 chambres (peinture et revêtement si nécessaire)
Quantité: 18 chambres (environ 216 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement léger du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :108 900(168 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 000
    Isolation combles: 650 m² × 20€/m² = 13000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:64 800
    Fenêtres double vitrage: 81 fenêtres × 800€ = 64800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Ventilation:8 000
    VMC double flux: 1 système × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:600
    Peinture cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:800
    Remplacement lavabo: 1 lavabo × 800€ = 800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 400
    Peinture chambres: 216 m² × 25€/m² = 5400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Camps-sur-l'Agly (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 695 €/mois
Revenus locatifs annuels : 56 340 €/an
Calcul : 4 695 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 741 €/an
Base de calcul : Emprunt de 632 700 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 278 €/an
Calcul : 190 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 634 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 108 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 138 553
Revenus locatifs : +56 340
Charges déductibles : -138 553
Résultat foncier Année 1 : -82 213(Déficit de 82 213 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 813
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 29 653 €/an
Revenus locatifs : +56 340
Charges déductibles : -29 653
Résultat foncier Années 2+ : 26 687 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60812.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 485 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 315 250(65% de 485 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 464 €/an
Calcul : 315 250 € × 3,636% = 11 464
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
156 340138 57321 762-82 23321 400 €60 833 €60 833 €
257 46729 10221 19028 365--32 468 €
358 61628 51020 59830 106--2 362 €
459 78927 89719 98531 891---
560 98427 26319 35133 722---
662 20426 60618 69435 598---
763 44825 92618 01437 522---
864 71725 22217 31039 496---
966 01224 49216 58141 519---
1067 33223 73815 82643 594---
1168 67822 95615 04445 722---
1270 05222 14714 23547 905---
1371 45321 30913 39750 144---
1472 88220 44212 53052 440---
1574 34019 54411 63254 796---
1675 82618 61410 70257 213---
1777 34317 6519 73959 692---
1878 89016 6548 74362 236---
1980 46815 6227 71164 845---
2082 07714 5546 64267 523---
2183 71913 4485 53670 271---
2285 39312 3024 39073 091---
2387 10111 1163 20475 985---
2488 8439 8881 97778 954---
2590 6208 61770582 003---
TOTAL1 804 593622 192315 4991 182 40121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 182 401
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 56 340 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 831 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 831-6 420+18 251
2+11 8310+11 831
3+11 8310+11 831
4+11 831+8 859+2 972
5+11 831+10 117+1 714
6+11 831+10 679+1 152
7+11 831+11 257+574
8+11 831+11 849-18
9+11 831+12 456-625
10+11 831+13 078-1 247
11+11 831+13 717-1 886
12+11 831+14 372-2 541
13+11 831+15 043-3 212
14+11 831+15 732-3 901
15+11 831+16 439-4 608
16+11 831+17 164-5 333
17+11 831+17 908-6 077
18+11 831+18 671-6 840
19+11 831+19 454-7 623
20+11 831+20 257-8 426
21+11 831+21 081-9 250
22+11 831+21 927-10 096
23+11 831+22 795-10 964
24+11 831+23 686-11 855
25+11 831+24 601-12 770
Total+295 775+354 720+-58 945
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →