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Maison - 7 pièce(s) - 280 m²

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface280
Coût Total481 500
Loyer Annuel38 134
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois+340
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 385 000 €
Surface : 280 m²
Prix au m² : 1 375 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

QUAI NOBEL - BATISSE FAMILALE DIVISEE EN DEUX LOGEMENTS Dans ce quartier recherché de Perpignan, venez découvrir cette maison de ville qui sera vous surprendre par ces volumes. Au rez de chaussée vous disposerez tout abord d'une pièce de 70m2 pouvant être utilisée comme atelier, bureau, salle de jeu... avec une annexe supplémentaire de 30m2. Au 1er étage vous découvrirez un spacieux T3 de 90m2 baignant dans la lumière et entièrement rénové. Il se compose d'une pièce a vivre avec cuisine attenante séparée par une verrière de forgeron, le tout donnant sur le balcon sans vis à vis. 2 chambres, une salle d'eau et un wc viennent compléter cet étage. Au 2eme vous disposerez d'un T4 de 90m2 avec cuisine indépendante. Pour finir au dernier étage vous apprécierez le toit rooftop avec une vue à 360° sur les toits de Perpignan. La maison dispose de deux places de stationnement sur sa parcelle. A DECOUVRIR CHEZ CENTURY 21 COTE SUD IMMO! Prix : 385000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Bien proposé par Mathilde BESSE EI, agent commercial (RSAC 845169572)

Surface Loi Carrez : 181

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Total : 481 500
Prix d'acquisition : 385 000
Travaux : 65 700
Valeur du bien : 450 700
Frais de notaire : 30 800
Coût estimé : 30 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 280
Loyer prédit : 11.35€/m²/mois
Fourchette : 8.73€ - 14.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 3178€/mois
Loyer annuel estimé : 38134€/an
Fourchette totale : 2444€ - 4132€/mois
Fourchette annuelle : 29326€ - 49588€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 10.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :481 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 379,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :140,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 520,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :232 387,67
Coût de l'assurance :42 131,25
Taxe foncière : 3 813,39€/an
Soit par mois : 317,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 177,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 837,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :339,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 280 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les 5 chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 700(235 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 200
    Isolation toiture/combles: 280 m² × 40€/m² = 11200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:24 500
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 700€ = 24500€ (pose incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000
    Rénovation chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 178 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 134 €/an
Calcul : 3 178 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 067 €/an
Base de calcul : Emprunt de 481 500 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 685 €/an
Calcul : 140 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 813 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 266
Revenus locatifs : +38 134
Charges déductibles : -87 266
Résultat foncier Année 1 : -49 132(Déficit de 49 132 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 732
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 566 €/an
Revenus locatifs : +38 134
Charges déductibles : -21 566
Résultat foncier Années 2+ : 16 568 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27731.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 385 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 250 250(65% de 385 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 100 €/an
Calcul : 250 250 € × 3,636% = 9 100
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 13487 28116 083-49 14721 400 €27 747 €27 747 €
238 89721 15315 65417 743--10 004 €
339 67420 71015 21218 964---
440 46820 25214 75420 216---
541 27719 77814 28021 499---
642 10319 28813 79022 815---
742 94518 78113 28324 164---
843 80418 25712 75825 547---
944 68017 71512 21626 965---
1045 57417 15411 65528 420---
1146 48516 57411 07529 911---
1247 41515 97410 47531 441---
1348 36315 3539 85433 010---
1449 33014 7119 21234 619---
1550 31714 0478 54836 270---
1651 32313 3607 86237 963---
1752 35012 6507 15139 700---
1853 39711 9156 41641 482---
1954 46511 1555 65643 310---
2055 55410 3694 87045 185---
2156 6659 5564 05747 109---
2257 7988 7153 21649 083---
2358 9547 8452 34651 109---
2460 1336 9451 44753 188---
2561 3366 01551655 321---
TOTAL1 221 439435 554232 388785 88621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 785 886
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 134 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 008 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 008-6 420+14 428
2+8 0080+8 008
3+8 008+2 688+5 320
4+8 008+6 065+1 943
5+8 008+6 450+1 558
6+8 008+6 844+1 164
7+8 008+7 249+759
8+8 008+7 664+344
9+8 008+8 090-82
10+8 008+8 526-518
11+8 008+8 973-965
12+8 008+9 432-1 424
13+8 008+9 903-1 895
14+8 008+10 386-2 378
15+8 008+10 881-2 873
16+8 008+11 389-3 381
17+8 008+11 910-3 902
18+8 008+12 444-4 436
19+8 008+12 993-4 985
20+8 008+13 555-5 547
21+8 008+14 133-6 125
22+8 008+14 725-6 717
23+8 008+15 333-7 325
24+8 008+15 956-7 948
25+8 008+16 596-8 588
Total+200 200+235 766+-35 566
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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