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Détails du bien

Bien expiré
VilleJoué-lès-Tours (37)
Surface64m²
Coût Total109 740€
Loyer Annuel8 553€
Rentabilité7.79%
Cashflow/mois-180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 468,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Michael Leblanc vous propose: ** PROCHE TOUTES COMMODITES/TRANSPORTS A PIED ** Cet appartement LUMINEUX situé quartier VERDUN au 3ème étage sans ascenseur REFAIT À NEUF vous offre 1 entrée, 1 salon/séjour, 1 cuisine, 1 salle de bain , 2 chambres et 1 toilette. 2 caves complètent le lot. ** DOUBLE VITRAGE - ÉLECTRICITÉ AU NORMES - ENTRÉE SÉCURISÉE- PARKING COMMUN à disposition ** Vous serez séduit par le CALME de la résidence et sa bonne gestion. Les charges de copropriété de 254 euros/mois incluent l'eau chaude et le chauffage. Idéal 1er achat ou investissement locatif. Contactez-moi pour plus d'informations.

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 607 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 254 euros par mois (soit 3048 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 231 et classe CLIMAT C indice 25. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Michael Leblanc mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de TOURS sous le numéro 879706737, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Joué-lès-Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37300
Total : 109 740€
Prix d'acquisition : 94 000€
Travaux : 8 220€
Valeur du bien : 102 220€
Frais de notaire : 7 520€
Coût estimé : 7 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 9.53€ - 13.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 713€/mois
Loyer annuel estimé : 8553€/an
Fourchette totale : 610€ - 833€/mois
Fourchette annuelle : 7322€ - 9991€/an
Rentabilité brute :7.79%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :535,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :32,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 567,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 868,21€
Coût de l'assurance :9 602,25€
Taxe foncière : 855,32€/an
Soit par mois : 71,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 254,00€/mois
Soit par an : 3 048,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 712,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 892,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-179,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel si nécessaire
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et des joints de la baignoire et du lavabo
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans la chambre nécessitant un léger rafraîchissement
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 220 €(128 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€/système = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:1 200€
    Remplacement de la robinetterie: 1 salle de bain × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 75€/m² = 1800€
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Remplacement revêtement sol: 12 m² × 60€/m² = 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joué-lès-Tours (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 553 €/an
Calcul : 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 531 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 740 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 384 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 855 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 048 €/an
Calcul : 254 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 039 €
Revenus locatifs : +8 553 €
Charges déductibles : -16 039 €
Résultat foncier Année 1 : -7 485 €(Déficit de 7 485 €)
Imputable sur revenu global : 7 485 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 819 €/an
Revenus locatifs : +8 553 €
Charges déductibles : -7 819 €
Résultat foncier Années 2+ : 735 €/an
Prix d'achat du bien : 94 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 100 €(65% de 94 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 222 €/an
Calcul : 61 100 € × 3,636% = 2 222 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 553 €16 042 €3 535 €-7 489 €7 489 €--
28 724 €7 726 €3 439 €998 €---
38 899 €7 628 €3 340 €1 271 €---
49 077 €7 526 €3 238 €1 551 €---
59 258 €7 420 €3 133 €1 838 €---
69 443 €7 311 €3 024 €2 132 €---
79 632 €7 199 €2 911 €2 434 €---
89 825 €7 082 €2 795 €2 742 €---
910 021 €6 962 €2 675 €3 059 €---
1010 222 €6 838 €2 551 €3 384 €---
1110 426 €6 710 €2 423 €3 716 €---
1210 635 €6 578 €2 290 €4 057 €---
1310 847 €6 441 €2 153 €4 407 €---
1411 064 €6 299 €2 012 €4 765 €---
1511 286 €6 153 €1 866 €5 132 €---
1611 511 €6 003 €1 715 €5 509 €---
1711 742 €5 847 €1 559 €5 895 €---
1811 976 €5 686 €1 398 €6 291 €---
1912 216 €5 519 €1 232 €6 697 €---
2012 460 €5 348 €1 060 €7 113 €---
2112 710 €5 170 €883 €7 539 €---
2212 964 €4 987 €699 €7 977 €---
2313 223 €4 797 €510 €8 426 €---
2413 487 €4 602 €314 €8 886 €---
2513 757 €4 399 €112 €9 358 €---
TOTAL273 960 €166 273 €50 868 €107 687 €7 489 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 247 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 687 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 553 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 796 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 796 €-2 247 €+4 043 €
2+1 796 €+299 €+1 497 €
3+1 796 €+381 €+1 415 €
4+1 796 €+465 €+1 331 €
5+1 796 €+551 €+1 245 €
6+1 796 €+640 €+1 156 €
7+1 796 €+730 €+1 066 €
8+1 796 €+823 €+973 €
9+1 796 €+918 €+878 €
10+1 796 €+1 015 €+781 €
11+1 796 €+1 115 €+681 €
12+1 796 €+1 217 €+579 €
13+1 796 €+1 322 €+474 €
14+1 796 €+1 429 €+367 €
15+1 796 €+1 540 €+256 €
16+1 796 €+1 653 €+143 €
17+1 796 €+1 768 €+28 €
18+1 796 €+1 887 €-91 €
19+1 796 €+2 009 €-213 €
20+1 796 €+2 134 €-338 €
21+1 796 €+2 262 €-466 €
22+1 796 €+2 393 €-597 €
23+1 796 €+2 528 €-732 €
24+1 796 €+2 666 €-870 €
25+1 796 €+2 807 €-1 011 €
Total+44 900 €+32 306 €+12 594 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 231 jours
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