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Détails du bien

Bien expiré
VilleJoué-lès-Tours (37)
Surface64
Coût Total109 740
Loyer Annuel8 553
Rentabilité7.79%
Cashflow/mois-180
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 468,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Michael Leblanc vous propose: ** PROCHE TOUTES COMMODITES/TRANSPORTS A PIED ** Cet appartement LUMINEUX situé quartier VERDUN au 3ème étage sans ascenseur REFAIT À NEUF vous offre 1 entrée, 1 salon/séjour, 1 cuisine, 1 salle de bain , 2 chambres et 1 toilette. 2 caves complètent le lot. ** DOUBLE VITRAGE - ÉLECTRICITÉ AU NORMES - ENTRÉE SÉCURISÉE- PARKING COMMUN à disposition ** Vous serez séduit par le CALME de la résidence et sa bonne gestion. Les charges de copropriété de 254 euros/mois incluent l'eau chaude et le chauffage. Idéal 1er achat ou investissement locatif. Contactez-moi pour plus d'informations.

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 607 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 254 euros par mois (soit 3048 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 231 et classe CLIMAT C indice 25. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Michael Leblanc mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de TOURS sous le numéro 879706737, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Joué-lès-Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37300
Total : 109 740
Prix d'acquisition : 94 000
Travaux : 8 220
Valeur du bien : 102 220
Frais de notaire : 7 520
Coût estimé : 7 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 9.53€ - 13.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 713€/mois
Loyer annuel estimé : 8553€/an
Fourchette totale : 610€ - 833€/mois
Fourchette annuelle : 7322€ - 9991€/an
Rentabilité brute :7.79%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 740
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :535,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :32,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 567,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 868,21
Coût de l'assurance :9 602,25
Taxe foncière : 855,32€/an
Soit par mois : 71,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 254,00€/mois
Soit par an : 3 048,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 712,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 892,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-179,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel si nécessaire
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et des joints de la baignoire et du lavabo
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans la chambre nécessitant un léger rafraîchissement
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 220(128 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€/système = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:1 200
    Remplacement de la robinetterie: 1 salle de bain × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 75€/m² = 1800€
  • Chambres - Revêtement sol:720
    Remplacement revêtement sol: 12 m² × 60€/m² = 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joué-lès-Tours (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 553 €/an
Calcul : 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 531 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 740 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 384 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 855 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 048 €/an
Calcul : 254 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 220
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 039
Revenus locatifs : +8 553
Charges déductibles : -16 039
Résultat foncier Année 1 : -7 485(Déficit de 7 485 €)
Imputable sur revenu global : 7 485
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 819 €/an
Revenus locatifs : +8 553
Charges déductibles : -7 819
Résultat foncier Années 2+ : 735 €/an
Prix d'achat du bien : 94 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 100(65% de 94 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 222 €/an
Calcul : 61 100 € × 3,636% = 2 222
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 55316 0423 535-7 4897 489 €--
28 7247 7263 439998---
38 8997 6283 3401 271---
49 0777 5263 2381 551---
59 2587 4203 1331 838---
69 4437 3113 0242 132---
79 6327 1992 9112 434---
89 8257 0822 7952 742---
910 0216 9622 6753 059---
1010 2226 8382 5513 384---
1110 4266 7102 4233 716---
1210 6356 5782 2904 057---
1310 8476 4412 1534 407---
1411 0646 2992 0124 765---
1511 2866 1531 8665 132---
1611 5116 0031 7155 509---
1711 7425 8471 5595 895---
1811 9765 6861 3986 291---
1912 2165 5191 2326 697---
2012 4605 3481 0607 113---
2112 7105 1708837 539---
2212 9644 9876997 977---
2313 2234 7975108 426---
2413 4874 6023148 886---
2513 7574 3991129 358---
TOTAL273 960166 27350 868107 6877 489Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 247
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 687
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 553 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 796 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 796-2 247+4 043
2+1 796+299+1 497
3+1 796+381+1 415
4+1 796+465+1 331
5+1 796+551+1 245
6+1 796+640+1 156
7+1 796+730+1 066
8+1 796+823+973
9+1 796+918+878
10+1 796+1 015+781
11+1 796+1 115+681
12+1 796+1 217+579
13+1 796+1 322+474
14+1 796+1 429+367
15+1 796+1 540+256
16+1 796+1 653+143
17+1 796+1 768+28
18+1 796+1 887-91
19+1 796+2 009-213
20+1 796+2 134-338
21+1 796+2 262-466
22+1 796+2 393-597
23+1 796+2 528-732
24+1 796+2 666-870
25+1 796+2 807-1 011
Total+44 900+32 306+12 594
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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