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Maison à vendre

VilleCarnoules (83)
Surface75m²
Coût Total145 440€
Loyer Annuel10 271€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois-3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 306,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, 1 chambre

CARNOULES Rue de la paix, aucunes nuisances sonores. Maison de village comprenant 3 caves (loués 120 € vides de locataires) anciennement un appartement de 21 M2, au 1er et 2eme étage un appartement duplex libre de locataire (location de 600 €), comprenant séjour et cuisine, au-dessus très grande chambre, salle de bains et wc. Cumulus, double vitrage. Rafraichissement à prévoir. Aucunes nuisances sonores, très calme. 125 000 € Agence s’abstenir.

Ville : Carnoules
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83660
Coordonnées : 43.301796, 6.188568
Total : 145 440€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 39 600€
Valeur du bien : 137 600€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 11.41€/m²/mois
Fourchette : 8.59€ - 15.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 856€/mois
Loyer annuel estimé : 10271€/an
Fourchette totale : 645€ - 1137€/mois
Fourchette annuelle : 7735€ - 13639€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 512,27 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :263 420 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-165 420€ (-62.8%)
Marge achat-revente :117 980€ (44.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :730,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :42,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 772,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 694,72€
Coût de l'assurance :12 726,00€
Taxe foncière : 1 027,10€/an
Soit par mois : 85,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 855,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 858,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-2,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien si existant.
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire, en privilégiant le double vitrage performant.
Quantité: 3 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour du carrelage si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessite un rafraîchissement.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la plomberie et remplacement des éléments vétustes.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 600 €(528 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:2 100€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 700€ = 2100€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 15 m² × 800€/m² = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs/plafond: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité générale:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale:4 000€
    Plomberie générale: 1 installation complète × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carnoules (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 856 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 271 €/an
Calcul : 856 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 070 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 440 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 509 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 027 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 206 €
Revenus locatifs : +10 271 €
Charges déductibles : -46 206 €
Résultat foncier Année 1 : -35 935 €(Déficit de 35 935 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 535 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 606 €/an
Revenus locatifs : +10 271 €
Charges déductibles : -6 606 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 665 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14535.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 271 €46 211 €5 075 €-35 940 €21 400 €14 540 €14 540 €
210 476 €6 478 €4 942 €3 998 €--10 542 €
310 686 €6 341 €4 805 €4 345 €--6 197 €
410 900 €6 199 €4 663 €4 700 €--1 497 €
511 118 €6 052 €4 516 €5 066 €---
611 340 €5 900 €4 363 €5 440 €---
711 567 €5 742 €4 205 €5 825 €---
811 798 €5 578 €4 042 €6 220 €---
912 034 €5 409 €3 872 €6 626 €---
1012 275 €5 233 €3 697 €7 042 €---
1112 520 €5 051 €3 515 €7 469 €---
1212 771 €4 863 €3 327 €7 908 €---
1313 026 €4 668 €3 132 €8 358 €---
1413 287 €4 466 €2 929 €8 821 €---
1513 552 €4 256 €2 720 €9 296 €---
1613 823 €4 039 €2 503 €9 784 €---
1714 100 €3 815 €2 278 €10 285 €---
1814 382 €3 582 €2 046 €10 800 €---
1914 669 €3 341 €1 805 €11 329 €---
2014 963 €3 091 €1 555 €11 872 €---
2115 262 €2 832 €1 296 €12 430 €---
2215 567 €2 564 €1 028 €13 003 €---
2315 879 €2 287 €751 €13 592 €---
2416 196 €1 999 €463 €14 197 €---
2516 520 €1 701 €165 €14 819 €---
TOTAL328 983 €151 698 €73 695 €177 285 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 285 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 271 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 157 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 157 €-6 420 €+8 577 €
2+2 157 €0 €+2 157 €
3+2 157 €0 €+2 157 €
4+2 157 €0 €+2 157 €
5+2 157 €+1 071 €+1 086 €
6+2 157 €+1 632 €+525 €
7+2 157 €+1 748 €+409 €
8+2 157 €+1 866 €+291 €
9+2 157 €+1 988 €+169 €
10+2 157 €+2 113 €+44 €
11+2 157 €+2 241 €-84 €
12+2 157 €+2 372 €-215 €
13+2 157 €+2 508 €-351 €
14+2 157 €+2 646 €-489 €
15+2 157 €+2 789 €-632 €
16+2 157 €+2 935 €-778 €
17+2 157 €+3 086 €-929 €
18+2 157 €+3 240 €-1 083 €
19+2 157 €+3 399 €-1 242 €
20+2 157 €+3 562 €-1 405 €
21+2 157 €+3 729 €-1 572 €
22+2 157 €+3 901 €-1 744 €
23+2 157 €+4 078 €-1 921 €
24+2 157 €+4 259 €-2 102 €
25+2 157 €+4 446 €-2 289 €
Total+53 925 €+53 185 €+740 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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