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Maison à vendre

VilleGrignon (73)
Surface389.07m²
Coût Total669 520€
Loyer Annuel43 896€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-237€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 598 000 €
Surface : 389.07 m²
Prix au m² : 1 537 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 14
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 4, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Venez découvrir le charme et le potentiel exceptionnel de cette propriété située sur la commune de Grignon, à seulement quelques minutes d'Albertville.

Cette vaste maison offre un cadre de vie paisible au coeur d'un magnifique espace verdoyant, tout en étant à proximité immédiate de toutes les commodités.

La maison, d'une surface au sol de 583,18 m² et 389 m² habitables se distingue également par ses excellentes performances énergétiques : l'ensemble de l'isolation extérieure en bois ainsi que la toiture ont été entièrement refaits à neuf en 2012.

Un véritable atout : cette maison bénéficie d'un excellent DPE classé C, offrant un confort de vie remarquable, une bonne isolation et des coûts énergétiques maîtrisés

Vous serez séduits par ses volumes généreux et son fort potentiel d'aménagement.

En complément, la propriété dispose de :

2 garages, 1 atelier, un sous-sol intégral.

Un bien rare aux multiples possibilités, idéal pour une famille .

À visiter sans tarder !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Coralie Favre - Agent Commercial - RSAC 997 576 736 - RCS Annecy Coralie FAVRE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Grignon
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73200
Coordonnées : 45.653646, 6.371695
Total : 669 520€
Prix d'acquisition : 598 000€
Travaux : 23 680€
Valeur du bien : 621 680€
Frais de notaire : 47 840€
Coût estimé : 47 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 389.07m²
Loyer prédit : 9.40€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 12.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 3658€/mois
Loyer annuel estimé : 43896€/an
Fourchette totale : 2726€ - 4908€/mois
Fourchette annuelle : 32713€ - 58901€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 752,29 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 070 833 €
Prix d'achat :598 000 €
Décote à l'achat :-472 833€ (-44.2%)
Marge achat-revente :401 313€ (37.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :669 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 333,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :195,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 529,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :330 634,43€
Coût de l'assurance :58 583,00€
Taxe foncière : 4 389,58€/an
Soit par mois : 365,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 657,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 894,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-236,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 121 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de rangement et de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 680 €(61 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant sanitaires, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Rafraîchissement revêtement sol: 96 m² × 50€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 880€
    Peinture murs et plafonds: 96 m² × 30€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grignon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 658 €/mois
Revenus locatifs annuels : 43 896 €/an
Calcul : 3 658 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 22 807 €/an
Base de calcul : Emprunt de 669 520 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 343 €/an
Calcul : 195 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 390 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 220 €
Revenus locatifs : +43 896 €
Charges déductibles : -53 220 €
Résultat foncier Année 1 : -9 324 €(Déficit de 9 324 €)
Imputable sur revenu global : 9 324 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 29 540 €/an
Revenus locatifs : +43 896 €
Charges déductibles : -29 540 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 356 €/an
Prix d'achat du bien : 598 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 388 700 €(65% de 598 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 14 135 €/an
Calcul : 388 700 € × 3,636% = 14 135 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
143 896 €53 241 €22 829 €-9 346 €9 346 €--
244 774 €28 959 €22 226 €15 814 €---
345 669 €28 336 €21 603 €17 333 €---
446 583 €27 691 €20 958 €18 891 €---
547 514 €27 023 €20 291 €20 491 €---
648 465 €26 332 €19 599 €22 132 €---
749 434 €25 617 €18 884 €23 817 €---
850 422 €24 877 €18 144 €25 546 €---
951 431 €24 110 €17 378 €27 320 €---
1052 460 €23 317 €16 584 €29 142 €---
1153 509 €22 496 €15 763 €31 012 €---
1254 579 €21 647 €14 914 €32 932 €---
1355 670 €20 767 €14 034 €34 903 €---
1456 784 €19 857 €13 124 €36 927 €---
1557 920 €18 915 €12 182 €39 005 €---
1659 078 €17 939 €11 206 €41 139 €---
1760 260 €16 930 €10 197 €43 330 €---
1861 465 €15 885 €9 152 €45 580 €---
1962 694 €14 804 €8 071 €47 890 €---
2063 948 €13 684 €6 951 €50 264 €---
2165 227 €12 526 €5 793 €52 701 €---
2266 531 €11 326 €4 593 €55 205 €---
2367 862 €10 085 €3 352 €57 777 €---
2469 219 €8 800 €2 067 €60 419 €---
2570 604 €7 471 €738 €63 133 €---
TOTAL1 405 995 €522 637 €330 634 €883 359 €9 346 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 804 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 883 359 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 43 896 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 218 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 218 €-2 804 €+12 022 €
2+9 218 €+4 744 €+4 474 €
3+9 218 €+5 200 €+4 018 €
4+9 218 €+5 667 €+3 551 €
5+9 218 €+6 147 €+3 071 €
6+9 218 €+6 640 €+2 578 €
7+9 218 €+7 145 €+2 073 €
8+9 218 €+7 664 €+1 554 €
9+9 218 €+8 196 €+1 022 €
10+9 218 €+8 743 €+475 €
11+9 218 €+9 304 €-86 €
12+9 218 €+9 880 €-662 €
13+9 218 €+10 471 €-1 253 €
14+9 218 €+11 078 €-1 860 €
15+9 218 €+11 702 €-2 484 €
16+9 218 €+12 342 €-3 124 €
17+9 218 €+12 999 €-3 781 €
18+9 218 €+13 674 €-4 456 €
19+9 218 €+14 367 €-5 149 €
20+9 218 €+15 079 €-5 861 €
21+9 218 €+15 810 €-6 592 €
22+9 218 €+16 562 €-7 344 €
23+9 218 €+17 333 €-8 115 €
24+9 218 €+18 126 €-8 908 €
25+9 218 €+18 940 €-9 722 €
Total+230 450 €+265 008 €+-34 558 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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