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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBrest (29)
Surface67m²
Coût Total157 010€
Loyer Annuel8 524€
Rentabilité5.43%
Cashflow/mois-195€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 597,01 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 01/09/2026, RDC, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Cuisine équipée, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Belle vue, Exposition sud, Digicode, Interphone, Toilettes dans la salle de bains

SECTEUR BELLEVUE, A proximité du tramway et des commodités, au dernier étage d'une copropriété avec asenseur, Vue dégagée, exposé Sud, Un appartement de Type 3 composé d'un hall d'entrée, d'un séjour ouvert sur un balcon terasse, une cuisine, deux chambres, une salle de bains, un cellier/debarras, un dressing et un wc. Ideal prio accèdant ou investisseurs, Plus d'informations en agence,

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.402065, -4.492426
Total : 157 010€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 41 450€
Valeur du bien : 148 450€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 710€/mois
Loyer annuel estimé : 8524€/an
Fourchette totale : 562€ - 897€/mois
Fourchette annuelle : 6747€ - 10769€/an
Rentabilité brute :5.43%
Fourchette de rentabilité :4.30% - 6.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 077,42 €/m²
Basé sur :484 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :139 187 €
Prix d'achat :107 000 €
Décote à l'achat :-32 187€ (-23.1%)
Marge achat-revente :-17 823€ (-12.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 010€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :788,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 834,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 557,26€
Coût de l'assurance :13 738,38€
Taxe foncière : 852,40€/an
Soit par mois : 71,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 710,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 905,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-195,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des équipements
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et éventuellement nouveau revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour de l'éclairage
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 450 €(619 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:5 250€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 750€ = 5250€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8500€ = 8500€ (installation comprise)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète (5 m²) × 2000€ = 10000€ (installation comprise)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Brest). Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 710 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 524 €/an
Calcul : 710 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 473 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 010 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 550 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 852 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 325 €
Revenus locatifs : +8 524 €
Charges déductibles : -48 325 €
Résultat foncier Année 1 : -39 801 €(Déficit de 39 801 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 401 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 875 €/an
Revenus locatifs : +8 524 €
Charges déductibles : -6 875 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 649 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18401.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 524 €48 330 €5 478 €-39 806 €21 400 €18 406 €18 406 €
28 695 €6 737 €5 335 €1 957 €--16 449 €
38 868 €6 589 €5 187 €2 279 €--14 170 €
49 046 €6 436 €5 034 €2 610 €--11 560 €
59 227 €6 277 €4 875 €2 950 €--8 611 €
69 411 €6 112 €4 711 €3 299 €--5 312 €
79 599 €5 942 €4 540 €3 657 €--1 654 €
89 791 €5 765 €4 363 €4 026 €---
99 987 €5 582 €4 180 €4 405 €---
1010 187 €5 393 €3 991 €4 794 €---
1110 391 €5 197 €3 795 €5 194 €---
1210 599 €4 993 €3 591 €5 605 €---
1310 811 €4 783 €3 381 €6 028 €---
1411 027 €4 564 €3 162 €6 462 €---
1511 247 €4 338 €2 936 €6 909 €---
1611 472 €4 104 €2 702 €7 368 €---
1711 702 €3 862 €2 460 €7 840 €---
1811 936 €3 610 €2 209 €8 325 €---
1912 174 €3 350 €1 948 €8 824 €---
2012 418 €3 081 €1 679 €9 337 €---
2112 666 €2 801 €1 399 €9 865 €---
2212 920 €2 512 €1 110 €10 408 €---
2313 178 €2 212 €810 €10 966 €---
2413 442 €1 902 €500 €11 540 €---
2513 710 €1 580 €178 €12 130 €---
TOTAL273 028 €156 056 €79 557 €116 972 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 972 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 790 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 790 €-6 420 €+8 210 €
2+1 790 €0 €+1 790 €
3+1 790 €0 €+1 790 €
4+1 790 €0 €+1 790 €
5+1 790 €0 €+1 790 €
6+1 790 €0 €+1 790 €
7+1 790 €0 €+1 790 €
8+1 790 €+712 €+1 078 €
9+1 790 €+1 321 €+469 €
10+1 790 €+1 438 €+352 €
11+1 790 €+1 558 €+232 €
12+1 790 €+1 682 €+108 €
13+1 790 €+1 808 €-18 €
14+1 790 €+1 939 €-149 €
15+1 790 €+2 073 €-283 €
16+1 790 €+2 210 €-420 €
17+1 790 €+2 352 €-562 €
18+1 790 €+2 498 €-708 €
19+1 790 €+2 647 €-857 €
20+1 790 €+2 801 €-1 011 €
21+1 790 €+2 959 €-1 169 €
22+1 790 €+3 122 €-1 332 €
23+1 790 €+3 290 €-1 500 €
24+1 790 €+3 462 €-1 672 €
25+1 790 €+3 639 €-1 849 €
Total+44 750 €+35 092 €+9 658 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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