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TRANSACTIF IMMOBILIER - MAISON 4P à SAINT-SEBASTIEN-DE-MORSENT

VilleSaint-Sébastien-de-Morsent (27)
Surface88.99m²
Coût Total183 320€
Loyer Annuel9 626€
Rentabilité5.25%
Cashflow/mois-227€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 88.99 m²
Prix au m² : 1 674,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Individuel, Nombre d'égages : 2, Jardin

TRANSACTIF IMMOBILIER. FONCIERE LOGEMENT VEND une maison individuelle de type T4 avec box, d’une superficie habitable de 88.99m² édifiée sur une parcelle de 600m².

Au RDC: une entrée, un salon, une cuisine, un water-closet. A l'étage: trois chambres et une salle de bains.

Réf : 0189M10077 Contact : Mr NUNES 0772135726

Ville : Saint-Sébastien-de-Morsent
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27180
Coordonnées : 49.016044, 1.084484
Total : 183 320€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 22 400€
Valeur du bien : 171 400€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88.99m²
Loyer prédit : 9.01€/m²/mois
Fourchette : 7.38€ - 11.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 802€/mois
Loyer annuel estimé : 9626€/an
Fourchette totale : 657€ - 980€/mois
Fourchette annuelle : 7882€ - 11756€/an
Rentabilité brute :5.25%
Fourchette de rentabilité :4.30% - 6.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 750 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :155 733 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-6 733€ (-4.3%)
Marge achat-revente :-27 587€ (-17.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :895,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 948,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 265,83€
Coût de l'assurance :16 040,50€
Taxe foncière : 962,63€/an
Soit par mois : 80,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 802,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 028,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-226,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 93 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace de vie
Quantité: salon complet (environ 35 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 400 €(252 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète: 8 m² × 1200€/m² = 9600€ (incluant l'électroménager et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant les sanitaires et la main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 2700€
  • Salon:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Sébastien-de-Morsent (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 802 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 626 €/an
Calcul : 802 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 917 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 320 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 642 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 963 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 921 €
Revenus locatifs : +9 626 €
Charges déductibles : -29 921 €
Résultat foncier Année 1 : -20 295 €(Déficit de 20 295 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 595 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 521 €/an
Revenus locatifs : +9 626 €
Charges déductibles : -7 521 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 105 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9594.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 626 €29 927 €5 923 €-20 301 €10 700 €9 601 €9 601 €
29 819 €7 367 €5 763 €2 452 €--7 149 €
310 015 €7 202 €5 597 €2 814 €--4 335 €
410 216 €7 031 €5 427 €3 185 €--1 150 €
510 420 €6 854 €5 250 €3 566 €---
610 628 €6 672 €5 068 €3 956 €---
710 841 €6 484 €4 879 €4 357 €---
811 058 €6 289 €4 685 €4 769 €---
911 279 €6 088 €4 484 €5 191 €---
1011 504 €5 880 €4 276 €5 624 €---
1111 734 €5 665 €4 061 €6 069 €---
1211 969 €5 443 €3 839 €6 526 €---
1312 209 €5 214 €3 610 €6 994 €---
1412 453 €4 978 €3 373 €7 475 €---
1512 702 €4 733 €3 129 €7 969 €---
1612 956 €4 480 €2 876 €8 476 €---
1713 215 €4 219 €2 615 €8 996 €---
1813 479 €3 949 €2 345 €9 530 €---
1913 749 €3 670 €2 066 €10 078 €---
2014 024 €3 382 €1 778 €10 641 €---
2114 304 €3 085 €1 480 €11 220 €---
2214 590 €2 777 €1 173 €11 813 €---
2314 882 €2 460 €855 €12 423 €---
2415 180 €2 131 €527 €13 048 €---
2515 483 €1 792 €188 €13 691 €---
TOTAL308 334 €147 772 €85 266 €160 562 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 562 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 626 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 022 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 022 €-3 210 €+5 232 €
2+2 022 €0 €+2 022 €
3+2 022 €0 €+2 022 €
4+2 022 €0 €+2 022 €
5+2 022 €+725 €+1 297 €
6+2 022 €+1 187 €+835 €
7+2 022 €+1 307 €+715 €
8+2 022 €+1 431 €+591 €
9+2 022 €+1 557 €+465 €
10+2 022 €+1 687 €+335 €
11+2 022 €+1 821 €+201 €
12+2 022 €+1 958 €+64 €
13+2 022 €+2 098 €-76 €
14+2 022 €+2 243 €-221 €
15+2 022 €+2 391 €-369 €
16+2 022 €+2 543 €-521 €
17+2 022 €+2 699 €-677 €
18+2 022 €+2 859 €-837 €
19+2 022 €+3 024 €-1 002 €
20+2 022 €+3 192 €-1 170 €
21+2 022 €+3 366 €-1 344 €
22+2 022 €+3 544 €-1 522 €
23+2 022 €+3 727 €-1 705 €
24+2 022 €+3 915 €-1 893 €
25+2 022 €+4 107 €-2 085 €
Total+50 550 €+48 169 €+2 381 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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