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Achat : Appartement Clermont-Ferrand (63000)

Bien expiré
VilleClermont-Ferrand (63)
Surface99m²
Coût Total208 700€
Loyer Annuel12 879€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 616,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 99 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Orientation sud, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Votre agence vous propose en exclusivité cet appartement fonctionnel de type 4 de 100m2 situé dans le secteur des Salins.

Parfaitement adapté à une vie de famille qui souhaite s'installer au coeur de la ville dans une rue calme, il se compose d'un... Voir plus

Votre agence vous propose en exclusivité cet appartement fonctionnel de type 4 de 100m2 situé dans le secteur des Salins.

Parfaitement adapté à une vie de famille qui souhaite s'installer au coeur de la ville dans une rue calme, il se compose d'une vaste entrée, une belle pièce de vie lumineuse donnant accès à un balcon exposée Sud et d'une cuisine avec possibilité d'ouvrir sur la pièce de vie.

L'appartement présente également trois belles chambres donnant au calme sur cour, une salle d'eau, un WC séparé et une cellier très fonctionnelle.

En complément vous trouverez une cave et un garage.

L'appartement est à rénové ce qui vous permettra de le remettre entièrement à votre goût.

DPE E et GES E

Les points forts :

  • Secteur recherché
  • Lumineux
  • Balcon
  • Garage
  • Rue calme Voir moins
Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63000
Coordonnées : 45.769619, 3.078549
Total : 208 700€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 35 900€
Valeur du bien : 195 900€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1073€/mois
Loyer annuel estimé : 12879€/an
Fourchette totale : 838€ - 1375€/mois
Fourchette annuelle : 10056€ - 16495€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 359,8 €/m²
Basé sur :810 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :233 620 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-73 620€ (-31.5%)
Marge achat-revente :24 920€ (10.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 022,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :52,18€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 074,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 064,94€
Coût de l'assurance :15 652,50€
Taxe foncière : 1 287,90€/an
Soit par mois : 107,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 073,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 222,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-148,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 900 €(363 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 073 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 879 €/an
Calcul : 1 073 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 798 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 700 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 626 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 288 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 092 €
Revenus locatifs : +12 879 €
Charges déductibles : -45 092 €
Résultat foncier Année 1 : -32 213 €(Déficit de 32 213 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 813 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 192 €/an
Revenus locatifs : +12 879 €
Charges déductibles : -9 192 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 687 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10813.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 879 €45 099 €6 805 €-32 220 €21 400 €10 820 €10 820 €
213 137 €9 016 €6 622 €4 121 €--6 699 €
313 399 €8 827 €6 433 €4 573 €--2 126 €
413 667 €8 631 €6 237 €5 036 €---
513 941 €8 429 €6 035 €5 512 €---
614 219 €8 220 €5 826 €6 000 €---
714 504 €8 004 €5 610 €6 500 €---
814 794 €7 781 €5 387 €7 013 €---
915 090 €7 550 €5 156 €7 540 €---
1015 392 €7 312 €4 918 €8 080 €---
1115 699 €7 065 €4 671 €8 634 €---
1216 013 €6 811 €4 417 €9 203 €---
1316 334 €6 548 €4 154 €9 786 €---
1416 660 €6 276 €3 882 €10 385 €---
1516 994 €5 995 €3 601 €10 999 €---
1617 333 €5 704 €3 310 €11 629 €---
1717 680 €5 404 €3 010 €12 276 €---
1818 034 €5 094 €2 700 €12 940 €---
1918 394 €4 773 €2 379 €13 621 €---
2018 762 €4 442 €2 048 €14 321 €---
2119 138 €4 099 €1 705 €15 038 €---
2219 520 €3 745 €1 351 €15 775 €---
2319 911 €3 379 €985 €16 531 €---
2420 309 €3 001 €607 €17 308 €---
2520 715 €2 611 €217 €18 105 €---
TOTAL412 518 €193 815 €98 065 €218 703 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 703 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 879 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 705 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 705 €-6 420 €+9 125 €
2+2 705 €0 €+2 705 €
3+2 705 €0 €+2 705 €
4+2 705 €+873 €+1 832 €
5+2 705 €+1 654 €+1 051 €
6+2 705 €+1 800 €+905 €
7+2 705 €+1 950 €+755 €
8+2 705 €+2 104 €+601 €
9+2 705 €+2 262 €+443 €
10+2 705 €+2 424 €+281 €
11+2 705 €+2 590 €+115 €
12+2 705 €+2 761 €-56 €
13+2 705 €+2 936 €-231 €
14+2 705 €+3 115 €-410 €
15+2 705 €+3 300 €-595 €
16+2 705 €+3 489 €-784 €
17+2 705 €+3 683 €-978 €
18+2 705 €+3 882 €-1 177 €
19+2 705 €+4 086 €-1 381 €
20+2 705 €+4 296 €-1 591 €
21+2 705 €+4 511 €-1 806 €
22+2 705 €+4 733 €-2 028 €
23+2 705 €+4 959 €-2 254 €
24+2 705 €+5 192 €-2 487 €
25+2 705 €+5 431 €-2 726 €
Total+67 625 €+65 611 €+2 014 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 83 jours
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