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Appartement à vendre

VilleCachan (94)
Surface86.45m²
Coût Total349 900€
Loyer Annuel22 084€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 272 000 €
Surface : 86.45 m²
Prix au m² : 3 146,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Non meublé

Votre agence GUY HOQUET CACHAN vous propose cet appartement idéalement situé, à seulement 2 minutes à pied du RER B – station Bagneux, à proximité immédiate des commodités et à 10 minutes à pied du RER B – station Arcueil-Cachan, ainsi que du futur métro ligne 15.

Niché au dernier étage d'une résidence construite en 1974 et ravalée en 2025, cet appartement offre une belle distribution et de beaux volumes.

Il se compose d'une spacieuse pièce de vie de 30 m², donnant accès à un balcon, d'une cuisine indépendante, de 3 chambres, d'une salle d'eau et de WC séparés.

Un emplacement de stationnement au sein de la copropriété ainsi qu'une cave complètent ce bien.

Son emplacement privilégié vous permettra de profiter d'un quotidien pratique et d'une excellente accessibilité aux transports et aux commodités.

Des travaux sont à prévoir, offrant la possibilité de personnaliser cet appartement selon vos envies. Bien proposé par Nicolas BELTANT, agent commercial(518 496 807).

Ville : Cachan
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94230
Coordonnées : 48.792427, 2.323899
Bagneux
RER B
Arcueil-Cachan
RER B
Total : 349 900€
Prix d'acquisition : 272 000€
Travaux : 56 140€
Valeur du bien : 328 140€
Frais de notaire : 21 760€
Coût estimé : 21 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86.45m²
Loyer prédit : 21.29€/m²/mois
Fourchette : 17.47€ - 25.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1840€/mois
Loyer annuel estimé : 22084€/an
Fourchette totale : 1510€ - 2242€/mois
Fourchette annuelle : 18125€ - 26909€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 000 €/m²
Basé sur :253 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :432 250 €
Prix d'achat :272 000 €
Décote à l'achat :-160 250€ (-37.1%)
Marge achat-revente :82 350€ (19.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :349 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 712,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :139,96€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 852,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 856,61€
Coût de l'assurance :41 988,00€
Taxe foncière : 2 208,43€/an
Soit par mois : 184,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 840,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 036,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-196,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 311 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 86.45 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol adapté dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - murs en peinture usée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 140 €(649 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage performant: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (pose comprise)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:13 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Revêtement de sol: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 840 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 084 €/an
Calcul : 1 840 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 363 €/an
Base de calcul : Emprunt de 349 900 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 680 €/an
Calcul : 140 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 208 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 391 €
Revenus locatifs : +22 084 €
Charges déductibles : -71 391 €
Résultat foncier Année 1 : -49 307 €(Déficit de 49 307 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 907 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 251 €/an
Revenus locatifs : +22 084 €
Charges déductibles : -15 251 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 833 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27906.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 272 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 176 800 €(65% de 272 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 429 €/an
Calcul : 176 800 € × 3,636% = 6 429 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 084 €71 402 €11 374 €-49 318 €21 400 €27 918 €27 918 €
222 526 €14 956 €11 068 €7 570 €--20 348 €
322 976 €14 639 €10 751 €8 338 €--12 010 €
423 436 €14 312 €10 424 €9 124 €--2 886 €
523 905 €13 973 €10 085 €9 931 €---
624 383 €13 624 €9 736 €10 759 €---
724 870 €13 263 €9 375 €11 608 €---
825 368 €12 889 €9 001 €12 479 €---
925 875 €12 504 €8 616 €13 372 €---
1026 393 €12 105 €8 217 €14 288 €---
1126 921 €11 693 €7 805 €15 228 €---
1227 459 €11 267 €7 379 €16 192 €---
1328 008 €10 827 €6 939 €17 181 €---
1428 568 €10 373 €6 485 €18 196 €---
1529 140 €9 903 €6 015 €19 237 €---
1629 723 €9 418 €5 530 €20 305 €---
1730 317 €8 916 €5 028 €21 401 €---
1830 923 €8 397 €4 509 €22 526 €---
1931 542 €7 862 €3 974 €23 680 €---
2032 173 €7 308 €3 420 €24 865 €---
2132 816 €6 736 €2 848 €26 080 €---
2233 472 €6 145 €2 257 €27 328 €---
2334 142 €5 533 €1 646 €28 608 €---
2434 825 €4 902 €1 014 €29 923 €---
2535 521 €4 250 €362 €31 272 €---
TOTAL707 366 €317 195 €163 857 €390 170 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 390 170 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 084 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 638 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 638 €-6 420 €+11 058 €
2+4 638 €0 €+4 638 €
3+4 638 €0 €+4 638 €
4+4 638 €0 €+4 638 €
5+4 638 €+2 114 €+2 524 €
6+4 638 €+3 228 €+1 410 €
7+4 638 €+3 482 €+1 156 €
8+4 638 €+3 744 €+894 €
9+4 638 €+4 011 €+627 €
10+4 638 €+4 286 €+352 €
11+4 638 €+4 568 €+70 €
12+4 638 €+4 857 €-219 €
13+4 638 €+5 154 €-516 €
14+4 638 €+5 459 €-821 €
15+4 638 €+5 771 €-1 133 €
16+4 638 €+6 091 €-1 453 €
17+4 638 €+6 420 €-1 782 €
18+4 638 €+6 758 €-2 120 €
19+4 638 €+7 104 €-2 466 €
20+4 638 €+7 459 €-2 821 €
21+4 638 €+7 824 €-3 186 €
22+4 638 €+8 198 €-3 560 €
23+4 638 €+8 583 €-3 945 €
24+4 638 €+8 977 €-4 339 €
25+4 638 €+9 381 €-4 743 €
Total+115 950 €+117 051 €+-1 101 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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