Appartement à vendre

VillePau (64)

Surface69m²

Coût Total158 152€

Loyer Annuel8 670€

Rentabilité5.48%

Cashflow/mois-296€

Prix : 112 224 €

Surface : 69 m²

Prix au m² : 1 626,43 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : 2

Ascenseur : Oui

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 2/6 étage, Ascenseur, Cave, 3 chambres, calme, Belle vue

Bel appartement lumineux à rénover dans un secteur calme, avec commodités à pied. Situé au deuxième d'une copropriété avec ascenceur. Avec une vue imprenable sur le quartier historique. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Pau

Département : Pyrénées-Atlantiques

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 64000

Coordonnées : 43.289377, -0.380609

Total : 158 152€

Prix d'acquisition : 112 224€

Travaux : 36 950€

Valeur du bien : 149 174€

Frais de notaire : 8 978€

Coût estimé : 8 978€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 69m²

Loyer prédit : 10.47€/m²/mois

Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois

Loyer total estimé : 723€/mois

Loyer annuel estimé : 8670€/an

Fourchette totale : 569€ - 918€/mois

Fourchette annuelle : 6824€ - 11016€/an

Rentabilité brute :5.48%

Fourchette de rentabilité :4.31% - 6.97%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :2 032,59 €/m²

Basé sur :356 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :140 249 €

Prix d'achat :112 224 €

Décote à l'achat :-28 025€ (-20.0%)

Marge achat-revente :-17 903€ (-12.8%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :158 152€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :781,60€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.38%

Assurance emprunteur :36,90€/mois

Taux d'assurance : 0.28% par an

Total mensualité : 818,51€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 329,33€

Coût de l'assurance :11 070,64€

Taxe foncière : 1 200,00€/an

Soit par mois : 100,00€/mois

Extrait de l'annonce

Charges de copropriété : 100,00€/mois

Soit par an : 1 200,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 722,51€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 018,51€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-296,00€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 69 m²

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager

Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)

Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture des murs et du plafond, et éventuellement ponçage du parquet

Quantité: environ 15 m²

Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture des murs et du plafond dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)

Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement cosmétique

Salle de bainOPTIONNEL

Sous-catégorie: Aucune intervention nécessaire

Salle de bain moderne en bon état, pas de travaux nécessaires

Quantité: 1 salle de bain (environ 5.25 m²)

Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 950 €(536 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:10 500€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10000€, Main d'œuvre: 500€
Menuiseries:9 600€
Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1 300€ = 9100€, Main d'œuvre: 500€
Cuisine:14 000€
Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10 000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
Salon:750€
Peinture murs et plafond: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 150€
Chambres:2 100€
Peinture murs et plafond: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
Salle de bain:0€
Aucune intervention nécessaire: 0€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 20 100€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 723 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 670 €/an

Calcul : 723 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 277 €/an

Base de calcul : Emprunt de 158 152 € à 3.38% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 443 €/an

Calcul : 37 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 200 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an

Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 950 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 070 €

Revenus locatifs : +8 670 €

Charges déductibles : -45 070 €

Résultat foncier Année 1 : -36 400 €(Déficit de 36 400 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 15 000 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 120 €/an

Revenus locatifs : +8 670 €

Charges déductibles : -8 120 €

Résultat foncier Années 2+ : 550 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15000.11 € reporté.

Prix d'achat du bien : 112 224 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 72 946 €(65% de 112 224 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 653 €/an

Calcul : 72 946 € × 3,636% = 2 653 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 670 €	45 075 €	5 282 €	-36 405 €	21 400 €	15 005 €	15 005 €
2	8 843 €	7 985 €	5 142 €	859 €	-	-	14 146 €
3	9 020 €	7 839 €	4 996 €	1 181 €	-	-	12 965 €
4	9 201 €	7 689 €	4 846 €	1 512 €	-	-	11 453 €
5	9 385 €	7 533 €	4 690 €	1 852 €	-	-	9 601 €
6	9 572 €	7 372 €	4 529 €	2 200 €	-	-	7 401 €
7	9 764 €	7 206 €	4 363 €	2 558 €	-	-	4 843 €
8	9 959 €	7 033 €	4 191 €	2 926 €	-	-	1 917 €
9	10 158 €	6 855 €	4 012 €	3 303 €	-	-	-
10	10 362 €	6 671 €	3 828 €	3 690 €	-	-	-
11	10 569 €	6 481 €	3 638 €	4 088 €	-	-	-
12	10 780 €	6 283 €	3 441 €	4 497 €	-	-	-
13	10 996 €	6 080 €	3 237 €	4 916 €	-	-	-
14	11 216 €	5 869 €	3 026 €	5 347 €	-	-	-
15	11 440 €	5 651 €	2 808 €	5 789 €	-	-	-
16	11 669 €	5 425 €	2 582 €	6 244 €	-	-	-
17	11 902 €	5 192 €	2 349 €	6 710 €	-	-	-
18	12 140 €	4 950 €	2 108 €	7 190 €	-	-	-
19	12 383 €	4 701 €	1 858 €	7 682 €	-	-	-
20	12 631 €	4 442 €	1 600 €	8 188 €	-	-	-
21	12 883 €	4 175 €	1 333 €	8 708 €	-	-	-
22	13 141 €	3 899 €	1 056 €	9 242 €	-	-	-
23	13 404 €	3 613 €	771 €	9 790 €	-	-	-
24	13 672 €	3 318 €	475 €	10 354 €	-	-	-
25	13 945 €	3 012 €	169 €	10 933 €	-	-	-
TOTAL	277 705 €	184 350 €	76 329 €	93 355 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 355 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 670 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 821 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 821 €	-6 420 €	+8 241 €
2	+1 821 €	0 €	+1 821 €
3	+1 821 €	0 €	+1 821 €
4	+1 821 €	0 €	+1 821 €
5	+1 821 €	0 €	+1 821 €
6	+1 821 €	0 €	+1 821 €
7	+1 821 €	0 €	+1 821 €
8	+1 821 €	0 €	+1 821 €
9	+1 821 €	+416 €	+1 405 €
10	+1 821 €	+1 107 €	+714 €
11	+1 821 €	+1 226 €	+595 €
12	+1 821 €	+1 349 €	+472 €
13	+1 821 €	+1 475 €	+346 €
14	+1 821 €	+1 604 €	+217 €
15	+1 821 €	+1 737 €	+84 €
16	+1 821 €	+1 873 €	-52 €
17	+1 821 €	+2 013 €	-192 €
18	+1 821 €	+2 157 €	-336 €
19	+1 821 €	+2 305 €	-484 €
20	+1 821 €	+2 456 €	-635 €
21	+1 821 €	+2 612 €	-791 €
22	+1 821 €	+2 773 €	-952 €
23	+1 821 €	+2 937 €	-1 116 €
24	+1 821 €	+3 106 €	-1 285 €
25	+1 821 €	+3 280 €	-1 459 €
Total	+45 525 €	+28 007 €	+17 518 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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ℹ️ Informations de base

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📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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