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Appartement T2 centre ville

VilleTroyes (10)
Surface51
Coût Total102 380
Loyer Annuel7 723
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois-18
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 66 500 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 303,92 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé au centre ville de Troyes près de la médiathèque Jacques Chirac et du Théatre de Champagne, découvrez ce T2 vendu meublé au 3eme étage et dernier étage d'une petite copropriété de 4 propriétaires. Appartement sous comble avec poutres apparentes de 51 m2 au sol, et 20m2 en carrez sécurisé par interphone. Cave et dépendance. Il se compose d'une pièce de vie avec canapé, cuisine équipée (vaisselle, frigo, plaque vitro céramique, micro-onde…) très lumineux, Velux récents. Une chambre séparée avec rangements, SDB, WC séparé, débarras avec branchement pour machine à laver. Chauffage individuel électrique avec radiateurs à inertie programmable. Idéal location étudiant, airbnb, primo accédant. Commun de l'immeuble refait récemment, gros travaux dans l'immeuble réalisés ces 3 dernières années. Impots fonciers 446€ /an charge copropriété 985€/an

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Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.299080, 4.071310
Total : 102 380
Prix d'acquisition : 66 500
Travaux : 30 560
Valeur du bien : 97 060
Frais de notaire : 5 320
Coût estimé : 5 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 644€/mois
Loyer annuel estimé : 7723€/an
Fourchette totale : 515€ - 805€/mois
Fourchette annuelle : 6176€ - 9657€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 800 €/m²
Basé sur :924 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 800
Prix d'achat :66 500
Décote à l'achat :-25 300 (-27.6%)
Marge achat-revente :-10 580€ (-11.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 380
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :512,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 542,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 381,52
Coût de l'assurance :8 958,25
Taxe foncière : 446,00€/an
Soit par mois : 37,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 82,08€/mois
Soit par an : 984,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 643,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 661,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel actuel
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur 51 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 14 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 560(599 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète (5 m²) × 1000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:560
    Peinture salon: 14 m² × 40€/m² = 560€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 644 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 723 €/an
Calcul : 644 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 538 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 380 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 358 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 446 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 985 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 560
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 888
Revenus locatifs : +7 723
Charges déductibles : -35 888
Résultat foncier Année 1 : -28 165(Déficit de 28 165 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 765
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 328 €/an
Revenus locatifs : +7 723
Charges déductibles : -5 328
Résultat foncier Années 2+ : 2 395 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6765.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 225(65% de 66 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 572 €/an
Calcul : 43 225 € × 3,636% = 1 572
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 72335 8913 542-28 16821 400 €6 768 €6 768 €
27 8775 2383 4492 639--4 130 €
38 0355 1423 3532 892--1 237 €
48 1955 0433 2533 153---
58 3594 9403 1503 420---
68 5264 8333 0443 693---
78 6974 7222 9333 974---
88 8714 6082 8194 263---
99 0484 4892 7004 559---
109 2294 3672 5774 862---
119 4144 2402 4505 174---
129 6024 1082 3195 494---
139 7943 9722 1825 822---
149 9903 8312 0416 159---
1510 1903 6841 8956 505---
1610 3943 5331 7446 860---
1710 6013 3761 5877 225---
1810 8133 2141 4257 599---
1911 0303 0461 2577 984---
2011 2502 8721 0838 378---
2111 4752 6929028 784---
2211 7052 5057169 200---
2311 9392 3125229 627---
2412 1782 11232210 066---
2512 4211 90411510 517---
TOTAL247 355126 67451 382120 68121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 681
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 723 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 622 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 622-6 420+8 042
2+1 6220+1 622
3+1 6220+1 622
4+1 622+575+1 047
5+1 622+1 026+596
6+1 622+1 108+514
7+1 622+1 192+430
8+1 622+1 279+343
9+1 622+1 368+254
10+1 622+1 459+163
11+1 622+1 552+70
12+1 622+1 648-26
13+1 622+1 747-125
14+1 622+1 848-226
15+1 622+1 952-330
16+1 622+2 058-436
17+1 622+2 167-545
18+1 622+2 280-658
19+1 622+2 395-773
20+1 622+2 513-891
21+1 622+2 635-1 013
22+1 622+2 760-1 138
23+1 622+2 888-1 266
24+1 622+3 020-1 398
25+1 622+3 155-1 533
Total+40 550+36 204+4 346
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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