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Appartement à vendre

VilleNîmes (30)
Surface67m²
Coût Total151 920€
Loyer Annuel9 068€
Rentabilité5.97%
Cashflow/mois-277€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 99 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 477,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 23 m²), 2 chambres, 1 parking: Parking, Terrasse

Bruno FERNANDEZ vous propose ce bien :

EXCLUSIVITÉ à Nîmes, dans le quartier recherché des 7 Collines, découvrez cet appartement de 3 pièces actuellement loué, comprenant séjour, cuisine, 2 chambres, sdb, terrasse et cave. Le parking est sécurisé et collectif. Il offre de nombreuses places, y compris pour les visiteurs.

Le loyer est de 540 euros par mois charges comprises. La locataire est sûre car elle occupe le bien depuis 30 ans.

Le quartier des 7 Collines à Nîmes séduit par son environnement résidentiel, sa proximité avec les commodités et son accès rapide aux services du quotidien. Ville dynamique du Gard, Nîmes bénéficie d'un emplacement stratégique, d'un patrimoine attractif et d'une bonne desserte, ce qui renforce l'intérêt de ce bien au prix de 99 000 euros. Une opportunité à saisir pour un investissement patrimonial dans le secteur nîmois.

Certaines photos ont été modifiées par l'IA.

Renseignements et visites sur demande. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.826681, 4.361700
Total : 151 920€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 45 000€
Valeur du bien : 144 000€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 756€/mois
Loyer annuel estimé : 9068€/an
Fourchette totale : 596€ - 957€/mois
Fourchette annuelle : 7157€ - 11490€/an
Rentabilité brute :5.97%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 257,99 €/m²
Basé sur :716 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 285 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-52 285€ (-34.6%)
Marge achat-revente :-635€ (-0.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :762,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 807,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 978,15€
Coût de l'assurance :13 293,00€
Taxe foncière : 906,84€/an
Soit par mois : 75,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 755,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 032,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-277,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 251 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - installations récentes mais à vérifier
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - propreté correcte mais rafraîchissement possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, et éventuellement remplacement du revêtement de sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure sur le sol et les murs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 000 €(672 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés pour la région, prenant en compte un coefficient de 0.9 pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 756 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 068 €/an
Calcul : 756 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 296 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 920 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 907 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 534 €
Revenus locatifs : +9 068 €
Charges déductibles : -53 534 €
Résultat foncier Année 1 : -44 466 €(Déficit de 44 466 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 066 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 534 €/an
Revenus locatifs : +9 068 €
Charges déductibles : -8 534 €
Résultat foncier Années 2+ : 534 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23066.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 068 €53 539 €5 301 €-44 471 €21 400 €23 071 €23 071 €
29 250 €8 401 €5 162 €849 €--22 222 €
39 435 €8 258 €5 019 €1 177 €--21 045 €
49 623 €8 109 €4 871 €1 514 €--19 531 €
59 816 €7 956 €4 717 €1 860 €--17 671 €
610 012 €7 796 €4 558 €2 216 €--15 455 €
710 212 €7 631 €4 393 €2 581 €--12 874 €
810 417 €7 461 €4 222 €2 956 €--9 918 €
910 625 €7 284 €4 045 €3 342 €--6 576 €
1010 838 €7 100 €3 862 €3 737 €--2 839 €
1111 054 €6 910 €3 672 €4 144 €---
1211 275 €6 713 €3 475 €4 562 €---
1311 501 €6 510 €3 271 €4 991 €---
1411 731 €6 299 €3 060 €5 432 €---
1511 966 €6 080 €2 841 €5 886 €---
1612 205 €5 853 €2 615 €6 352 €---
1712 449 €5 619 €2 380 €6 830 €---
1812 698 €5 375 €2 137 €7 322 €---
1912 952 €5 124 €1 885 €7 828 €---
2013 211 €4 863 €1 624 €8 348 €---
2113 475 €4 593 €1 354 €8 883 €---
2213 745 €4 313 €1 074 €9 432 €---
2314 020 €4 023 €784 €9 997 €---
2414 300 €3 722 €484 €10 578 €---
2514 586 €3 411 €173 €11 175 €---
TOTAL290 463 €202 942 €76 978 €87 521 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 521 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 068 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 904 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 904 €-6 420 €+8 324 €
2+1 904 €0 €+1 904 €
3+1 904 €0 €+1 904 €
4+1 904 €0 €+1 904 €
5+1 904 €0 €+1 904 €
6+1 904 €0 €+1 904 €
7+1 904 €0 €+1 904 €
8+1 904 €0 €+1 904 €
9+1 904 €0 €+1 904 €
10+1 904 €0 €+1 904 €
11+1 904 €+392 €+1 512 €
12+1 904 €+1 369 €+535 €
13+1 904 €+1 497 €+407 €
14+1 904 €+1 630 €+274 €
15+1 904 €+1 766 €+138 €
16+1 904 €+1 905 €-1 €
17+1 904 €+2 049 €-145 €
18+1 904 €+2 197 €-293 €
19+1 904 €+2 348 €-444 €
20+1 904 €+2 504 €-600 €
21+1 904 €+2 665 €-761 €
22+1 904 €+2 830 €-926 €
23+1 904 €+2 999 €-1 095 €
24+1 904 €+3 173 €-1 269 €
25+1 904 €+3 352 €-1 448 €
Total+47 600 €+26 256 €+21 344 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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