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Appartement F2 andance

Bien expiré
VilleTalencieux (07)
Surface50m²
Coût Total95 800€
Loyer Annuel6 969€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 200 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appart dans le centre andance en face de la mairie au 2eme étage dans immeuble de 2 appartement et un magasin

Logement de 50 m2 avec 1 chambre Chauffage individuel électrique Eau compteur individuel Place de parking à proximité Très bien situé

Ville : Talencieux
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07340
Coordonnées : 45.228310, 4.787660
Total : 95 800€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 31 000€
Valeur du bien : 91 000€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 9.03€ - 14.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 581€/mois
Loyer annuel estimé : 6969€/an
Fourchette totale : 452€ - 747€/mois
Fourchette annuelle : 5419€ - 8962€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 9.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 267,61 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :63 380 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-3 380€ (-5.3%)
Marge achat-revente :-32 420€ (-51.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :467,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 495,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 558,51€
Coût de l'assurance :8 382,50€
Taxe foncière : 696,87€/an
Soit par mois : 58,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 580,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 553,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :26,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes et amélioration de l'esthétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine incluant peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 000 €(620 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:2 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 2500€ = 2500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Talencieux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 581 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 969 €/an
Calcul : 581 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 092 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 335 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 697 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 124 €
Revenus locatifs : +6 969 €
Charges déductibles : -35 124 €
Résultat foncier Année 1 : -28 156 €(Déficit de 28 156 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 756 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 124 €/an
Revenus locatifs : +6 969 €
Charges déductibles : -4 124 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 844 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6755.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 969 €35 127 €3 095 €-28 159 €21 400 €6 759 €6 759 €
27 108 €4 044 €3 012 €3 064 €--3 694 €
37 250 €3 957 €2 925 €3 293 €--401 €
47 395 €3 868 €2 836 €3 527 €---
57 543 €3 776 €2 744 €3 767 €---
67 694 €3 680 €2 648 €4 014 €---
77 848 €3 582 €2 550 €4 266 €---
88 005 €3 480 €2 448 €4 525 €---
98 165 €3 375 €2 343 €4 790 €---
108 328 €3 267 €2 234 €5 062 €---
118 495 €3 154 €2 122 €5 340 €---
128 665 €3 038 €2 006 €5 626 €---
138 838 €2 919 €1 887 €5 919 €---
149 015 €2 795 €1 763 €6 220 €---
159 195 €2 667 €1 635 €6 528 €---
169 379 €2 535 €1 503 €6 844 €---
179 567 €2 399 €1 366 €7 168 €---
189 758 €2 258 €1 225 €7 500 €---
199 953 €2 112 €1 080 €7 841 €---
2010 152 €1 961 €929 €8 191 €---
2110 355 €1 806 €774 €8 549 €---
2210 562 €1 645 €613 €8 917 €---
2310 774 €1 479 €447 €9 294 €---
2410 989 €1 308 €275 €9 681 €---
2511 209 €1 130 €98 €10 078 €---
TOTAL223 211 €101 363 €44 559 €121 848 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 848 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 969 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 463 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 463 €-6 420 €+7 883 €
2+1 463 €0 €+1 463 €
3+1 463 €0 €+1 463 €
4+1 463 €+938 €+525 €
5+1 463 €+1 130 €+333 €
6+1 463 €+1 204 €+259 €
7+1 463 €+1 280 €+183 €
8+1 463 €+1 357 €+106 €
9+1 463 €+1 437 €+26 €
10+1 463 €+1 519 €-56 €
11+1 463 €+1 602 €-139 €
12+1 463 €+1 688 €-225 €
13+1 463 €+1 776 €-313 €
14+1 463 €+1 866 €-403 €
15+1 463 €+1 958 €-495 €
16+1 463 €+2 053 €-590 €
17+1 463 €+2 150 €-687 €
18+1 463 €+2 250 €-787 €
19+1 463 €+2 352 €-889 €
20+1 463 €+2 457 €-994 €
21+1 463 €+2 565 €-1 102 €
22+1 463 €+2 675 €-1 212 €
23+1 463 €+2 788 €-1 325 €
24+1 463 €+2 904 €-1 441 €
25+1 463 €+3 024 €-1 561 €
Total+36 575 €+36 554 €+21 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 173 jours
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