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Maison à vendre

VilleGuiscriff (56)
Surface214m²
Coût Total241 061€
Loyer Annuel17 914€
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 143 640 €
Surface : 214 m²
Prix au m² : 671,21 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, 4 chambres, 3 parkings: 3 parkings, calme, Pas de cave

Maison à rénover située dans un village avec plusieurs bâtiments en pierre. Fosse septique aux normes. Plus d'1 hectare de terrain offrant de nombreuses possibilités. Idéal pour projet familial, agricole, artisanal ou de rénovation. Beau potentiel dans un environnement calme. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Guiscriff
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56560
Coordonnées : 48.041225, -3.617167
Total : 241 061€
Prix d'acquisition : 143 640€
Travaux : 85 930€
Valeur du bien : 229 570€
Frais de notaire : 11 491€
Coût estimé : 11 491€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 214m²
Loyer prédit : 6.98€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1493€/mois
Loyer annuel estimé : 17914€/an
Fourchette totale : 1176€ - 1895€/mois
Fourchette annuelle : 14111€ - 22741€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 111,11 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :237 778 €
Prix d'achat :143 640 €
Décote à l'achat :-94 138€ (-39.6%)
Marge achat-revente :-3 283€ (-1.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 061€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 200,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :88,39€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 288,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 045,09€
Coût de l'assurance :26 516,71€
Taxe foncière : 1 791,38€/an
Soit par mois : 149,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 492,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 438,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :54,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 369 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 214 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 214 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 ensemble sanitaire
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vieillissante nécessitant des rénovations
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, réfection plomberie et électricité
Quantité: 15 m² de surface cuisine
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessitent une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon vieillissant nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau, nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 214 m² de surface à vérifier
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 930 €(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 410€
    Isolation combles: 214 m² × 50€/m² = 10700€, Main d'œuvre: 10% = 710€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 850€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: 10% = 1350€
  • Menuiseries - Fenêtres:26 730€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 900€ = 24300€, Main d'œuvre: 10% = 2430€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine: 15 m² × 800€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation lourde:9 600€
    Rénovation chambre: 80 m² × 120€/m² = 9600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rénovation légère:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale - Mise aux normes:2 000€
    Tableau électrique: 1 tableau = 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale - Mise aux normes:2 140€
    Mise à jour plomberie: 214 m² × 10€/m² = 2140€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guiscriff (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 52 990€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 493 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 914 €/an
Calcul : 1 493 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 212 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 061 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 061 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 791 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 930 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 994 €
Revenus locatifs : +17 914 €
Charges déductibles : -96 994 €
Résultat foncier Année 1 : -79 080 €(Déficit de 79 080 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 680 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 064 €/an
Revenus locatifs : +17 914 €
Charges déductibles : -11 064 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 850 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57679.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 143 640 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 366 €(65% de 143 640 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 395 €/an
Calcul : 93 366 € × 3,636% = 3 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 914 €97 001 €8 219 €-79 088 €21 400 €57 688 €57 688 €
218 272 €10 855 €8 003 €7 417 €--50 270 €
318 638 €10 630 €7 778 €8 007 €--42 263 €
419 010 €10 398 €7 546 €8 612 €--33 651 €
519 390 €10 158 €7 306 €9 233 €--24 418 €
619 778 €9 909 €7 057 €9 869 €--14 549 €
720 174 €9 651 €6 799 €10 523 €--4 026 €
820 577 €9 385 €6 533 €11 193 €---
920 989 €9 109 €6 257 €11 880 €---
1021 409 €8 823 €5 971 €12 585 €---
1121 837 €8 528 €5 676 €13 309 €---
1222 274 €8 222 €5 370 €14 052 €---
1322 719 €7 905 €5 053 €14 814 €---
1423 173 €7 577 €4 725 €15 596 €---
1523 637 €7 238 €4 386 €16 399 €---
1624 110 €6 887 €4 035 €17 223 €---
1724 592 €6 523 €3 671 €18 068 €---
1825 084 €6 147 €3 295 €18 936 €---
1925 585 €5 758 €2 906 €19 827 €---
2026 097 €5 355 €2 503 €20 742 €---
2126 619 €4 938 €2 086 €21 681 €---
2227 151 €4 506 €1 654 €22 645 €---
2327 694 €4 059 €1 207 €23 635 €---
2428 248 €3 596 €744 €24 652 €---
2528 813 €3 118 €266 €25 696 €---
TOTAL573 785 €276 276 €119 045 €297 508 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 508 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 914 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 762 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 762 €-6 420 €+10 182 €
2+3 762 €0 €+3 762 €
3+3 762 €0 €+3 762 €
4+3 762 €0 €+3 762 €
5+3 762 €0 €+3 762 €
6+3 762 €0 €+3 762 €
7+3 762 €0 €+3 762 €
8+3 762 €+2 150 €+1 612 €
9+3 762 €+3 564 €+198 €
10+3 762 €+3 776 €-14 €
11+3 762 €+3 993 €-231 €
12+3 762 €+4 216 €-454 €
13+3 762 €+4 444 €-682 €
14+3 762 €+4 679 €-917 €
15+3 762 €+4 920 €-1 158 €
16+3 762 €+5 167 €-1 405 €
17+3 762 €+5 421 €-1 659 €
18+3 762 €+5 681 €-1 919 €
19+3 762 €+5 948 €-2 186 €
20+3 762 €+6 223 €-2 461 €
21+3 762 €+6 504 €-2 742 €
22+3 762 €+6 794 €-3 032 €
23+3 762 €+7 091 €-3 329 €
24+3 762 €+7 396 €-3 634 €
25+3 762 €+7 709 €-3 947 €
Total+94 050 €+89 253 €+4 797 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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