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Maison 3 pièces 74 m²

Bien expiré
VillePrignac (17)
Surface74m²
Coût Total112 780€
Loyer Annuel6 588€
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 986,49 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 74 m²

Maison Ancienne à Rénover avec Atelier – Prignac (17) Située dans un environnement calme à Prignac, cette maison ancienne de plain-pied avec son atelier indépendant est une belle opportunité pour un projet de rénovation. Avec ses 2 chambres, son séjour lumineux, sa salle d'eau et son exposition plein sud, elle offre un fort potentiel pour un premier achat ou un investissement locatif. Une petite cour attenante.

-Extérieur & Équipements

  • Atelier indépendant (19,72 m²)
  • Stationnement : 2 places extérieures
  • Exposition plein sud
  • Chauffage central au fioul
  • Jardin avec espace extérieur
  • Travaux à prévoir pour en faire un cocon à votre image (grenier aménageable)
  • Située dans un village paisible, à proximité des commodités
  • Idéal pour un projet de rénovation, un investissement locatif ou une résidence secondaire

Une belle opportunité pour les amateurs d'authenticité et de rénovation !

Votre conseiller ROCHELLA Immobilier : Nathanaëlle ANTONELLI Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 821692795 RCP 59661778. Rochella, l'immobilier ensemble !

Surface : 74 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/03/2025

Consommation énergie primaire : 270 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 231.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 330 € et 3 210 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Prignac
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17160
Coordonnées : 45.827110, -0.373860
Total : 112 780€
Prix d'acquisition : 73 000€
Travaux : 33 940€
Valeur du bien : 106 940€
Frais de notaire : 5 840€
Coût estimé : 5 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 9.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 549€/mois
Loyer annuel estimé : 6588€/an
Fourchette totale : 436€ - 692€/mois
Fourchette annuelle : 5229€ - 8299€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :557,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :32,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 590,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 431,32€
Coût de l'assurance :9 868,25€
Taxe foncière : 658,75€/an
Soit par mois : 54,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 548,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 645,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-96,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (74 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain bien entretenue
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 26 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour le salon sans photo - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 940 €(459 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Isolation:3 700€
    Isolation combles: 74 m² × 50€/m² = 3700€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 500€/m² = 6000€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€ (inclut peinture et vérification robinetterie)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 040€
    Peinture murs et plafonds: 26 m² × 40€/m² = 1040€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Prignac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 549 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 588 €/an
Calcul : 549 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 763 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 780 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 395 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 659 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 757 €
Revenus locatifs : +6 588 €
Charges déductibles : -38 757 €
Résultat foncier Année 1 : -32 169 €(Déficit de 32 169 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 769 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 817 €/an
Revenus locatifs : +6 588 €
Charges déductibles : -4 817 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 771 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10769.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450 €(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 588 €38 760 €3 767 €-32 173 €21 400 €10 773 €10 773 €
26 719 €4 720 €3 667 €1 999 €--8 774 €
36 854 €4 616 €3 563 €2 237 €--6 537 €
46 991 €4 509 €3 456 €2 482 €--4 055 €
57 131 €4 398 €3 345 €2 732 €--1 323 €
67 273 €4 283 €3 230 €2 990 €---
77 419 €4 165 €3 111 €3 254 €---
87 567 €4 042 €2 988 €3 525 €---
97 718 €3 915 €2 861 €3 803 €---
107 873 €3 783 €2 730 €4 089 €---
118 030 €3 648 €2 594 €4 383 €---
128 191 €3 507 €2 454 €4 684 €---
138 355 €3 362 €2 308 €4 993 €---
148 522 €3 211 €2 158 €5 310 €---
158 692 €3 056 €2 002 €5 636 €---
168 866 €2 895 €1 841 €5 971 €---
179 043 €2 728 €1 675 €6 315 €---
189 224 €2 556 €1 503 €6 668 €---
199 409 €2 378 €1 325 €7 030 €---
209 597 €2 194 €1 141 €7 403 €---
219 789 €2 004 €950 €7 785 €---
229 984 €1 807 €753 €8 178 €---
2310 184 €1 603 €550 €8 581 €---
2410 388 €1 392 €339 €8 996 €---
2510 596 €1 174 €121 €9 421 €---
TOTAL211 000 €114 708 €54 431 €96 292 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 292 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 588 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 383 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 383 €-6 420 €+7 803 €
2+1 383 €0 €+1 383 €
3+1 383 €0 €+1 383 €
4+1 383 €0 €+1 383 €
5+1 383 €0 €+1 383 €
6+1 383 €+500 €+883 €
7+1 383 €+976 €+407 €
8+1 383 €+1 058 €+325 €
9+1 383 €+1 141 €+242 €
10+1 383 €+1 227 €+156 €
11+1 383 €+1 315 €+68 €
12+1 383 €+1 405 €-22 €
13+1 383 €+1 498 €-115 €
14+1 383 €+1 593 €-210 €
15+1 383 €+1 691 €-308 €
16+1 383 €+1 791 €-408 €
17+1 383 €+1 894 €-511 €
18+1 383 €+2 000 €-617 €
19+1 383 €+2 109 €-726 €
20+1 383 €+2 221 €-838 €
21+1 383 €+2 335 €-952 €
22+1 383 €+2 453 €-1 070 €
23+1 383 €+2 574 €-1 191 €
24+1 383 €+2 699 €-1 316 €
25+1 383 €+2 826 €-1 443 €
Total+34 575 €+28 888 €+5 687 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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