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Appartement T3 70m² Bergerac

VilleBergerac (24)
Surface70m²
Coût Total118 160€
Loyer Annuel8 598€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 428,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 70 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 balcon, 597 m² de terrain, Toilettes séparées, 1 garage, 1 place de parking, Rez-de-chaussée

Vendu LOUE

Quartier résidentiel, calme, à 15minutes à pied de l'hyper centre

Appartement rénové au 3ème étage d'une résidence avec balcon, parking non privatif et cave.

Très lumineux, il est composé d'un double séjour donnant sur un balcon exposé sud , deux chambres, cuisine, cellier, salle de bains et Wc séparé. Le double séjour permet également la création d'une chambre supplémentaire au besoin.

Loué 695 (650 hors charges + 45 provisions pour charges (l'électricité, entretien des communs, entretien des espaces verts et Taxe d'ordures ménagères)

Charges de copropriété environ 94 /mois et Taxe foncière environ 1076

Compteurs individuels, chauffage au gaz avec chaudière récente à condensation, double vitrage (5.26 % d'honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.856396, 0.470259
Total : 118 160€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 10 160€
Valeur du bien : 110 160€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8598€/an
Fourchette totale : 532€ - 965€/mois
Fourchette annuelle : 6387€ - 11575€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 9.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 313,56 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 949 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :+8 051€ (+8.8%)
Marge achat-revente :-26 211€ (-28.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :583,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :27,57€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 611,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 027,88€
Coût de l'assurance :8 271,20€
Taxe foncière : 1 076,00€/an
Soit par mois : 89,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 94,00€/mois
Soit par an : 1 128,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 716,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 795,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 152 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, chaudière récente à condensation en place
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage récent
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la cuisine (peinture, vérification des installations)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine sans photo, rafraîchissement recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne et bien entretenue
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 12 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement recommandé
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 160 €(145 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, chaudière récente à condensation en place: 0 m² × 0€/m² = 0€
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 6000€ (prix moyen pour une cuisine complète de milieu de gamme incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 12 m² × 80€/m² = 960€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:600€
    Mise aux normes tableau électrique: 600€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la peinture des murs sont estimés à 80€/m², et pour le tableau électrique à 600€.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 598 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 943 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 160 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 076 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 128 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 638 €
Revenus locatifs : +8 598 €
Charges déductibles : -16 638 €
Résultat foncier Année 1 : -8 040 €(Déficit de 8 040 €)
Imputable sur revenu global : 8 040 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 478 €/an
Revenus locatifs : +8 598 €
Charges déductibles : -6 478 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 120 €/an
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 598 €16 642 €3 947 €-8 043 €8 043 €--
28 770 €6 376 €3 842 €2 394 €---
38 946 €6 268 €3 733 €2 678 €---
49 124 €6 155 €3 621 €2 969 €---
59 307 €6 039 €3 504 €3 268 €---
69 493 €5 919 €3 384 €3 574 €---
79 683 €5 794 €3 260 €3 888 €---
89 877 €5 666 €3 131 €4 211 €---
910 074 €5 533 €2 998 €4 541 €---
1010 276 €5 395 €2 860 €4 881 €---
1110 481 €5 253 €2 718 €5 228 €---
1210 691 €5 105 €2 571 €5 585 €---
1310 905 €4 953 €2 418 €5 951 €---
1411 123 €4 796 €2 261 €6 327 €---
1511 345 €4 633 €2 098 €6 712 €---
1611 572 €4 464 €1 929 €7 108 €---
1711 803 €4 290 €1 755 €7 514 €---
1812 039 €4 109 €1 575 €7 930 €---
1912 280 €3 923 €1 388 €8 357 €---
2012 526 €3 730 €1 195 €8 796 €---
2112 776 €3 530 €996 €9 246 €---
2213 032 €3 324 €789 €9 708 €---
2313 293 €3 111 €576 €10 182 €---
2413 558 €2 890 €355 €10 669 €---
2513 830 €2 661 €127 €11 168 €---
TOTAL275 401 €130 559 €57 028 €144 842 €8 043 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 413 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 842 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 598 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 806 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 806 €-2 413 €+4 219 €
2+1 806 €+718 €+1 088 €
3+1 806 €+803 €+1 003 €
4+1 806 €+891 €+915 €
5+1 806 €+980 €+826 €
6+1 806 €+1 072 €+734 €
7+1 806 €+1 167 €+639 €
8+1 806 €+1 263 €+543 €
9+1 806 €+1 362 €+444 €
10+1 806 €+1 464 €+342 €
11+1 806 €+1 569 €+237 €
12+1 806 €+1 676 €+130 €
13+1 806 €+1 785 €+21 €
14+1 806 €+1 898 €-92 €
15+1 806 €+2 014 €-208 €
16+1 806 €+2 132 €-326 €
17+1 806 €+2 254 €-448 €
18+1 806 €+2 379 €-573 €
19+1 806 €+2 507 €-701 €
20+1 806 €+2 639 €-833 €
21+1 806 €+2 774 €-968 €
22+1 806 €+2 912 €-1 106 €
23+1 806 €+3 055 €-1 249 €
24+1 806 €+3 201 €-1 395 €
25+1 806 €+3 350 €-1 544 €
Total+45 150 €+43 453 €+1 697 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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