Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison de village 3 étages

Bien expiré
VilleLaroquebrou (15)
Surface106
Coût Total76 300
Loyer Annuel8 921
Rentabilité11.69%
Cashflow/mois+265
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 566,04 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Jean-philippe Teuliere vous propose ce bien :

À vendre : Maison individuelle de charme à Laroquebrou (15150) pour seulement 55 000 euros. Cette demeure historique, construite en 1850, offre un cadre de vie paisible et authentique avec ses 3 étages et son revêtement principal en parquet. Elle se compose de 4 pièces, dont 2 chambres, 1 bureau et une salle de bain, idéale pour une famille ou un couple recherchant un lieu de vie serein. Située dans un environnement calme, cette maison bénéficie d'un emplacement privilégié à proximité de toutes les commodités essentielles. Vous apprécierez la proximité des transports en commun, avec un accès facile aux bus et à la gare, facilitant vos déplacements quotidiens. Les commerces, écoles primaires, collèges et pharmacies sont également à quelques pas, offrant un confort de vie optimal. Le grand séjour est voisin de la cuisine et de sa grande terrasse. La toiture en tuiles canal, typique de la région, ajoute une touche de caractère à cette propriété. Laroquebrou, charmante commune du Cantal, est réputée pour son patrimoine historique et son cadre naturel enchanteur. Elle offre un cadre de vie agréable, alliant tranquillité et dynamisme, avec de nombreuses activités culturelles et de loisirs à découvrir.( Lac avec activités nautiques et plage aménagée à 4 km).

Ne manquez pas cette opportunité unique d'acquérir une maison pleine de potentiel dans un cadre idyllique. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et laissez-vous séduire par le charme de cette propriété.\nLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Laroquebrou
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15150
Coordonnées : 44.974601, 2.183774
Total : 76 300
Prix d'acquisition : 60 000
Travaux : 11 500
Valeur du bien : 71 500
Frais de notaire : 4 800
Coût estimé : 4 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106
Loyer prédit : 7.01€/m²/mois
Fourchette : 5.41€ - 9.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 743€/mois
Loyer annuel estimé : 8921€/an
Fourchette totale : 573€ - 964€/mois
Fourchette annuelle : 6881€ - 11565€/an
Rentabilité brute :11.69%
Fourchette de rentabilité :9.02% - 15.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :381,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :22,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 404,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 292,74
Coût de l'assurance :6 676,25
Taxe foncière : 892,07€/an
Soit par mois : 74,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 743,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 478,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :264,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 355 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 106 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 743 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 921 €/an
Calcul : 743 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 637 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 300 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 267 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 892 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 296
Revenus locatifs : +8 921
Charges déductibles : -15 296
Résultat foncier Année 1 : -6 375(Déficit de 6 375 €)
Imputable sur revenu global : 6 375
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 796 €/an
Revenus locatifs : +8 921
Charges déductibles : -3 796
Résultat foncier Années 2+ : 5 125 €/an
Prix d'achat du bien : 60 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 92115 2992 640-6 3786 378 €--
29 0993 7292 5705 370---
39 2813 6582 4995 623---
49 4673 5842 4255 883---
59 6563 5072 3486 149---
69 8493 4272 2686 422---
710 0463 3452 1866 701---
810 2473 2602 1016 987---
910 4523 1712 0127 281---
1010 6613 0801 9217 581---
1110 8742 9851 8267 889---
1211 0922 8871 7288 205---
1311 3142 7861 6278 528---
1411 5402 6801 5218 859---
1511 7712 5721 4129 199---
1612 0062 4591 3009 547---
1712 2462 3421 1839 904---
1812 4912 2211 06210 270---
1912 7412 09693710 645---
2012 9961 96680711 030---
2113 2561 83267311 424---
2213 5211 69353311 828---
2313 7911 54938912 243---
2414 0671 39924012 668---
2514 3481 2458613 103---
TOTAL285 73178 77138 293206 9616 378Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 913
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 961
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 921 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 873 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 873-1 913+3 786
2+1 873+1 611+262
3+1 873+1 687+186
4+1 873+1 765+108
5+1 873+1 845+28
6+1 873+1 927-54
7+1 873+2 010-137
8+1 873+2 096-223
9+1 873+2 184-311
10+1 873+2 274-401
11+1 873+2 367-494
12+1 873+2 461-588
13+1 873+2 558-685
14+1 873+2 658-785
15+1 873+2 760-887
16+1 873+2 864-991
17+1 873+2 971-1 098
18+1 873+3 081-1 208
19+1 873+3 194-1 321
20+1 873+3 309-1 436
21+1 873+3 427-1 554
22+1 873+3 548-1 675
23+1 873+3 673-1 800
24+1 873+3 800-1 927
25+1 873+3 931-2 058
Total+46 825+62 088+-15 263
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →