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Achat : Maison (82210)

VilleSaint-Nicolas-de-la-Grave (82)
Surface108m²
Coût Total122 180€
Loyer Annuel11 191€
Rentabilité9.16%
Cashflow/mois+182€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 814,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 108 m², 3 pièces, 2 chambres, 200 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Maison de 108 m² en plein centre – Fort potentiel À vendre, maison d’environ 108 m², idéalement située en plein centre-ville, à proximité immédiate de toutes les commodités : restaurants, pharmacie, tabac, boulangerie, coiffeur, écoles, station-service et commerces du quotidien. La maison bénéficie d’un emplacement particulièrement pratique, face à une place accueillant notamment des marchés de poissons et autres marchés, tout en offrant un environnement calme. La maison se compose de : Une très grande pièce à vivre, offrant un bel espace convivial Deux chambres à l’étage Des combles aménageables, avec une belle hauteur sous plafond de plus de 3 mètres au point le plus haut, offrant de nombreuses possibilités d’aménagement Une petite cour Un garage avec son grenier, offrant également un espace de rangement supplémentaire Un terrain d’environ 200 m² situé à deux pas de la maison Quelques travaux sont à prévoir, permettant d’aménager et de personnaliser la maison selon vos envies et votre projet. Les atouts : emplacement central, toutes les commodités accessibles à pied, calme, beaux volumes, combles d environ 54 m² avec fenetres et belle hauteur sous plafond, garage, cour et terrain à proximité. Une maison avec beaucoup de potentiel, idéale pour une résidence principale, un projet familial ou un investissement. Pour plus d’informations ou pour organiser une visite, n’hésitez pas à me .

Ville : Saint-Nicolas-de-la-Grave
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82210
Coordonnées : 44.069070, 1.041300
Total : 122 180€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 27 140€
Valeur du bien : 115 140€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 10.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 933€/mois
Loyer annuel estimé : 11191€/an
Fourchette totale : 770€ - 1129€/mois
Fourchette annuelle : 9242€ - 13551€/an
Rentabilité brute :9.16%
Fourchette de rentabilité :7.56% - 11.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 111,11 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :120 000 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-32 000€ (-26.7%)
Marge achat-revente :-2 180€ (-1.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :608,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :48,87€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 657,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 337,13€
Coût de l'assurance :14 661,60€
Taxe foncière : 1 119,06€/an
Soit par mois : 93,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 932,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 750,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :182,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 54 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité de la cuisine
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 140 €(251 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:3 240€
    Isolation combles: 54 m² × 60€/m² = 3240€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:2 700€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 375€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:2 400€
    Rafraîchissement salle de bain: 8 m² × 300€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Nicolas-de-la-Grave (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 940€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 933 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 191 €/an
Calcul : 933 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 162 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 180 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 586 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 119 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 008 €
Revenus locatifs : +11 191 €
Charges déductibles : -33 008 €
Résultat foncier Année 1 : -21 817 €(Déficit de 21 817 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 417 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 868 €/an
Revenus locatifs : +11 191 €
Charges déductibles : -5 868 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 323 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 416.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 191 €33 011 €4 166 €-21 821 €21 400 €421 €421 €
211 414 €5 762 €4 056 €5 653 €---
311 643 €5 648 €3 942 €5 995 €---
411 876 €5 530 €3 825 €6 345 €---
512 113 €5 408 €3 703 €6 705 €---
612 355 €5 282 €3 577 €7 073 €---
712 602 €5 152 €3 446 €7 451 €---
812 854 €5 017 €3 311 €7 838 €---
913 112 €4 877 €3 171 €8 235 €---
1013 374 €4 732 €3 026 €8 642 €---
1113 641 €4 582 €2 877 €9 059 €---
1213 914 €4 427 €2 722 €9 487 €---
1314 192 €4 267 €2 561 €9 926 €---
1414 476 €4 100 €2 395 €10 376 €---
1514 766 €3 929 €2 223 €10 837 €---
1615 061 €3 751 €2 045 €11 310 €---
1715 362 €3 566 €1 861 €11 796 €---
1815 669 €3 376 €1 670 €12 294 €---
1915 983 €3 178 €1 473 €12 805 €---
2016 303 €2 974 €1 269 €13 328 €---
2116 629 €2 763 €1 057 €13 866 €---
2216 961 €2 544 €838 €14 417 €---
2317 300 €2 317 €612 €14 983 €---
2417 646 €2 083 €377 €15 564 €---
2517 999 €1 840 €135 €16 159 €---
TOTAL358 437 €130 115 €60 337 €228 322 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 322 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 191 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 350 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 350 €-6 420 €+8 770 €
2+2 350 €+1 570 €+780 €
3+2 350 €+1 798 €+552 €
4+2 350 €+1 904 €+446 €
5+2 350 €+2 011 €+339 €
6+2 350 €+2 122 €+228 €
7+2 350 €+2 235 €+115 €
8+2 350 €+2 351 €-1 €
9+2 350 €+2 470 €-120 €
10+2 350 €+2 593 €-243 €
11+2 350 €+2 718 €-368 €
12+2 350 €+2 846 €-496 €
13+2 350 €+2 978 €-628 €
14+2 350 €+3 113 €-763 €
15+2 350 €+3 251 €-901 €
16+2 350 €+3 393 €-1 043 €
17+2 350 €+3 539 €-1 189 €
18+2 350 €+3 688 €-1 338 €
19+2 350 €+3 841 €-1 491 €
20+2 350 €+3 999 €-1 649 €
21+2 350 €+4 160 €-1 810 €
22+2 350 €+4 325 €-1 975 €
23+2 350 €+4 495 €-2 145 €
24+2 350 €+4 669 €-2 319 €
25+2 350 €+4 848 €-2 498 €
Total+58 750 €+68 497 €+-9 747 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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