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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCorme-Royal (17)
Surface260m²
Coût Total391 916€
Loyer Annuel27 112€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois+15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 343 200 €
Surface : 260 m²
Prix au m² : 1 320 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 8 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Terrasse, Pas de cave

Magnifique et lumineuse charentaise de ville au charme authentique, offrant de très beaux volumes et comprenant 7 chambres, dont une suite, ainsi qu'un bureau. Ce bien dispose également d'un magnifique jardin arboré, d'une terrasse et de dépendances, le tout situé au cœur d'un village avec commerces et écoles accessibles à pied.

Ville : Corme-Royal
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17600
Coordonnées : 45.749382, -0.811449
Total : 391 916€
Prix d'acquisition : 343 200€
Travaux : 21 260€
Valeur du bien : 364 460€
Frais de notaire : 27 456€
Coût estimé : 27 456€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260m²
Loyer prédit : 8.69€/m²/mois
Fourchette : 7.15€ - 10.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 2259€/mois
Loyer annuel estimé : 27112€/an
Fourchette totale : 1859€ - 2745€/mois
Fourchette annuelle : 22313€ - 32943€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 509,23 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :652 399 €
Prix d'achat :343 200 €
Décote à l'achat :-309 199€ (-47.4%)
Marge achat-revente :260 483€ (39.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :391 916€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 920,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :97,98€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 018,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :184 155,33€
Coût de l'assurance :29 393,70€
Taxe foncière : 2 711,20€/an
Soit par mois : 225,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 259,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 244,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 présumé - cuisine sans photo, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 4/5 présumé - chambres sans photo, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 4/5 présumé - chambres sans photo, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres
Raison: État 4/5 présumé - chambres sans photo, mise aux normes nécessaire
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Aucune intervention nécessaire, salle de bain en excellent état
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 5/5 visible - salle de bain moderne récemment rénovée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 260 €(82 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant 120 m²: 50€/m² × 120 = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds 120 m²: 20€/m² × 120 = 2400€
  • Chambres - Électricité:960€
    Mise aux normes électricité 8 chambres: 120€/m² × 8 = 960€
  • Salle de bain:0€
    Aucune intervention nécessaire, salle de bain en excellent état.
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds 40 m²: 20€/m² × 40 = 800€
  • Salon - Électricité:400€
    Mise aux normes électricité salon: 100€/m² × 4 = 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Corme-Royal (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 259 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 112 €/an
Calcul : 2 259 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 766 €/an
Base de calcul : Emprunt de 391 916 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 176 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 711 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 913 €
Revenus locatifs : +27 112 €
Charges déductibles : -37 913 €
Résultat foncier Année 1 : -10 801 €(Déficit de 10 801 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 101 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 653 €/an
Revenus locatifs : +27 112 €
Charges déductibles : -16 653 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 459 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 101.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 343 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 223 080 €(65% de 343 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 112 €/an
Calcul : 223 080 € × 3,636% = 8 112 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 112 €37 926 €12 779 €-10 814 €10 700 €114 €114 €
227 654 €16 322 €12 435 €11 332 €---
328 207 €15 967 €12 080 €12 241 €---
428 771 €15 599 €11 712 €13 172 €---
529 347 €15 220 €11 333 €14 127 €---
629 934 €14 827 €10 940 €15 106 €---
730 532 €14 422 €10 535 €16 111 €---
831 143 €14 003 €10 116 €17 140 €---
931 766 €13 570 €9 683 €18 196 €---
1032 401 €13 122 €9 235 €19 279 €---
1133 049 €12 659 €8 772 €20 390 €---
1233 710 €12 181 €8 294 €21 529 €---
1334 385 €11 687 €7 800 €22 697 €---
1435 072 €11 177 €7 290 €23 896 €---
1535 774 €10 649 €6 762 €25 125 €---
1636 489 €10 103 €6 216 €26 386 €---
1737 219 €9 539 €5 653 €27 679 €---
1837 963 €8 957 €5 070 €29 006 €---
1938 723 €8 355 €4 468 €30 368 €---
2039 497 €7 732 €3 845 €31 765 €---
2140 287 €7 089 €3 202 €33 198 €---
2241 093 €6 424 €2 537 €34 668 €---
2341 915 €5 737 €1 850 €36 177 €---
2442 753 €5 027 €1 140 €37 725 €---
2543 608 €4 294 €407 €39 314 €---
TOTAL868 404 €302 589 €184 155 €565 815 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 565 815 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 112 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 694 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 694 €-3 210 €+8 904 €
2+5 694 €+3 365 €+2 329 €
3+5 694 €+3 672 €+2 022 €
4+5 694 €+3 952 €+1 742 €
5+5 694 €+4 238 €+1 456 €
6+5 694 €+4 532 €+1 162 €
7+5 694 €+4 833 €+861 €
8+5 694 €+5 142 €+552 €
9+5 694 €+5 459 €+235 €
10+5 694 €+5 784 €-90 €
11+5 694 €+6 117 €-423 €
12+5 694 €+6 459 €-765 €
13+5 694 €+6 809 €-1 115 €
14+5 694 €+7 169 €-1 475 €
15+5 694 €+7 537 €-1 843 €
16+5 694 €+7 916 €-2 222 €
17+5 694 €+8 304 €-2 610 €
18+5 694 €+8 702 €-3 008 €
19+5 694 €+9 110 €-3 416 €
20+5 694 €+9 529 €-3 835 €
21+5 694 €+9 959 €-4 265 €
22+5 694 €+10 400 €-4 706 €
23+5 694 €+10 853 €-5 159 €
24+5 694 €+11 318 €-5 624 €
25+5 694 €+11 794 €-6 100 €
Total+142 350 €+169 745 €+-27 395 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 79 jours
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