Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleRochechouart (87)
Surface199m²
Coût Total240 980€
Loyer Annuel16 815€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois+14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 000 €
Surface : 199 m²
Prix au m² : 814,07 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif, Jardin

Maison en pierre de 4 chambres avec grand jardin, près de Rochechouart - Construite en 1648, cette magnifique propriété en pierre comprend 3 chambres doubles avec salle de bains attenante et une jolie mezzanine au premier étage, ainsi qu'un salon, une cuisine-salle à manger ouverte sur la salle à manger, une chambre et un hall d'entrée au rez-de-chaussée. Grand jardin attenant offrant de belles vues sur la campagne environnante.

La ville médiévale de Rochechouart se trouve à un peu plus de 4 km (6 minutes en voiture) et propose un large choix de bars, de restaurants pour tous les budgets, de boutiques, de supermarchés, de magasins de bricolage et de jardinage, de médecins, de dentistes, d'écoles, etc. L'aéroport de Limoges est à 35 km (35 minutes en voiture).

Ville : Rochechouart
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87600
Coordonnées : 45.823858, 0.846761
Total : 240 980€
Prix d'acquisition : 162 000€
Travaux : 66 020€
Valeur du bien : 228 020€
Frais de notaire : 12 960€
Coût estimé : 12 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 199m²
Loyer prédit : 7.04€/m²/mois
Fourchette : 5.27€ - 9.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 1401€/mois
Loyer annuel estimé : 16815€/an
Fourchette totale : 1049€ - 1871€/mois
Fourchette annuelle : 12591€ - 22456€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 9.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :967,07 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :192 447 €
Prix d'achat :162 000 €
Décote à l'achat :-30 447€ (-15.8%)
Marge achat-revente :-48 533€ (-25.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 187,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :60,25€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 247,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 151,08€
Coût de l'assurance :18 073,50€
Taxe foncière : 1 681,48€/an
Soit par mois : 140,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 401,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 387,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 318 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 199 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 199 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 020 €(332 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 940€
    Isolation toiture/combles: 199 m² × 60€/m² = 11940€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:27 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1100€ = 27500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochechouart (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 51 940€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 401 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 815 €/an
Calcul : 1 401 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 969 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 980 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 723 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 681 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 394 €
Revenus locatifs : +16 815 €
Charges déductibles : -76 394 €
Résultat foncier Année 1 : -59 579 €(Déficit de 59 579 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 179 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 374 €/an
Revenus locatifs : +16 815 €
Charges déductibles : -10 374 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 441 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38179.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300 €(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 815 €76 402 €7 977 €-59 587 €21 400 €38 187 €38 187 €
217 151 €10 168 €7 764 €6 983 €--31 204 €
317 494 €9 948 €7 543 €7 546 €--23 658 €
417 844 €9 720 €7 315 €8 124 €--15 534 €
518 201 €9 484 €7 080 €8 717 €--6 817 €
618 565 €9 240 €6 836 €9 325 €---
718 936 €8 988 €6 584 €9 948 €---
819 315 €8 728 €6 323 €10 587 €---
919 701 €8 458 €6 054 €11 243 €---
1020 095 €8 180 €5 775 €11 916 €---
1120 497 €7 891 €5 487 €12 606 €---
1220 907 €7 593 €5 189 €13 314 €---
1321 325 €7 285 €4 881 €14 040 €---
1421 752 €6 967 €4 562 €14 785 €---
1522 187 €6 637 €4 233 €15 549 €---
1622 630 €6 297 €3 892 €16 334 €---
1723 083 €5 945 €3 540 €17 139 €---
1823 545 €5 580 €3 176 €17 964 €---
1924 016 €5 204 €2 799 €18 812 €---
2024 496 €4 814 €2 410 €19 682 €---
2124 986 €4 412 €2 007 €20 574 €---
2225 486 €3 995 €1 591 €21 490 €---
2325 995 €3 565 €1 161 €22 430 €---
2426 515 €3 120 €715 €23 395 €---
2527 046 €2 660 €255 €24 386 €---
TOTAL538 583 €241 282 €115 151 €297 301 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 301 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 815 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 531 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 531 €-6 420 €+9 951 €
2+3 531 €0 €+3 531 €
3+3 531 €0 €+3 531 €
4+3 531 €0 €+3 531 €
5+3 531 €0 €+3 531 €
6+3 531 €+752 €+2 779 €
7+3 531 €+2 984 €+547 €
8+3 531 €+3 176 €+355 €
9+3 531 €+3 373 €+158 €
10+3 531 €+3 575 €-44 €
11+3 531 €+3 782 €-251 €
12+3 531 €+3 994 €-463 €
13+3 531 €+4 212 €-681 €
14+3 531 €+4 435 €-904 €
15+3 531 €+4 665 €-1 134 €
16+3 531 €+4 900 €-1 369 €
17+3 531 €+5 142 €-1 611 €
18+3 531 €+5 389 €-1 858 €
19+3 531 €+5 644 €-2 113 €
20+3 531 €+5 904 €-2 373 €
21+3 531 €+6 172 €-2 641 €
22+3 531 €+6 447 €-2 916 €
23+3 531 €+6 729 €-3 198 €
24+3 531 €+7 019 €-3 488 €
25+3 531 €+7 316 €-3 785 €
Total+88 275 €+89 190 €+-915 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →