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Vente maison 6 pièces 90 m² Mont Lozère et Goulet (48190) - Superimmo

VilleAllenc, Bagnols-les-bains, Bleymard, Chadenet, Cubières, Cubiérettes, Mas-d'orcières, Saint-julien-du-tournel, Sainte-hélène (48)
Surface90
Coût Total105 820
Loyer Annuel7 226
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-19
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 544,44 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Magnifique maison située dans un charmant village touristique. Au pied du Mont-Lozère, ce village est aussi proche de la source du Lot et se situe sur le circuit de Stevenson. Elle se compose d'un magnifique four à pain authentique en rez-de-chaussée, Au 1er étage, il y à un séjour lumineux avec cuisine. Sur le même niveau se trouve une pièce à rénover avec un accès direct de l'autre côté de la rue. Au second étage: 4 chambres lumineuses et spacieuses, qui peuvent accueillir confortablement vos proches ou vos invités. Cette maison peut aussi se diviser en plusieurs appartements pour un investissement locatif. Les combles aménageables offrent un potentiel supplémentaire pour créer un espace de vie personnalisé: bureau ou salle de jeux. C'est une opportunité unique de posséder une maison au coeur d'un village touristique, à l'emplacement privilégié, alliant tranquillité nature et histoire. Appelez-moi pour une visite!Afficher plus

Ville : Allenc, Bagnols-les-bains, Bleymard, Chadenet, Cubières, Cubiérettes, Mas-d'orcières, Saint-julien-du-tournel, Sainte-hélène
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48190
Total : 105 820
Prix d'acquisition : 49 000
Travaux : 52 900
Valeur du bien : 101 900
Frais de notaire : 3 920
Coût estimé : 3 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.00€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 602€/mois
Loyer annuel estimé : 7226€/an
Fourchette totale : 450€ - 805€/mois
Fourchette annuelle : 5402€ - 9666€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 416,67 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :127 500
Prix d'achat :49 000
Décote à l'achat :-78 500 (-61.6%)
Marge achat-revente :21 680€ (17.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :529,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 560,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 107,96
Coût de l'assurance :9 259,25
Taxe foncière : 722,60€/an
Soit par mois : 60,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 602,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 620,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électricité
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitent rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 900(588 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:5 400
    Isolation combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200
    Rénovation des 4 chambres: 48 m² × 150€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000
    Rénovation salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 602 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 226 €/an
Calcul : 602 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 657 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 820 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 370 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 723 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 650
Revenus locatifs : +7 226
Charges déductibles : -57 650
Résultat foncier Année 1 : -50 424(Déficit de 50 424 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 024
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 750 €/an
Revenus locatifs : +7 226
Charges déductibles : -4 750
Résultat foncier Années 2+ : 2 476 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29024.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 22657 6543 661-50 42821 400 €29 028 €29 028 €
27 3714 6583 5652 713--26 315 €
37 5184 5583 4662 959--23 355 €
47 6684 4563 3633 213--20 143 €
57 8224 3493 2563 473--16 670 €
67 9784 2393 1463 739--12 931 €
78 1384 1253 0324 013--8 918 €
88 3004 0062 9134 294--4 624 €
98 4663 8842 7914 583--41 €
108 6363 7572 6644 879---
118 8083 6262 5335 183---
128 9853 4902 3975 495---
139 1643 3492 2565 816---
149 3483 2032 1106 145---
159 5353 0521 9596 483---
169 7252 8951 8026 830---
179 9202 7331 6407 186---
1810 1182 5661 4737 553---
1910 3212 3921 2997 929---
2010 5272 2121 1198 315---
2110 7372 0269338 712---
2210 9521 8337409 119---
2311 1711 6335409 538---
2411 3951 4263339 969---
2511 6231 21211910 411---
TOTAL231 452133 33253 10898 12021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 120
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 226 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 517 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 517-6 420+7 937
2+1 5170+1 517
3+1 5170+1 517
4+1 5170+1 517
5+1 5170+1 517
6+1 5170+1 517
7+1 5170+1 517
8+1 5170+1 517
9+1 5170+1 517
10+1 517+1 451+66
11+1 517+1 555-38
12+1 517+1 649-132
13+1 517+1 745-228
14+1 517+1 843-326
15+1 517+1 945-428
16+1 517+2 049-532
17+1 517+2 156-639
18+1 517+2 266-749
19+1 517+2 379-862
20+1 517+2 494-977
21+1 517+2 614-1 097
22+1 517+2 736-1 219
23+1 517+2 861-1 344
24+1 517+2 991-1 474
25+1 517+3 123-1 606
Total+37 925+29 436+8 489
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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