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Vente maison 6 pièces 90 m² Mont Lozère et Goulet (48190) - Superimmo

Bien expiré
VilleAllenc, Bagnols-les-bains, Bleymard, Chadenet, Cubières, Cubiérettes, Mas-d'orcières, Saint-julien-du-tournel, Sainte-hélène (48)
Surface90m²
Coût Total105 820€
Loyer Annuel7 226€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 544,44 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Magnifique maison située dans un charmant village touristique. Au pied du Mont-Lozère, ce village est aussi proche de la source du Lot et se situe sur le circuit de Stevenson. Elle se compose d'un magnifique four à pain authentique en rez-de-chaussée, Au 1er étage, il y à un séjour lumineux avec cuisine. Sur le même niveau se trouve une pièce à rénover avec un accès direct de l'autre côté de la rue. Au second étage: 4 chambres lumineuses et spacieuses, qui peuvent accueillir confortablement vos proches ou vos invités. Cette maison peut aussi se diviser en plusieurs appartements pour un investissement locatif. Les combles aménageables offrent un potentiel supplémentaire pour créer un espace de vie personnalisé: bureau ou salle de jeux. C'est une opportunité unique de posséder une maison au coeur d'un village touristique, à l'emplacement privilégié, alliant tranquillité nature et histoire. Appelez-moi pour une visite!Afficher plus

Ville : Allenc, Bagnols-les-bains, Bleymard, Chadenet, Cubières, Cubiérettes, Mas-d'orcières, Saint-julien-du-tournel, Sainte-hélène
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48190
Total : 105 820€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 52 900€
Valeur du bien : 101 900€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.00€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 602€/mois
Loyer annuel estimé : 7226€/an
Fourchette totale : 450€ - 805€/mois
Fourchette annuelle : 5402€ - 9666€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 416,67 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :127 500 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-78 500€ (-61.6%)
Marge achat-revente :21 680€ (17.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :529,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 560,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 107,96€
Coût de l'assurance :9 259,25€
Taxe foncière : 722,60€/an
Soit par mois : 60,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 602,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 620,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électricité
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitent rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 900 €(588 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:5 400€
    Isolation combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation des 4 chambres: 48 m² × 150€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 602 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 226 €/an
Calcul : 602 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 657 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 820 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 370 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 723 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 650 €
Revenus locatifs : +7 226 €
Charges déductibles : -57 650 €
Résultat foncier Année 1 : -50 424 €(Déficit de 50 424 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 024 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 750 €/an
Revenus locatifs : +7 226 €
Charges déductibles : -4 750 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 476 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29024.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 226 €57 654 €3 661 €-50 428 €21 400 €29 028 €29 028 €
27 371 €4 658 €3 565 €2 713 €--26 315 €
37 518 €4 558 €3 466 €2 959 €--23 355 €
47 668 €4 456 €3 363 €3 213 €--20 143 €
57 822 €4 349 €3 256 €3 473 €--16 670 €
67 978 €4 239 €3 146 €3 739 €--12 931 €
78 138 €4 125 €3 032 €4 013 €--8 918 €
88 300 €4 006 €2 913 €4 294 €--4 624 €
98 466 €3 884 €2 791 €4 583 €--41 €
108 636 €3 757 €2 664 €4 879 €---
118 808 €3 626 €2 533 €5 183 €---
128 985 €3 490 €2 397 €5 495 €---
139 164 €3 349 €2 256 €5 816 €---
149 348 €3 203 €2 110 €6 145 €---
159 535 €3 052 €1 959 €6 483 €---
169 725 €2 895 €1 802 €6 830 €---
179 920 €2 733 €1 640 €7 186 €---
1810 118 €2 566 €1 473 €7 553 €---
1910 321 €2 392 €1 299 €7 929 €---
2010 527 €2 212 €1 119 €8 315 €---
2110 737 €2 026 €933 €8 712 €---
2210 952 €1 833 €740 €9 119 €---
2311 171 €1 633 €540 €9 538 €---
2411 395 €1 426 €333 €9 969 €---
2511 623 €1 212 €119 €10 411 €---
TOTAL231 452 €133 332 €53 108 €98 120 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 120 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 226 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 517 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 517 €-6 420 €+7 937 €
2+1 517 €0 €+1 517 €
3+1 517 €0 €+1 517 €
4+1 517 €0 €+1 517 €
5+1 517 €0 €+1 517 €
6+1 517 €0 €+1 517 €
7+1 517 €0 €+1 517 €
8+1 517 €0 €+1 517 €
9+1 517 €0 €+1 517 €
10+1 517 €+1 451 €+66 €
11+1 517 €+1 555 €-38 €
12+1 517 €+1 649 €-132 €
13+1 517 €+1 745 €-228 €
14+1 517 €+1 843 €-326 €
15+1 517 €+1 945 €-428 €
16+1 517 €+2 049 €-532 €
17+1 517 €+2 156 €-639 €
18+1 517 €+2 266 €-749 €
19+1 517 €+2 379 €-862 €
20+1 517 €+2 494 €-977 €
21+1 517 €+2 614 €-1 097 €
22+1 517 €+2 736 €-1 219 €
23+1 517 €+2 861 €-1 344 €
24+1 517 €+2 991 €-1 474 €
25+1 517 €+3 123 €-1 606 €
Total+37 925 €+29 436 €+8 489 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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