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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface82.7m²
Coût Total124 540€
Loyer Annuel11 542€
Rentabilité9.27%
Cashflow/mois-162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 82.7 m²
Prix au m² : 967,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Véronique DE CARVALHO (EI) vous propose en exclusivité cette opportunité à saisir ! Situé au 2 € étage d'un immeuble des années 1966 avec ascenseur, cet appartement de 82 m2 situé rue Massenet à Amiens Nord, offre un vrai potentiel pour un projet de rénovation sur mesure. Il se compose de trois chambres, d'une pièce de vie lumineuse avec balcon exposé plein sud, d'une salle de bain avec baignoire et vasque, de WC séparés, et d'un placard/dressing de 2 m2 pour un rangement optimisé. Le chauffage est collectif au sol et le ballon d'eau chaude est individuel. Une cave de 6 m2 complète ce bien. La cuisine et certaines parties nécessitent un rafraîchissement, ce qui permet de personnaliser entièrement l'appartement à votre goût. Idéal pour les amateurs de rénovation cherchant à créer un espace de vie unique et lumineux. Charges de copropriété : 320 EUR/mois (chauffage, eau, entretien des parties communes et des espaces verts) Taxes foncières : 1 800 EUR/an Cette annonce vous est proposée par DE CARVALHO Véronique - EI - NoRSAC: 897 813 879, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de AMIENS

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80080
Coordonnées : 49.910945, 2.310499
Total : 124 540€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 38 140€
Valeur du bien : 118 140€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82.7m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 962€/mois
Loyer annuel estimé : 11542€/an
Fourchette totale : 777€ - 1190€/mois
Fourchette annuelle : 9330€ - 14279€/an
Rentabilité brute :9.27%
Fourchette de rentabilité :7.49% - 11.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 151,9 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 262 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-15 262€ (-16.0%)
Marge achat-revente :-29 278€ (-30.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :617,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :36,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 653,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 704,43€
Coût de l'assurance :10 897,25€
Taxe foncière : 1 800,00€/an
Soit par mois : 150,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 320,00€/mois
Soit par an : 3 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 961,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 123,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-161,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au sol
Quantité: 1 système pour 82.7 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 installation pour l'appartement
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 140 €(461 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 962 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 542 €/an
Calcul : 962 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 193 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 540 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 436 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 800 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 840 €/an
Calcul : 320 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 409 €
Revenus locatifs : +11 542 €
Charges déductibles : -48 409 €
Résultat foncier Année 1 : -36 867 €(Déficit de 36 867 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 467 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 269 €/an
Revenus locatifs : +11 542 €
Charges déductibles : -10 269 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 273 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15466.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 542 €48 413 €4 197 €-36 871 €21 400 €15 471 €15 471 €
211 773 €10 162 €4 086 €1 611 €--13 859 €
312 008 €10 046 €3 970 €1 962 €--11 897 €
412 248 €9 927 €3 851 €2 321 €--9 576 €
512 493 €9 804 €3 728 €2 689 €--6 887 €
612 743 €9 676 €3 601 €3 067 €--3 820 €
712 998 €9 545 €3 469 €3 454 €--366 €
813 258 €9 408 €3 332 €3 850 €---
913 523 €9 267 €3 191 €4 257 €---
1013 794 €9 121 €3 045 €4 673 €---
1114 070 €8 969 €2 894 €5 100 €---
1214 351 €8 813 €2 737 €5 538 €---
1314 638 €8 651 €2 575 €5 987 €---
1414 931 €8 484 €2 408 €6 447 €---
1515 229 €8 310 €2 235 €6 919 €---
1615 534 €8 131 €2 055 €7 403 €---
1715 845 €7 946 €1 870 €7 899 €---
1816 162 €7 754 €1 678 €8 408 €---
1916 485 €7 555 €1 479 €8 930 €---
2016 815 €7 350 €1 274 €9 465 €---
2117 151 €7 137 €1 061 €10 014 €---
2217 494 €6 917 €842 €10 576 €---
2317 844 €6 690 €614 €11 154 €---
2418 201 €6 455 €379 €11 746 €---
2518 565 €6 211 €135 €12 354 €---
TOTAL369 694 €250 742 €60 704 €118 953 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 953 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 542 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 424 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 424 €-6 420 €+8 844 €
2+2 424 €0 €+2 424 €
3+2 424 €0 €+2 424 €
4+2 424 €0 €+2 424 €
5+2 424 €0 €+2 424 €
6+2 424 €0 €+2 424 €
7+2 424 €0 €+2 424 €
8+2 424 €+1 045 €+1 379 €
9+2 424 €+1 277 €+1 147 €
10+2 424 €+1 402 €+1 022 €
11+2 424 €+1 530 €+894 €
12+2 424 €+1 661 €+763 €
13+2 424 €+1 796 €+628 €
14+2 424 €+1 934 €+490 €
15+2 424 €+2 076 €+348 €
16+2 424 €+2 221 €+203 €
17+2 424 €+2 370 €+54 €
18+2 424 €+2 522 €-98 €
19+2 424 €+2 679 €-255 €
20+2 424 €+2 839 €-415 €
21+2 424 €+3 004 €-580 €
22+2 424 €+3 173 €-749 €
23+2 424 €+3 346 €-922 €
24+2 424 €+3 524 €-1 100 €
25+2 424 €+3 706 €-1 282 €
Total+60 600 €+35 686 €+24 914 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 198 jours
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