Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleLhommaizé (86)
Surface200m²
Coût Total226 020€
Loyer Annuel20 636€
Rentabilité9.13%
Cashflow/mois+362€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 855 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif, Jardin

Venez découvrir cette magnifique grange entièrement rénovée, offrant de très beaux volumes, le tout situé à proximité de l'axe rapide Poitiers.

Descriptif du bien : En rez-de-chaussée, vous profiterez d'une exceptionnelle pièce de vie de près de 105 m², idéale pour accueillir famille et amis. La partie nuit comprend 3 chambres, dont une suite parentale avec sa salle d'eau privative. Vous trouverez également :

une seconde salle d'eau, donnant sur les autres chambres.

2 WC,

un cellier,

un dégagement permettant de nombreux rangements.

Extérieur : Le jardin clos (hors portail) offre un agréable espace avec terrasse, un appentis, ainsi que 2 garages, parfaits pour stationnement et stockage.

Points forts :

Rénovation récente dans un ton actuel.

Très grands volumes

Accès rapide Poitiers

Ensemble clos

Un bien rare sur le secteur, à visiter sans tarder ! (5.56 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Lhommaizé
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86410
Coordonnées : 46.450706, 0.586706
Total : 226 020€
Prix d'acquisition : 171 000€
Travaux : 41 340€
Valeur du bien : 212 340€
Frais de notaire : 13 680€
Coût estimé : 13 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 8.60€/m²/mois
Fourchette : 6.50€ - 11.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1720€/mois
Loyer annuel estimé : 20636€/an
Fourchette totale : 1300€ - 2275€/mois
Fourchette annuelle : 15596€ - 27306€/an
Rentabilité brute :9.13%
Fourchette de rentabilité :6.90% - 12.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 157,89 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :231 578 €
Prix d'achat :171 000 €
Décote à l'achat :-60 578€ (-26.2%)
Marge achat-revente :5 558€ (2.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 119,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :65,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 185,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 807,17€
Coût de l'assurance :19 776,75€
Taxe foncière : 2 063,62€/an
Soit par mois : 171,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 719,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 357,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :362,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 169 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo - nécessite rénovation pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement remplacement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 5/5 visible - chambres en excellent état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace.
Quantité: salon complet (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 340 €(207 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€ (Plomberie: 3000€, Électricité: 1500€, Douche/Baignoire: 2000€, Lavabo: 500€, WC: 500€, Carrelage murs 20m²: 40€/m² × 20 = 800€, Carrelage sol 10m²: 40€/m² × 10 = 400€, Main d'œuvre: 800€)
  • Cuisine:4 740€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 300€ = 3600€ (Peinture murs: 20€/m² × 12 = 240€, Remplacement robinetterie: 300€, Main d'œuvre: 600€)
  • Chambres:2 700€
    Pose de parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (Main d'œuvre: 540€)
  • Salon:2 100€
    Peinture salon: 70 m² × 30€/m² = 2100€ (Main d'œuvre incluse)
  • Total:15 800€
    Total des travaux: Salle de bain: 7000€, Cuisine: 4000€, Chambres: 2700€, Salon: 2100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Lhommaizé. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué). ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 720 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 636 €/an
Calcul : 1 720 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 587 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 020 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 791 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 064 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 782 €
Revenus locatifs : +20 636 €
Charges déductibles : -51 782 €
Résultat foncier Année 1 : -31 145 €(Déficit de 31 145 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 20 445 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 442 €/an
Revenus locatifs : +20 636 €
Charges déductibles : -10 442 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 195 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 20445.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 171 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 150 €(65% de 171 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 042 €/an
Calcul : 111 150 € × 3,636% = 4 042 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 636 €51 789 €7 594 €-31 153 €10 700 €20 453 €20 453 €
221 049 €10 247 €7 393 €10 802 €--9 651 €
321 470 €10 039 €7 184 €11 431 €---
421 899 €9 823 €6 968 €12 076 €---
522 337 €9 600 €6 745 €12 738 €---
622 784 €9 369 €6 514 €13 415 €---
723 240 €9 130 €6 275 €14 110 €---
823 704 €8 882 €6 028 €14 822 €---
924 179 €8 627 €5 772 €15 552 €---
1024 662 €8 362 €5 507 €16 300 €---
1125 155 €8 088 €5 234 €17 067 €---
1225 658 €7 805 €4 951 €17 853 €---
1326 172 €7 512 €4 658 €18 659 €---
1426 695 €7 209 €4 355 €19 486 €---
1527 229 €6 896 €4 041 €20 333 €---
1627 774 €6 571 €3 717 €21 202 €---
1728 329 €6 236 €3 381 €22 093 €---
1828 896 €5 889 €3 034 €23 007 €---
1929 474 €5 530 €2 675 €23 944 €---
2030 063 €5 158 €2 303 €24 905 €---
2130 664 €4 774 €1 919 €25 891 €---
2231 278 €4 376 €1 521 €26 901 €---
2331 903 €3 965 €1 110 €27 938 €---
2432 541 €3 539 €684 €29 002 €---
2533 192 €3 099 €244 €30 093 €---
TOTAL660 982 €222 514 €109 807 €438 468 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 438 468 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 636 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 334 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 334 €-3 210 €+7 544 €
2+4 334 €0 €+4 334 €
3+4 334 €+534 €+3 800 €
4+4 334 €+3 623 €+711 €
5+4 334 €+3 821 €+513 €
6+4 334 €+4 025 €+309 €
7+4 334 €+4 233 €+101 €
8+4 334 €+4 447 €-113 €
9+4 334 €+4 666 €-332 €
10+4 334 €+4 890 €-556 €
11+4 334 €+5 120 €-786 €
12+4 334 €+5 356 €-1 022 €
13+4 334 €+5 598 €-1 264 €
14+4 334 €+5 846 €-1 512 €
15+4 334 €+6 100 €-1 766 €
16+4 334 €+6 361 €-2 027 €
17+4 334 €+6 628 €-2 294 €
18+4 334 €+6 902 €-2 568 €
19+4 334 €+7 183 €-2 849 €
20+4 334 €+7 471 €-3 137 €
21+4 334 €+7 767 €-3 433 €
22+4 334 €+8 070 €-3 736 €
23+4 334 €+8 382 €-4 048 €
24+4 334 €+8 701 €-4 367 €
25+4 334 €+9 028 €-4 694 €
Total+108 350 €+131 540 €+-23 190 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →