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T4 Climatisé Place du Foirail TARBES

VilleTarbes (65)
Surface118m²
Coût Total176 080€
Loyer Annuel12 393€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois+20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 155 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 1 313,56 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre à Tarbes sur la place du Foirail un beau T4 en duplex (1er et 2ème étage) de 118 m2 , très bon état, et climatisation réversible. Double vitrage, chauffage électrique centralisé.

Au rez de chaussée : grande entrée privative avec un bel escalier en bois.

Au 1er étage :

  • grand séjour-salle à manger avec un grand placard
  • cuisine ouverte totalement équipée
  • Réfrigérateur -Congélateur
  • Plaque induction
  • Four
  • Four micro-ondes
  • Machine à laver la vaisselle
  • Hotte aspirante
  • Nombreux rangements et prises
  • 1 chambre avec un dressing
  • salle de bain (baignoire d'angle),
  • WC séparé
  • Placard à l’entrée

Au 2ème étage : 2 chambres, 1 salle d'eau avec WC, placards

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.230400, 0.083580
Total : 176 080€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 8 680€
Valeur du bien : 163 680€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1033€/mois
Loyer annuel estimé : 12393€/an
Fourchette totale : 838€ - 1272€/mois
Fourchette annuelle : 10059€ - 15268€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 437,18 €/m²
Basé sur :505 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 587 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-14 587€ (-8.6%)
Marge achat-revente :-6 493€ (-3.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :859,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :49,89€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 909,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 898,36€
Coût de l'assurance :14 966,80€
Taxe foncière : 1 239,28€/an
Soit par mois : 103,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 032,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 013,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre sous les combles
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 3/5 visible - légère amélioration nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (remplacement baignoire, lavabo, carrelage)
Quantité: 1 salle de bain (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 assumé - travaux nécessaires pour mise aux normes et confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 680 €(74 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Peinture chambres:680€
    Peinture murs: 16 m² × 30€/m² = 480€, Main d'œuvre: 200€
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (inclut baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 033 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 393 €/an
Calcul : 1 033 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 683 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 080 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 599 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 239 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 201 €
Revenus locatifs : +12 393 €
Charges déductibles : -16 201 €
Résultat foncier Année 1 : -3 808 €(Déficit de 3 808 €)
Imputable sur revenu global : 3 808 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 521 €/an
Revenus locatifs : +12 393 €
Charges déductibles : -7 521 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 872 €/an
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 393 €16 207 €5 689 €-3 814 €3 814 €--
212 641 €7 373 €5 535 €5 268 €---
312 893 €7 214 €5 376 €5 679 €---
413 151 €7 050 €5 212 €6 101 €---
513 414 €6 881 €5 043 €6 534 €---
613 683 €6 706 €4 868 €6 977 €---
713 956 €6 525 €4 687 €7 432 €---
814 235 €6 338 €4 500 €7 898 €---
914 520 €6 144 €4 306 €8 376 €---
1014 811 €5 945 €4 107 €8 866 €---
1115 107 €5 739 €3 901 €9 368 €---
1215 409 €5 526 €3 688 €9 883 €---
1315 717 €5 305 €3 467 €10 412 €---
1416 031 €5 078 €3 240 €10 953 €---
1516 352 €4 843 €3 005 €11 509 €---
1616 679 €4 600 €2 762 €12 079 €---
1717 013 €4 349 €2 511 €12 663 €---
1817 353 €4 090 €2 252 €13 263 €---
1917 700 €3 822 €1 984 €13 878 €---
2018 054 €3 546 €1 708 €14 508 €---
2118 415 €3 260 €1 422 €15 155 €---
2218 783 €2 965 €1 127 €15 819 €---
2319 159 €2 659 €821 €16 500 €---
2419 542 €2 344 €506 €17 198 €---
2519 933 €2 018 €180 €17 915 €---
TOTAL396 945 €136 527 €81 898 €260 418 €3 814 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 144 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 260 418 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 393 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 602 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 602 €-1 144 €+3 746 €
2+2 602 €+1 580 €+1 022 €
3+2 602 €+1 704 €+898 €
4+2 602 €+1 830 €+772 €
5+2 602 €+1 960 €+642 €
6+2 602 €+2 093 €+509 €
7+2 602 €+2 230 €+372 €
8+2 602 €+2 369 €+233 €
9+2 602 €+2 513 €+89 €
10+2 602 €+2 660 €-58 €
11+2 602 €+2 810 €-208 €
12+2 602 €+2 965 €-363 €
13+2 602 €+3 123 €-521 €
14+2 602 €+3 286 €-684 €
15+2 602 €+3 453 €-851 €
16+2 602 €+3 624 €-1 022 €
17+2 602 €+3 799 €-1 197 €
18+2 602 €+3 979 €-1 377 €
19+2 602 €+4 163 €-1 561 €
20+2 602 €+4 352 €-1 750 €
21+2 602 €+4 547 €-1 945 €
22+2 602 €+4 746 €-2 144 €
23+2 602 €+4 950 €-2 348 €
24+2 602 €+5 159 €-2 557 €
25+2 602 €+5 374 €-2 772 €
Total+65 050 €+78 125 €+-13 075 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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