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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleChambéry (73)
Surface176m²
Coût Total426 630€
Loyer Annuel26 534€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-1 027€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 336 000 €
Surface : 176 m²
Prix au m² : 1 909,09 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 15
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 15/21 étage, Ascenseur, 2 salles de bain, Cave, 5 chambres, 2 parkings: 2 boxs de stationnement, 3 balcons

Chambéry - Dans la résidence le Centenaire, en hypercentre, appartement de 176m², en duplex (15ème et 16ème étage) composé de 5 chambres, deux cuisines, séjour avec balcon, vue splendide sur la ville et les montagnes environnantes. En annexe: 3 caves et 2 garages en sous-sol. Possibilité de diviser l'appartement en 2 lots. Travaux à prévoir. Copropriété de 543 lots - dont 222 lots habitation. (Procédure en cours).

Charges annuelles : 9333.29 euros.

Ville : Chambéry
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73000
Coordonnées : 45.568944, 5.919290
Total : 426 630€
Prix d'acquisition : 336 000€
Travaux : 63 750€
Valeur du bien : 399 750€
Frais de notaire : 26 880€
Coût estimé : 26 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 176m²
Loyer prédit : 12.56€/m²/mois
Fourchette : 10.01€ - 15.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 2211€/mois
Loyer annuel estimé : 26534€/an
Fourchette totale : 1762€ - 2775€/mois
Fourchette annuelle : 21140€ - 33304€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 906,25 €/m²
Basé sur :999 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :511 500 €
Prix d'achat :336 000 €
Décote à l'achat :-175 500€ (-34.3%)
Marge achat-revente :84 870€ (16.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :426 630€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 115,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :124,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 239,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :207 951,93€
Coût de l'assurance :37 330,12€
Taxe foncière : 2 653,38€/an
Soit par mois : 221,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 777,77€/mois
Soit par an : 9 333,24€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 211,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 238,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1 027,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 176 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 750 €(362 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:13 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€ = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:950€
    Peinture salon: 25 m² × 30€ = 750€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chambéry (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 211 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 534 €/an
Calcul : 2 211 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 363 €/an
Base de calcul : Emprunt de 426 630 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 493 €/an
Calcul : 124 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 653 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 9 333 €/an
Calcul : 778 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 593 €
Revenus locatifs : +26 534 €
Charges déductibles : -91 593 €
Résultat foncier Année 1 : -65 059 €(Déficit de 65 059 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 659 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 27 843 €/an
Revenus locatifs : +26 534 €
Charges déductibles : -27 843 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 309 €/an(Déficit de 1 309 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43659.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 336 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 218 400 €(65% de 336 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 942 €/an
Calcul : 218 400 € × 3,636% = 7 942 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 534 €91 607 €14 377 €-65 073 €21 400 €43 673 €43 673 €
227 064 €27 476 €13 996 €-411 €411 €-43 673 €
327 606 €27 081 €13 601 €525 €--43 149 €
428 158 €26 673 €13 193 €1 485 €--41 664 €
528 721 €26 251 €12 771 €2 470 €--39 194 €
629 295 €25 814 €12 334 €3 481 €--35 712 €
729 881 €25 362 €11 882 €4 519 €--31 193 €
830 479 €24 894 €11 415 €5 585 €--25 609 €
931 089 €24 411 €10 931 €6 678 €--18 931 €
1031 710 €23 910 €10 430 €7 800 €--11 130 €
1132 345 €23 392 €9 912 €8 953 €--2 178 €
1232 991 €22 856 €9 376 €10 135 €---
1333 651 €22 302 €8 822 €11 350 €---
1434 324 €21 728 €8 248 €12 596 €---
1535 011 €21 135 €7 655 €13 876 €---
1635 711 €20 520 €7 041 €15 191 €---
1736 425 €19 885 €6 405 €16 540 €---
1837 154 €19 228 €5 748 €17 926 €---
1937 897 €18 548 €5 068 €19 349 €---
2038 655 €17 844 €4 364 €20 811 €---
2139 428 €17 116 €3 636 €22 312 €---
2240 216 €16 363 €2 883 €23 854 €---
2341 021 €15 583 €2 103 €25 438 €---
2441 841 €14 777 €1 297 €27 064 €---
2542 678 €13 943 €463 €28 735 €---
TOTAL849 886 €608 698 €207 952 €241 189 €21 811 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 543 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 189 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 534 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 572 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 572 €-6 420 €+11 992 €
2+5 572 €-123 €+5 695 €
3+5 572 €0 €+5 572 €
4+5 572 €0 €+5 572 €
5+5 572 €0 €+5 572 €
6+5 572 €0 €+5 572 €
7+5 572 €0 €+5 572 €
8+5 572 €0 €+5 572 €
9+5 572 €0 €+5 572 €
10+5 572 €0 €+5 572 €
11+5 572 €0 €+5 572 €
12+5 572 €+3 041 €+2 531 €
13+5 572 €+3 405 €+2 167 €
14+5 572 €+3 779 €+1 793 €
15+5 572 €+4 163 €+1 409 €
16+5 572 €+4 557 €+1 015 €
17+5 572 €+4 962 €+610 €
18+5 572 €+5 378 €+194 €
19+5 572 €+5 805 €-233 €
20+5 572 €+6 243 €-671 €
21+5 572 €+6 694 €-1 122 €
22+5 572 €+7 156 €-1 584 €
23+5 572 €+7 631 €-2 059 €
24+5 572 €+8 119 €-2 547 €
25+5 572 €+8 621 €-3 049 €
Total+139 300 €+73 010 €+66 290 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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