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Achat : Maison (06000)

VilleNice (06)
Surface134m²
Coût Total290 470€
Loyer Annuel32 973€
Rentabilité11.35%
Cashflow/mois-2 755€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 205 000 €
Surface : 134 m²
Prix au m² : 1 529,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 134 m², 5 pièces, 3 chambres, 2 salles de bain, Terrasse, 1 balcon, Cheminée, Cuisine séparée, Toilettes séparées, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer, Cuisine séparée équipée

NICE - CORNICHE DES OLIVIERS - VENTE A TERME SUR 5 ANS Nichée sur les hauteurs de Nice, au calme absolu, une charmante maison de 134 m2 5 pièces avec une vue dégagée sur les collines comprenant: au premier niveau: une entrée avec placards, un double séjour avec cheminée et terrasse, une cuisine indépendante équipée, 2 chambres avec placards, une salle d'eau et un WC indépendant. Au deuxième niveau: un séjour avec cheminée, une chambre, une cuisine indépendante, une salle d'eau avec WC et une véranda. Stationnement couvert pour mettre la voiture. Travaux à envisager! Lumineux, fort potentiel. VENTE A TERME OCCUPE SUR 5 ANS Valeur vénale libre: 600.000 EUR BOUQUET FAI de 205.000 EUR + MENSUALITE DE 3.700 EUR PAR MOIS PENDANT 5 ANS Possibilité autre montage financier. Dans cette vente, le vendeur conserve l'occupation pendant 5 ans. A la fin des 5 ans, la maison sera libre Pour plus d'informations, vous pouvez nous joindre par téléphone.

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06000
Coordonnées : 43.733770, 7.234230
Total : 290 470€
Prix d'acquisition : 205 000€
Travaux : 69 070€
Valeur du bien : 274 070€
Frais de notaire : 16 400€
Coût estimé : 16 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134m²
Loyer prédit : 20.51€/m²/mois
Fourchette : 12.72€ - 33.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 2748€/mois
Loyer annuel estimé : 32973€/an
Fourchette totale : 1704€ - 4430€/mois
Fourchette annuelle : 20453€ - 53159€/an
Rentabilité brute :11.35%
Fourchette de rentabilité :7.04% - 18.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 482,35 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :734 635 €
Prix d'achat :205 000 €
Décote à l'achat :-529 635€ (-72.1%)
Marge achat-revente :444 165€ (60.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :290 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 443,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :84,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 528,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 513,79€
Coût de l'assurance :25 416,12€
Taxe foncière : 3 297,32€/an
Soit par mois : 274,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 3 700,00€/mois
Soit par an : 44 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 747,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 502,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-2 755,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si ancien.
Quantité: 1 système pour 134 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 134 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - Salle à manger en bon état, mais rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 070 €(515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€ (inclut la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Chambres:4 320€
    Parquet flottant: 36 m² × 120€/m² = 4320€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (inclut la main d'œuvre)
  • Autres pièces:750€
    Peinture salle à manger: 25 m² × 30€/m² = 750€ (inclut la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 748 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 973 €/an
Calcul : 2 748 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 837 €/an
Base de calcul : Emprunt de 290 470 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 017 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 297 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 44 400 €/an
Calcul : 3 700 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 070 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 127 621 €
Revenus locatifs : +32 973 €
Charges déductibles : -127 621 €
Résultat foncier Année 1 : -94 648 €(Déficit de 94 648 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 73 248 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 58 551 €/an
Revenus locatifs : +32 973 €
Charges déductibles : -58 551 €
Résultat foncier Années 2+ : -25 578 €/an(Déficit de 25 578 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 73247.69 € reporté.
  • Années suivantes : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14877.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 205 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 133 250 €(65% de 205 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 845 €/an
Calcul : 133 250 € × 3,636% = 4 845 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 973 €127 630 €9 846 €-94 657 €21 400 €73 257 €73 257 €
233 633 €58 300 €9 586 €-24 667 €21 400 €3 267 €76 524 €
334 305 €58 030 €9 317 €-23 725 €21 400 €2 325 €78 849 €
434 991 €57 752 €9 038 €-22 760 €21 400 €1 360 €80 210 €
535 691 €57 463 €8 749 €-21 772 €21 400 €372 €80 581 €
636 405 €57 164 €8 450 €-20 759 €20 759 €-80 581 €
737 133 €56 855 €8 141 €-19 722 €19 722 €-80 581 €
837 876 €56 536 €7 822 €-18 660 €18 660 €-80 581 €
938 633 €56 205 €7 491 €-17 571 €17 571 €-80 581 €
1039 406 €55 862 €7 148 €-16 456 €16 456 €-80 581 €
1140 194 €55 508 €6 794 €-15 314 €15 314 €-80 581 €
1240 998 €55 141 €6 427 €-14 143 €14 143 €-7 324 €
1341 818 €54 761 €6 048 €-12 943 €12 943 €-4 057 €
1442 654 €54 369 €5 655 €-11 714 €11 714 €-1 732 €
1543 507 €53 962 €5 248 €-10 455 €10 455 €-372 €
1644 378 €53 542 €4 828 €-9 164 €9 164 €--
1745 265 €53 106 €4 392 €-7 841 €7 841 €--
1846 170 €52 656 €3 942 €-6 485 €6 485 €--
1947 094 €52 190 €3 476 €-5 096 €5 096 €--
2048 036 €51 707 €2 994 €-3 672 €3 672 €--
2148 996 €51 208 €2 494 €-2 212 €2 212 €--
2249 976 €50 692 €1 978 €-715 €715 €--
2350 976 €50 157 €1 443 €819 €---
2451 995 €49 604 €890 €2 392 €---
2553 035 €49 032 €318 €4 004 €---
TOTAL1 056 143 €1 429 433 €142 514 €-373 290 €299 923 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 89 977 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -373 290 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 973 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 924 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 924 €-6 420 €+13 344 €
2+6 924 €-6 420 €+13 344 €
3+6 924 €-6 420 €+13 344 €
4+6 924 €-6 420 €+13 344 €
5+6 924 €-6 420 €+13 344 €
6+6 924 €-6 228 €+13 152 €
7+6 924 €-5 917 €+12 841 €
8+6 924 €-5 598 €+12 522 €
9+6 924 €-5 271 €+12 195 €
10+6 924 €-4 937 €+11 861 €
11+6 924 €-4 594 €+11 518 €
12+6 924 €-4 243 €+11 167 €
13+6 924 €-3 883 €+10 807 €
14+6 924 €-3 514 €+10 438 €
15+6 924 €-3 136 €+10 060 €
16+6 924 €-2 749 €+9 673 €
17+6 924 €-2 352 €+9 276 €
18+6 924 €-1 946 €+8 870 €
19+6 924 €-1 529 €+8 453 €
20+6 924 €-1 102 €+8 026 €
21+6 924 €-664 €+7 588 €
22+6 924 €-215 €+7 139 €
23+6 924 €+246 €+6 678 €
24+6 924 €+717 €+6 207 €
25+6 924 €+1 201 €+5 723 €
Total+173 100 €-87 813 €+260 913 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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