Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleSaint-Mathieu (87)
Surface132m²
Coût Total184 580€
Loyer Annuel10 176€
Rentabilité5.51%
Cashflow/mois-199€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 696,97 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 132 m², 8 Pièces, 3 Chambres, 2 Salles de bain, Terrain de 6890 m²

Deux maisons avec des dépendances, 6890m2 de terrain attenant dans un hameau. - Niché dans la pittoresque région de la Haute-Vienne, Saint-Mathieu est un village serein qui offre un parfait mélange de beauté naturelle et de vie rurale paisible. Cette charmante localité est idéale pour ceux qui recherchent un havre de paix, avec ses collines ondulantes, ses forêts luxuriantes et ses magnifiques lacs, dont l'Étang de Saint-Mathieu tout proche, parfait pour la baignade, la pêche et les pique-niques. Le village lui-même se distingue par ses charmantes maisons en pierre, une belle église, et de petites boutiques qui offrent un véritable goût de la vie rurale française. Saint-Mathieu est idéalement situé à quelques minutes en voiture de villes plus importantes comme Rochechouart et Châlus, offrant ainsi un accès à davantage de commodités tout en conservant son charme tranquille et campagnard.

Ville : Saint-Mathieu
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87440
Coordonnées : 45.709064, 0.771781
Total : 184 580€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 85 220€
Valeur du bien : 177 220€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 6.42€/m²/mois
Fourchette : 4.98€ - 8.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 848€/mois
Loyer annuel estimé : 10176€/an
Fourchette totale : 658€ - 1094€/mois
Fourchette annuelle : 7891€ - 13122€/an
Rentabilité brute :5.51%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 7.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :908,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :53,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 962,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 906,41€
Coût de l'assurance :16 150,75€
Taxe foncière : 1 017,57€/an
Soit par mois : 84,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 847,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 046,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-198,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 337 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation pour 132 m²
Raison: Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 220 €(646 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 600€
    Isolation toiture: 132 m² × 50€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (installation incluse)
  • Revêtement sol chambres:3 600€
    Revêtement sol: 30 m² × 120€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Mise aux normes électricité:14 520€
    Mise aux normes électricité: 132 m² × 110€/m² = 14520€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Mathieu (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 848 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 176 €/an
Calcul : 848 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 086 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 580 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 646 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 018 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 970 €
Revenus locatifs : +10 176 €
Charges déductibles : -92 970 €
Résultat foncier Année 1 : -82 794 €(Déficit de 82 794 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 394 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 750 €/an
Revenus locatifs : +10 176 €
Charges déductibles : -7 750 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 426 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61393.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 176 €92 975 €6 092 €-82 800 €21 400 €61 400 €61 400 €
210 379 €7 592 €5 929 €2 787 €--58 613 €
310 587 €7 424 €5 760 €3 163 €--55 450 €
410 799 €7 249 €5 586 €3 549 €--51 901 €
511 015 €7 069 €5 406 €3 945 €--47 955 €
611 235 €6 883 €5 219 €4 352 €--43 604 €
711 460 €6 690 €5 027 €4 769 €--38 834 €
811 689 €6 491 €4 827 €5 198 €--33 637 €
911 922 €6 285 €4 622 €5 637 €--27 999 €
1012 161 €6 072 €4 409 €6 089 €--21 911 €
1112 404 €5 852 €4 188 €6 552 €--15 359 €
1212 652 €5 624 €3 961 €7 028 €---
1312 905 €5 389 €3 726 €7 516 €---
1413 163 €5 146 €3 482 €8 018 €---
1513 427 €4 894 €3 231 €8 532 €---
1613 695 €4 634 €2 971 €9 061 €---
1713 969 €4 365 €2 702 €9 604 €---
1814 248 €4 087 €2 424 €10 161 €---
1914 533 €3 800 €2 136 €10 734 €---
2014 824 €3 503 €1 839 €11 322 €---
2115 121 €3 195 €1 532 €11 925 €---
2215 423 €2 878 €1 214 €12 545 €---
2315 731 €2 549 €885 €13 182 €---
2416 046 €2 209 €546 €13 837 €---
2516 367 €1 858 €195 €14 509 €---
TOTAL325 931 €214 716 €87 906 €111 215 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 215 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 176 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 137 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 137 €-6 420 €+8 557 €
2+2 137 €0 €+2 137 €
3+2 137 €0 €+2 137 €
4+2 137 €0 €+2 137 €
5+2 137 €0 €+2 137 €
6+2 137 €0 €+2 137 €
7+2 137 €0 €+2 137 €
8+2 137 €0 €+2 137 €
9+2 137 €0 €+2 137 €
10+2 137 €0 €+2 137 €
11+2 137 €0 €+2 137 €
12+2 137 €+2 108 €+29 €
13+2 137 €+2 255 €-118 €
14+2 137 €+2 405 €-268 €
15+2 137 €+2 560 €-423 €
16+2 137 €+2 718 €-581 €
17+2 137 €+2 881 €-744 €
18+2 137 €+3 048 €-911 €
19+2 137 €+3 220 €-1 083 €
20+2 137 €+3 396 €-1 259 €
21+2 137 €+3 578 €-1 441 €
22+2 137 €+3 764 €-1 627 €
23+2 137 €+3 955 €-1 818 €
24+2 137 €+4 151 €-2 014 €
25+2 137 €+4 353 €-2 216 €
Total+53 425 €+37 972 €+15 453 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →