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Détails du bien

Bien expiré
VilleEstréchure, Peyroles (30)
Surface272m²
Coût Total310 280€
Loyer Annuel25 852€
Rentabilité8.33%
Cashflow/mois+337€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 248 000 €
Surface : 272 m²
Prix au m² : 911,76 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A vendre sur la commune de l'Estréchure une maison cévenole en pierres de 272 m² comprenant au rez-de-chaussée : un hall d'entrée, un séjour de 36 m², une cuisine de 21 m², une buanderie, une chambre et une salle-d'eau avec wc; au premier étage : un pallier, quatre chambres (entre 16 et 19 m² chacune) dont deux en enfilade et une avec salle-d'eau et wc et un wc séparé; au deuxième étage : un pallier, quatre chambres (entre 17 et 19 m² chacune) dont deux en enfilade et un grenier avec wc. Côté technique : climatisation réversible dans le séjour, fenêtres en PVC double vitrage, électricité et plomberie refaites, fibre dans le quartier et tout-à-l'égout. Côté extérieur : grande cour avec Mazet et deux caves. Le plus : rivière pour la baignade à 50 mètres. Idéale pour les vacances ou pour l'accueil. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°531 751 394 - Greffe de NIMES) Catherine BOURDON Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée Réf.939166

Ville : Estréchure, Peyroles
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30124
Total : 310 280€
Prix d'acquisition : 248 000€
Travaux : 42 440€
Valeur du bien : 290 440€
Frais de notaire : 19 840€
Coût estimé : 19 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 272m²
Loyer prédit : 7.92€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 10.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 2154€/mois
Loyer annuel estimé : 25852€/an
Fourchette totale : 1678€ - 2766€/mois
Fourchette annuelle : 20135€ - 33194€/an
Rentabilité brute :8.33%
Fourchette de rentabilité :6.49% - 10.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :310 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 513,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :87,91€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 601,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 825,31€
Coût de l'assurance :26 373,80€
Taxe foncière : 2 585,23€/an
Soit par mois : 215,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 154,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 817,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :337,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 165 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien si présent.
Quantité: 1 système pour 272 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des fenêtres en PVC double vitrage.
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Fenêtres en bon état, mais vérification recommandée pour assurer l'étanchéité.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation pour mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres.
Quantité: 9 chambres (environ 150 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 9 chambres.
Quantité: 9 chambres (environ 150 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 440 €(156 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 750€ = 7500€ (installation comprise)
  • Cuisine:480€
    Peinture murs et plafond cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:5 960€
    Rénovation salle de bain: Douche et lavabo: 2000€, Carrelage murs 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Carrelage sol 6 m²: 40€/m² × 6 = 240€, Main d'œuvre: 3960€
  • Chambres - Revêtement sol:10 500€
    Parquet flottant: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:4 500€
    Peinture murs et plafonds: 150 m² × 30€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture murs et plafond salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Estréchure, Peyroles (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 154 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 852 €/an
Calcul : 2 154 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 984 €/an
Base de calcul : Emprunt de 310 280 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 055 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 585 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 064 €
Revenus locatifs : +25 852 €
Charges déductibles : -56 064 €
Résultat foncier Année 1 : -30 212 €(Déficit de 30 212 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 812 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 624 €/an
Revenus locatifs : +25 852 €
Charges déductibles : -13 624 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 228 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8811.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 248 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 200 €(65% de 248 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 862 €/an
Calcul : 161 200 € × 3,636% = 5 862 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 852 €56 074 €9 994 €-30 222 €21 400 €8 822 €8 822 €
226 369 €13 364 €9 723 €13 006 €---
326 897 €13 084 €9 444 €13 812 €---
427 435 €12 796 €9 156 €14 639 €---
527 983 €12 498 €8 857 €15 486 €---
628 543 €12 190 €8 549 €16 353 €---
729 114 €11 871 €8 231 €17 242 €---
829 696 €11 543 €7 903 €18 153 €---
930 290 €11 203 €7 563 €19 087 €---
1030 896 €10 852 €7 212 €20 044 €---
1131 514 €10 490 €6 850 €21 024 €---
1232 144 €10 116 €6 475 €22 029 €---
1332 787 €9 729 €6 089 €23 058 €---
1433 443 €9 329 €5 689 €24 114 €---
1534 112 €8 916 €5 276 €25 195 €---
1634 794 €8 490 €4 850 €26 304 €---
1735 490 €8 049 €4 409 €27 440 €---
1836 199 €7 594 €3 954 €28 605 €---
1936 923 €7 124 €3 484 €29 800 €---
2037 662 €6 638 €2 998 €31 024 €---
2138 415 €6 136 €2 496 €32 279 €---
2239 183 €5 618 €1 977 €33 566 €---
2339 967 €5 082 €1 442 €34 885 €---
2440 766 €4 529 €888 €36 238 €---
2541 582 €3 957 €317 €37 625 €---
TOTAL828 057 €277 270 €143 825 €550 787 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 550 787 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 852 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 429 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 429 €-6 420 €+11 849 €
2+5 429 €+1 255 €+4 174 €
3+5 429 €+4 144 €+1 285 €
4+5 429 €+4 392 €+1 037 €
5+5 429 €+4 646 €+783 €
6+5 429 €+4 906 €+523 €
7+5 429 €+5 173 €+256 €
8+5 429 €+5 446 €-17 €
9+5 429 €+5 726 €-297 €
10+5 429 €+6 013 €-584 €
11+5 429 €+6 307 €-878 €
12+5 429 €+6 609 €-1 180 €
13+5 429 €+6 917 €-1 488 €
14+5 429 €+7 234 €-1 805 €
15+5 429 €+7 559 €-2 130 €
16+5 429 €+7 891 €-2 462 €
17+5 429 €+8 232 €-2 803 €
18+5 429 €+8 582 €-3 153 €
19+5 429 €+8 940 €-3 511 €
20+5 429 €+9 307 €-3 878 €
21+5 429 €+9 684 €-4 255 €
22+5 429 €+10 070 €-4 641 €
23+5 429 €+10 466 €-5 037 €
24+5 429 €+10 871 €-5 442 €
25+5 429 €+11 287 €-5 858 €
Total+135 725 €+165 236 €+-29 511 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 251 jours
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