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maison vente 3 pieces saint genou 82m2

VilleSaint-Genou (36)
Surface81.5
Coût Total109 175
Loyer Annuel6 107
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-120
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 500 €
Surface : 81.5 m²
Prix au m² : 582,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Longère avec dépendances et vue dégagée sur la campagne – Saint-Genou (36500)

À seulement quelques minutes de Buzançais et de toutes ses commodités (commerces, écoles, services de santé...), venez découvrir cette agréable longère située sur la commune de Saint-Genou, dans un environnement calme avec une belle vue dégagée sur la campagne.

Cette maison d'environ 81,5 m², entièrement de plain-pied, se compose d'une cuisine, d'un salon, de deux chambres ainsi que d'une salle d'eau.

Vous souhaitez plus d'espace ? Les combles sont aménageables et offrent de belles possibilités pour agrandir la surface habitable selon vos envies.

Édifiée sur une parcelle d'environ 1 890 m², cette propriété séduira également par ses nombreuses dépendances totalisant près de 350 m². Granges, ateliers, remises... chacun pourra y trouver son projet : stockage, bricolage, activité artisanale, collection de véhicules ou tout simplement profiter d'un bel espace supplémentaire.

Si vous recherchez le calme de la campagne tout en restant proche des commodités, cette propriété mérite toute votre attention.

Une visite vous permettra d'en découvrir tout le potentiel... et il y en a !

Pour tout renseignement ou organiser une visite, contactez moi, SMS acceptés.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 313 et classe CLIMAT F indice 82. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Benoit Rullaud mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Chateauroux sous le numéro 535024962, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Genou
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36500
Total : 109 175
Prix d'acquisition : 47 500
Travaux : 57 875
Valeur du bien : 105 375
Frais de notaire : 3 800
Coût estimé : 3 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81.5
Loyer prédit : 6.24€/m²/mois
Fourchette : 4.89€ - 7.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 509€/mois
Loyer annuel estimé : 6107€/an
Fourchette totale : 399€ - 650€/mois
Fourchette annuelle : 4783€ - 7797€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 7.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :793 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 630
Prix d'achat :47 500
Décote à l'achat :-17 130 (-26.5%)
Marge achat-revente :-44 545€ (-68.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 175
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :545,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :32,75€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 578,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 440,63
Coût de l'assurance :9 825,75
Taxe foncière : 610,67€/an
Soit par mois : 50,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 508,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 629,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 313 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 81.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 81.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 875(710 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:8 175
    Isolation des combles: 81.5 m² × 50€/m² = 4075€, Main d'œuvre: 25€ = 4100€
  • Menuiseries:9 500
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 950€ = 9500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 675✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 509 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 107 €/an
Calcul : 509 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 752 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 175 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 393 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 611 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 875
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 630
Revenus locatifs : +6 107
Charges déductibles : -62 630
Résultat foncier Année 1 : -56 523(Déficit de 56 523 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 123
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 755 €/an
Revenus locatifs : +6 107
Charges déductibles : -4 755
Résultat foncier Années 2+ : 1 352 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35123.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 875(65% de 47 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 123 €/an
Calcul : 30 875 € × 3,636% = 1 123
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 10762 6343 755-56 52721 400 €35 127 €35 127 €
26 2294 6603 6561 569--33 558 €
36 3534 5583 5541 795--31 763 €
46 4814 4523 4492 028--29 735 €
56 6104 3433 3392 267--27 467 €
66 7424 2293 2262 513--24 954 €
76 8774 1123 1082 765--22 189 €
87 0153 9912 9873 024--19 165 €
97 1553 8652 8613 290--15 875 €
107 2983 7352 7313 564--12 311 €
117 4443 6002 5963 844--8 467 €
127 5933 4602 4564 133---
137 7453 3152 3124 429---
147 9003 1662 1624 734---
158 0583 0112 0075 047---
168 2192 8501 8475 368---
178 3832 6841 6815 699---
188 5512 5121 5096 039---
198 7222 3341 3306 388---
208 8962 1501 1466 747---
219 0741 9599557 115---
229 2561 7617587 494---
239 4411 5575537 884---
249 6301 3453418 285---
259 8221 1251228 697---
TOTAL195 600137 40854 44158 19221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 192
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 107 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 282 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 282-6 420+7 702
2+1 2820+1 282
3+1 2820+1 282
4+1 2820+1 282
5+1 2820+1 282
6+1 2820+1 282
7+1 2820+1 282
8+1 2820+1 282
9+1 2820+1 282
10+1 2820+1 282
11+1 2820+1 282
12+1 282+1 240+42
13+1 282+1 329-47
14+1 282+1 420-138
15+1 282+1 514-232
16+1 282+1 611-329
17+1 282+1 710-428
18+1 282+1 812-530
19+1 282+1 916-634
20+1 282+2 024-742
21+1 282+2 135-853
22+1 282+2 248-966
23+1 282+2 365-1 083
24+1 282+2 485-1 203
25+1 282+2 609-1 327
Total+32 050+19 998+12 052
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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