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Appartement - 3 pièce(s) - 68 m²

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface68m²
Coût Total105 060€
Loyer Annuel6 912€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 985,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE - Appartement T3 à Châteauroux (Investisseurs uniquement)Rentabilité brute : 8,42 % - un investissement sûr et immédiatement rentable.Ce T3 de 68 m² est actuellement loué et en gérance chez nous, ce qui représente un avantage clé pour les investisseurs souhaitant un placement sans souci. En conservant la gérance, vous êtes libres d'esprit : nous nous occupons de tout, de la gestion locative aux éventuelles démarches, et vous n'avez plus qu'à encaisser vos loyers.Loyer actuel : 470 €/mois (+90 € de charges)Deux chambres, séjour lumineux de 23 m², cuisine, état impeccable Salle d'eau et toilettes séparéesGarage et cave inclusSitué dans une résidence calme, à proximité des écoles, commerces et transports, ce bien combine emplacement pratique et rendement attractif. Son état impeccable et sa gestion en cours en font une opportunité clé pour les investisseurs souhaitant sécurité et tranquillité.Contactez-nous dès maintenant pour découvrir ce placement rentable et profiter d'une gestion complète et sereine.

Prix du bouquet : 67000.0 euros.

Numéro de mandat : 6715

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Total : 105 060€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 32 700€
Valeur du bien : 99 700€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 576€/mois
Loyer annuel estimé : 6912€/an
Fourchette totale : 448€ - 741€/mois
Fourchette annuelle : 5376€ - 8887€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 210,53 €/m²
Basé sur :155 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 316 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-15 316€ (-18.6%)
Marge achat-revente :-22 744€ (-27.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :513,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,77€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 542,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 865,53€
Coût de l'assurance :8 930,10€
Taxe foncière : 691,21€/an
Soit par mois : 57,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 90,00€/mois
Soit par an : 1 080,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 576,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 690,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité de la cuisine, et rafraîchissement des finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 700 €(481 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 576 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 912 €/an
Calcul : 576 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 391 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 060 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 357 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 691 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 080 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 219 €
Revenus locatifs : +6 912 €
Charges déductibles : -38 219 €
Résultat foncier Année 1 : -31 307 €(Déficit de 31 307 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 907 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 519 €/an
Revenus locatifs : +6 912 €
Charges déductibles : -5 519 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 393 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9907.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 912 €38 223 €3 394 €-31 311 €21 400 €9 911 €9 911 €
27 050 €5 431 €3 303 €1 619 €--8 291 €
37 191 €5 336 €3 208 €1 855 €--6 436 €
47 335 €5 238 €3 110 €2 097 €--4 339 €
57 482 €5 137 €3 009 €2 345 €--1 995 €
67 631 €5 033 €2 904 €2 599 €---
77 784 €4 925 €2 796 €2 859 €---
87 940 €4 813 €2 685 €3 127 €---
98 099 €4 698 €2 570 €3 401 €---
108 261 €4 579 €2 450 €3 682 €---
118 426 €4 456 €2 327 €3 970 €---
128 594 €4 329 €2 200 €4 266 €---
138 766 €4 197 €2 069 €4 569 €---
148 941 €4 062 €1 933 €4 880 €---
159 120 €3 921 €1 793 €5 199 €---
169 303 €3 777 €1 648 €5 526 €---
179 489 €3 627 €1 498 €5 862 €---
189 679 €3 472 €1 344 €6 206 €---
199 872 €3 312 €1 184 €6 560 €---
2010 070 €3 147 €1 019 €6 922 €---
2110 271 €2 977 €848 €7 294 €---
2210 476 €2 801 €672 €7 676 €---
2310 686 €2 619 €490 €8 067 €---
2410 900 €2 430 €302 €8 469 €---
2511 118 €2 236 €108 €8 882 €---
TOTAL221 396 €134 776 €48 866 €86 620 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 620 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 912 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 452 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 452 €-6 420 €+7 872 €
2+1 452 €0 €+1 452 €
3+1 452 €0 €+1 452 €
4+1 452 €0 €+1 452 €
5+1 452 €0 €+1 452 €
6+1 452 €+181 €+1 271 €
7+1 452 €+858 €+594 €
8+1 452 €+938 €+514 €
9+1 452 €+1 020 €+432 €
10+1 452 €+1 105 €+347 €
11+1 452 €+1 191 €+261 €
12+1 452 €+1 280 €+172 €
13+1 452 €+1 371 €+81 €
14+1 452 €+1 464 €-12 €
15+1 452 €+1 560 €-108 €
16+1 452 €+1 658 €-206 €
17+1 452 €+1 759 €-307 €
18+1 452 €+1 862 €-410 €
19+1 452 €+1 968 €-516 €
20+1 452 €+2 077 €-625 €
21+1 452 €+2 188 €-736 €
22+1 452 €+2 303 €-851 €
23+1 452 €+2 420 €-968 €
24+1 452 €+2 541 €-1 089 €
25+1 452 €+2 664 €-1 212 €
Total+36 300 €+25 986 €+10 314 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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