Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

VENTE

Bien expiré
VilleCheillé (37)
Surface75m²
Coût Total197 250€
Loyer Annuel8 078€
Rentabilité4.10%
Cashflow/mois-422€
Image de bien 1
Prix : 90 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 200 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NOTAIRE - Vous rêvez d’un projet alliant charme de l’ancien et liberté de création ? Située dans un hameau paisible de Cheillé, cette grange à rénover de 75 m² offre un beau potentiel, accompagnée d’un...

Ville : Cheillé
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37190
Total : 197 250€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 100 050€
Valeur du bien : 190 050€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.98€/m²/mois
Fourchette : 6.94€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 673€/mois
Loyer annuel estimé : 8078€/an
Fourchette totale : 520€ - 871€/mois
Fourchette annuelle : 6244€ - 10451€/an
Rentabilité brute :4.10%
Fourchette de rentabilité :3.17% - 5.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :970,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :57,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 028,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 940,51€
Coût de l'assurance :17 259,37€
Taxe foncière : 807,78€/an
Soit par mois : 67,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 673,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 095,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-422,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création d'espaces
Aménagement complet de la grange pour créer des espaces de vie fonctionnels (cuisine, salle de bain, salon, chambres)
Quantité: 75 m²
Raison: Grange à rénover entièrement - nécessité de créer des espaces habitables
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage adapté (ex: poêle à granulés ou pompe à chaleur air/eau)
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique avec fenêtres performantes
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé, nécessité de rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessité de rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Aménagement des chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessité de rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Aménagement du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, nécessité de rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :100 050 €(1 334 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Gros œuvre:18 750€
    Aménagement complet de la grange: 75 m² × 250€/m² = 18750€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 800€
    Remplacement des fenêtres: 9 fenêtres × 1200€/fenêtre = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 24000€ = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation complète des chambres: 30 m² × 300€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:9 000€
    Rénovation complète du salon: 30 m² × 300€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cheillé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 673 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 078 €/an
Calcul : 673 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 504 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 250 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 690 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 808 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 100 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 052 €
Revenus locatifs : +8 078 €
Charges déductibles : -108 052 €
Résultat foncier Année 1 : -99 974 €(Déficit de 99 974 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 78 574 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 002 €/an
Revenus locatifs : +8 078 €
Charges déductibles : -8 002 €
Résultat foncier Années 2+ : 76 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 78574.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 078 €108 058 €6 510 €-99 980 €21 400 €78 580 €78 580 €
28 239 €7 834 €6 336 €405 €--78 175 €
38 404 €7 654 €6 156 €750 €--77 424 €
48 572 €7 467 €5 969 €1 105 €--76 320 €
58 744 €7 275 €5 777 €1 469 €--74 851 €
68 919 €7 076 €5 578 €1 843 €--73 008 €
79 097 €6 870 €5 372 €2 227 €--70 781 €
89 279 €6 657 €5 159 €2 622 €--68 159 €
99 464 €6 437 €4 939 €3 027 €--65 132 €
109 654 €6 209 €4 711 €3 444 €--61 687 €
119 847 €5 974 €4 476 €3 873 €--57 815 €
1210 044 €5 731 €4 233 €4 313 €---
1310 245 €5 479 €3 981 €4 765 €---
1410 450 €5 219 €3 721 €5 230 €---
1510 659 €4 951 €3 452 €5 708 €---
1610 872 €4 673 €3 174 €6 199 €---
1711 089 €4 385 €2 887 €6 704 €---
1811 311 €4 088 €2 590 €7 223 €---
1911 537 €3 781 €2 283 €7 756 €---
2011 768 €3 463 €1 965 €8 305 €---
2112 003 €3 135 €1 637 €8 868 €---
2212 243 €2 795 €1 297 €9 448 €---
2312 488 €2 444 €946 €10 044 €---
2412 738 €2 081 €583 €10 656 €---
2512 993 €1 706 €208 €11 286 €---
TOTAL258 735 €231 444 €93 941 €27 290 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 27 290 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 078 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 696 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 696 €-6 420 €+8 116 €
2+1 696 €0 €+1 696 €
3+1 696 €0 €+1 696 €
4+1 696 €0 €+1 696 €
5+1 696 €0 €+1 696 €
6+1 696 €0 €+1 696 €
7+1 696 €0 €+1 696 €
8+1 696 €0 €+1 696 €
9+1 696 €0 €+1 696 €
10+1 696 €0 €+1 696 €
11+1 696 €0 €+1 696 €
12+1 696 €+1 294 €+402 €
13+1 696 €+1 430 €+266 €
14+1 696 €+1 569 €+127 €
15+1 696 €+1 712 €-16 €
16+1 696 €+1 860 €-164 €
17+1 696 €+2 011 €-315 €
18+1 696 €+2 167 €-471 €
19+1 696 €+2 327 €-631 €
20+1 696 €+2 491 €-795 €
21+1 696 €+2 660 €-964 €
22+1 696 €+2 834 €-1 138 €
23+1 696 €+3 013 €-1 317 €
24+1 696 €+3 197 €-1 501 €
25+1 696 €+3 386 €-1 690 €
Total+42 400 €+25 531 €+16 869 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →