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Appartement 3 pièces 58 m²

VilleJoué-lès-Tours (37)
Surface58m²
Coût Total170 880€
Loyer Annuel7 751€
Rentabilité4.54%
Cashflow/mois-338€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 500 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 612,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 58 m²

Dans un environnement proche du centre ville et de ses commodités. Appartement Type 3 comprenant entrée, séjour sur balcon exposé plein sud, cuisine aménagée,, 2 chambres. salle d'eau, placards.

Surface : 58 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 317 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/04/2024

Consommation énergie primaire : 248 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 020 € et 1 390 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Joué-lès-Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37300
Coordonnées : 47.351200, 0.659696
Total : 170 880€
Prix d'acquisition : 93 500€
Travaux : 69 900€
Valeur du bien : 163 400€
Frais de notaire : 7 480€
Coût estimé : 7 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 9.53€ - 13.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 646€/mois
Loyer annuel estimé : 7751€/an
Fourchette totale : 553€ - 755€/mois
Fourchette annuelle : 6636€ - 9054€/an
Rentabilité brute :4.54%
Fourchette de rentabilité :3.88% - 5.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 955,96 €/m²
Basé sur :280 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 446 €
Prix d'achat :93 500 €
Décote à l'achat :-19 946€ (-17.6%)
Marge achat-revente :-57 434€ (-50.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :850,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :68,35€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 919,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 387,04€
Coût de l'assurance :20 505,60€
Taxe foncière : 775,13€/an
Soit par mois : 64,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 645,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 983,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-337,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des placards, carrelage et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais légèrement datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Réfection du revêtement de sol et des murs dans l'entrée
Quantité: entrée complète
Raison: État 2/5 visible - entrée en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 900 €(1 205 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système: 12000€ (coût moyen 10000€ + main d'œuvre 2000€)
  • Menuiseries:7 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres: 1300€/fenêtre × 6 = 7800€ (coût moyen 1000€ + main d'œuvre 300€ par fenêtre)
  • Eau chaude:6 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + main d'œuvre 500€ = 3500€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 6000€ (plomberie, électricité, carrelage) + main d'œuvre 2000€ = 8000€
  • Cuisine:18 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète: 8000€ (placards, carrelage, peinture) + main d'œuvre 2000€ = 10000€
  • Chambres:4 600€
    Revêtement sol chambres: 20 m² × 50€/m² = 1000€ + peinture murs 20 m² × 30€/m² = 600€ + main d'œuvre 1400€ = 3000€
  • Entrée:7 000€
    Rénovation entrée: 1 entrée complète: 3000€ (revêtement sol, murs) + main d'œuvre 1000€ = 4000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joué-lès-Tours (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 751 €/an
Calcul : 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 821 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 880 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 820 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 775 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 316 €
Revenus locatifs : +7 751 €
Charges déductibles : -77 316 €
Résultat foncier Année 1 : -69 565 €(Déficit de 69 565 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 165 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 416 €/an
Revenus locatifs : +7 751 €
Charges déductibles : -7 416 €
Résultat foncier Années 2+ : 335 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48164.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 775 €(65% de 93 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 210 €/an
Calcul : 60 775 € × 3,636% = 2 210 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 751 €77 322 €5 826 €-69 571 €21 400 €48 171 €48 171 €
27 906 €7 268 €5 673 €638 €--47 532 €
38 064 €7 109 €5 514 €955 €--46 577 €
48 226 €6 944 €5 349 €1 281 €--45 296 €
58 390 €6 774 €5 179 €1 616 €--43 680 €
68 558 €6 598 €5 002 €1 960 €--41 719 €
78 729 €6 415 €4 820 €2 314 €--39 405 €
88 904 €6 226 €4 631 €2 678 €--36 727 €
99 082 €6 031 €4 435 €3 051 €--33 676 €
109 264 €5 828 €4 233 €3 435 €--30 241 €
119 449 €5 619 €4 023 €3 830 €--26 411 €
129 638 €5 402 €3 806 €4 236 €---
139 831 €5 177 €3 582 €4 653 €---
1410 027 €4 945 €3 350 €5 082 €---
1510 228 €4 704 €3 109 €5 523 €---
1610 432 €4 456 €2 860 €5 977 €---
1710 641 €4 198 €2 603 €6 443 €---
1810 854 €3 931 €2 336 €6 922 €---
1911 071 €3 655 €2 060 €7 416 €---
2011 292 €3 370 €1 774 €7 923 €---
2111 518 €3 074 €1 478 €8 444 €---
2211 748 €2 768 €1 172 €8 981 €---
2311 983 €2 451 €856 €9 532 €---
2412 223 €2 123 €528 €10 100 €---
2512 467 €1 784 €188 €10 684 €---
TOTAL248 276 €194 171 €84 387 €54 105 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 105 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 751 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 628 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 628 €-6 420 €+8 048 €
2+1 628 €0 €+1 628 €
3+1 628 €0 €+1 628 €
4+1 628 €0 €+1 628 €
5+1 628 €0 €+1 628 €
6+1 628 €0 €+1 628 €
7+1 628 €0 €+1 628 €
8+1 628 €0 €+1 628 €
9+1 628 €0 €+1 628 €
10+1 628 €0 €+1 628 €
11+1 628 €0 €+1 628 €
12+1 628 €+1 271 €+357 €
13+1 628 €+1 396 €+232 €
14+1 628 €+1 525 €+103 €
15+1 628 €+1 657 €-29 €
16+1 628 €+1 793 €-165 €
17+1 628 €+1 933 €-305 €
18+1 628 €+2 077 €-449 €
19+1 628 €+2 225 €-597 €
20+1 628 €+2 377 €-749 €
21+1 628 €+2 533 €-905 €
22+1 628 €+2 694 €-1 066 €
23+1 628 €+2 860 €-1 232 €
24+1 628 €+3 030 €-1 402 €
25+1 628 €+3 205 €-1 577 €
Total+40 700 €+24 155 €+16 545 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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