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Appartement 4 pièces 67 m²

VilleNîmes (30)
Surface67m²
Coût Total134 860€
Loyer Annuel9 068€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 343,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 67 m²

EXCLUSIVITE NIMES BEAUSOLEIL T4 TERRASSE LOGGIA Situé au premier étage d'une petite résidence, dans le quartier tranquille de Beausoliel, proche des commerces, du centre ville et de la gare, il s'agit d'un appartement traversant de type 4 d'une surface LC de 65,05 m2. Il se compose d'une entrée, double pièce à vivre avec terrasse, cuisine séparée avec loggia, 2 chambres, salle de bains, wc. Cave privative et stationnement libre dans la résidence. Bien soumis au statut juridique de la copropriété. Nombre de lots : 37 dont 20 logements. Charges annuelles de copropriété ( montant moyen annuel quote part du budget prévisionnel vendeur ) : 1053 EUR. Procédure en cours : néant. Honoraires charge vendeur.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Surface : 67 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 37 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/05/2026

Consommation énergie primaire : 281 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 750 € et 2 390 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.833900, 4.371405
Total : 134 860€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 37 660€
Valeur du bien : 127 660€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 756€/mois
Loyer annuel estimé : 9068€/an
Fourchette totale : 596€ - 957€/mois
Fourchette annuelle : 7157€ - 11490€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 103,05 €/m²
Basé sur :782 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 904 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-50 904€ (-36.1%)
Marge achat-revente :6 044€ (4.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :677,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 716,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 333,81€
Coût de l'assurance :11 800,25€
Taxe foncière : 906,84€/an
Soit par mois : 75,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 87,75€/mois
Soit par an : 1 053,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 755,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 879,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 660 €(562 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:7 350€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 900€ = 6300€, Main d'œuvre: 1050€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 756 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 068 €/an
Calcul : 756 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 701 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 860 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 907 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 053 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 793 €
Revenus locatifs : +9 068 €
Charges déductibles : -44 793 €
Résultat foncier Année 1 : -35 725 €(Déficit de 35 725 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 325 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 133 €/an
Revenus locatifs : +9 068 €
Charges déductibles : -7 133 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 935 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14324.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 068 €44 797 €4 706 €-35 729 €21 400 €14 329 €14 329 €
29 250 €7 015 €4 583 €2 235 €--12 094 €
39 435 €6 887 €4 456 €2 547 €--9 547 €
49 623 €6 756 €4 324 €2 868 €--6 679 €
59 816 €6 619 €4 187 €3 197 €--3 482 €
610 012 €6 478 €4 046 €3 534 €---
710 212 €6 331 €3 900 €3 881 €---
810 417 €6 180 €3 748 €4 237 €---
910 625 €6 023 €3 591 €4 602 €---
1010 838 €5 860 €3 428 €4 978 €---
1111 054 €5 691 €3 259 €5 363 €---
1211 275 €5 517 €3 085 €5 759 €---
1311 501 €5 336 €2 904 €6 165 €---
1411 731 €5 148 €2 716 €6 583 €---
1511 966 €4 954 €2 522 €7 012 €---
1612 205 €4 753 €2 321 €7 452 €---
1712 449 €4 545 €2 113 €7 904 €---
1812 698 €4 329 €1 897 €8 369 €---
1912 952 €4 105 €1 673 €8 847 €---
2013 211 €3 874 €1 442 €9 337 €---
2113 475 €3 634 €1 202 €9 841 €---
2213 745 €3 385 €954 €10 359 €---
2314 020 €3 128 €696 €10 892 €---
2414 300 €2 861 €429 €11 439 €---
2514 586 €2 585 €153 €12 001 €---
TOTAL290 463 €166 790 €68 334 €123 673 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 673 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 068 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 904 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 904 €-6 420 €+8 324 €
2+1 904 €0 €+1 904 €
3+1 904 €0 €+1 904 €
4+1 904 €0 €+1 904 €
5+1 904 €0 €+1 904 €
6+1 904 €+16 €+1 888 €
7+1 904 €+1 164 €+740 €
8+1 904 €+1 271 €+633 €
9+1 904 €+1 381 €+523 €
10+1 904 €+1 493 €+411 €
11+1 904 €+1 609 €+295 €
12+1 904 €+1 728 €+176 €
13+1 904 €+1 850 €+54 €
14+1 904 €+1 975 €-71 €
15+1 904 €+2 103 €-199 €
16+1 904 €+2 236 €-332 €
17+1 904 €+2 371 €-467 €
18+1 904 €+2 511 €-607 €
19+1 904 €+2 654 €-750 €
20+1 904 €+2 801 €-897 €
21+1 904 €+2 952 €-1 048 €
22+1 904 €+3 108 €-1 204 €
23+1 904 €+3 267 €-1 363 €
24+1 904 €+3 432 €-1 528 €
25+1 904 €+3 600 €-1 696 €
Total+47 600 €+37 102 €+10 498 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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