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Maison 3 pièces 98 m²

Bien expiré
VilleArgenton-l'Église, Bouillé-loretz, Bouillé-saint-paul, Brion-près-thouet, Cersay, Saint-martin-de-sanzay (79)
Surface98m²
Coût Total91 416€
Loyer Annuel8 418€
Rentabilité9.21%
Cashflow/mois+153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 200 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 471,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 98 m² - Maison 3 pièces 98 m²

Maison de bourg avec proximité de commerces - Ref.5265FMNG Maison d'habitation Type 3 à rénover comprenant : Entrée, cuisine, salon-séjour, wc, arrière-cuisine, placard. A l'étage : Palier et dégagement, deux chambres, salle d'eau. Cour et dépendances. L"ensemble pour une contenance totale de 173 m². Prix net vendeur : 42 000 euros. Honoraires Agence : 4 200 euros TTC à la charge de l'acquéreur. Contacter vos négociateurs immobiliers FREDERIC MOUROT Tel.[Coordonnées masquées] et NATHAN GERMAIN Tel.[Coordonnées masquées]. Le prix du bien net vendeur est de 42 000,00 euros plus 10,00% TTC d'honoraires charge acquéreur soit un prix total de 46 200,00 euros. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 730 et 2 370 euros.

Surface : 98 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/07/2025

Consommation énergie primaire : 229 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 730 € et 2 370 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Argenton-l'Église, Bouillé-loretz, Bouillé-saint-paul, Brion-près-thouet, Cersay, Saint-martin-de-sanzay
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79290
Coordonnées : 47.031680, -0.270349
Total : 91 416€
Prix d'acquisition : 46 200€
Travaux : 41 520€
Valeur du bien : 87 720€
Frais de notaire : 3 696€
Coût estimé : 3 696€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 7.16€/m²/mois
Fourchette : 5.44€ - 9.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 701€/mois
Loyer annuel estimé : 8418€/an
Fourchette totale : 533€ - 923€/mois
Fourchette annuelle : 6394€ - 11081€/an
Rentabilité brute :9.21%
Fourchette de rentabilité :6.99% - 12.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 416€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :451,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :26,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 478,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 120,35€
Coût de l'assurance :7 998,90€
Taxe foncière : 841,76€/an
Soit par mois : 70,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 701,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 548,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :152,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en cours de rénovation, installations obsolètes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo, et WC, avec carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessitant des travaux importants
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs non finis, nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation de la cave en très mauvais état
Quantité: cave (surface non estimable)
Raison: État 1/5 visible - cave nécessitant des travaux importants

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 520 €(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:3 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 700€/m² = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Revêtement sol: 18 m² × 100€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs: 18 m² × 40€/m² = 720€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Autres pièces - Rénovation complète:3 000€
    Rénovation cave: 1 cave (estimation) = 3000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 701 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 418 €/an
Calcul : 701 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 050 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 416 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 320 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 842 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 732 €
Revenus locatifs : +8 418 €
Charges déductibles : -45 732 €
Résultat foncier Année 1 : -37 315 €(Déficit de 37 315 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 915 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 212 €/an
Revenus locatifs : +8 418 €
Charges déductibles : -4 212 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 205 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15914.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 030 €(65% de 46 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 092 €/an
Calcul : 30 030 € × 3,636% = 1 092 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 418 €45 735 €3 053 €-37 317 €21 400 €15 917 €15 917 €
28 586 €4 134 €2 972 €4 452 €--11 465 €
38 758 €4 050 €2 888 €4 708 €--6 757 €
48 933 €3 963 €2 801 €4 970 €--1 787 €
59 112 €3 873 €2 711 €5 239 €---
69 294 €3 780 €2 618 €5 514 €---
79 480 €3 684 €2 522 €5 796 €---
89 669 €3 584 €2 422 €6 085 €---
99 863 €3 481 €2 319 €6 382 €---
1010 060 €3 375 €2 213 €6 685 €---
1110 261 €3 264 €2 103 €6 997 €---
1210 466 €3 150 €1 989 €7 316 €---
1310 676 €3 033 €1 871 €7 643 €---
1410 889 €2 911 €1 749 €7 978 €---
1511 107 €2 785 €1 623 €8 322 €---
1611 329 €2 654 €1 493 €8 675 €---
1711 556 €2 519 €1 358 €9 036 €---
1811 787 €2 380 €1 218 €9 407 €---
1912 022 €2 236 €1 074 €9 787 €---
2012 263 €2 086 €925 €10 177 €---
2112 508 €1 932 €770 €10 576 €---
2212 758 €1 772 €611 €10 986 €---
2313 013 €1 607 €445 €11 406 €---
2413 274 €1 436 €275 €11 837 €---
2513 539 €1 260 €98 €12 280 €---
TOTAL269 619 €114 683 €44 120 €154 936 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 936 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 418 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 768 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 768 €-6 420 €+8 188 €
2+1 768 €0 €+1 768 €
3+1 768 €0 €+1 768 €
4+1 768 €0 €+1 768 €
5+1 768 €+1 035 €+733 €
6+1 768 €+1 654 €+114 €
7+1 768 €+1 739 €+29 €
8+1 768 €+1 826 €-58 €
9+1 768 €+1 914 €-146 €
10+1 768 €+2 006 €-238 €
11+1 768 €+2 099 €-331 €
12+1 768 €+2 195 €-427 €
13+1 768 €+2 293 €-525 €
14+1 768 €+2 394 €-626 €
15+1 768 €+2 497 €-729 €
16+1 768 €+2 602 €-834 €
17+1 768 €+2 711 €-943 €
18+1 768 €+2 822 €-1 054 €
19+1 768 €+2 936 €-1 168 €
20+1 768 €+3 053 €-1 285 €
21+1 768 €+3 173 €-1 405 €
22+1 768 €+3 296 €-1 528 €
23+1 768 €+3 422 €-1 654 €
24+1 768 €+3 551 €-1 783 €
25+1 768 €+3 684 €-1 916 €
Total+44 200 €+46 481 €+-2 281 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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